保障房进入全面建设期 产业拉动效应即将显现(2)

2施工情况将全面超越去年

　　去年10月，住建部部长姜伟新曾介绍，2011年保障房建设所需的中央政府和各级地方政府投资共4000多亿元，90%已经到位。而2012年保障房建设所需资金不亚于2011年。

　　根据非官方估计，2011年，保障房实际投资规模大概在7千亿元左右，以支持1000万套保障房的开工，如果今年保障房投资仍能达到7千亿元，那么今年700万套保障房开工任务将得到更多资金保障，对确保保障房的实际开工率将助力不少。

　　据业内人士介绍，1000万套在2011年开工的保障房绝大部分的实际在建工程，也会结转至2012年。

　　“其实在2011年，我们所期待的保障房行情并未到来。”一位钢铁业内人士称。这其中原因是大量的地方政府以名义开工方式完成开工量的政治要求。如果以保障性住房建设工期两年半计算，2010年开工的590万套和2011年开工的1000万套保障房都可能在2012年进入大规模建设阶段。其产业链拉动效应也会逐步显现。

　　“打个桩开工是不需要钱的，需要钱的多是工程建至地面以上，钢材、水泥、机械设备这些都得跟上了，这时候真金白银就要花出去了。”SOHO中国[简介最新动态]董事长潘石屹告诉记者。这意味着，保障房投资的“大头”将集中在“建设年”，而非“开工年”。

　　“2011年保障房给我们的感觉是，一台还没有写好剧本的戏已经开始鸣锣唱响。谁也不知道接下来怎么唱。后续的分配和管理暂且不提，就是建保障房谁出钱这个首要问题，都是待解之谜。”一家参与了2011年保障房建设的房地产企业人士告诉记者。

　　不过，随着调控者对保障房建设思路日益清晰，市场对2012年的保障房行情信心增强。“今年保障房投资规模或许将超出市场预期。”国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松在2011冬季金牛策略全国巡讲时称。

　　对于保障房资金如何筹措和实现良性循环，财政部部长助理王保安在去年底表示，未来无论从资金渠道、资金政策和安排，还是优惠政策的设计，都将有利于引导市场主体和社会机构进入保障房领域。

　　3地方多样化操作模式或将出炉

　　除了资金到位情况或有好转外，更多保障房的建设运营模式也在研究试点中。这都将进一步加强保障房的可操作性。

　　本报独家获悉，近日，一些独立研究机构向上海市政府提交上海公租房运营方案。新的做法可能包括“先租后售”和“以租待售”。“对于刚入沪的新上海人，刚毕业的就业大学生等夹心层群体来说，住房保障很难覆盖。上海的公租房虽然以这部分人群为对象，但盈亏平衡的经营模式还是没找到。开发建设单位不出售，很难盈利。”一位公租房建设单位负责人告诉记者。

　　而目前上海提出的“先租后售”和“以租待售”就是解决“钱”的问题。其中，“先租后售”为建设运营单位提供了退出模式，以租代售则是指出租房者在规定期限内缴纳租金租房，当合同期满后，开发商以租房时的价格卖给租房者，所交房租可以抵冲部分购房款。

　　举例来说，如果以双限方式出让土地，限房价13000元/平方米；土地出让金也限定3000元/平方米，采取分期支付形式，建设单位只需要支付首期土地出让金。建设单位在建设期间的财务成本以商业配套平衡，5年中租金一部分偿还开发商贷款利息，一部分专款形成可抵用首付款的储备资金。5年期满后，房子或由承租人购买，或在符合公租房准入门槛的条件下，由管理中心重新分配租赁公租房。这样做的结果是：对购房人来说，租金部分相当于分期付款；对政府来说，土地不用完全划拨，有一定土地收益；对开发企业，前期投入建安成本，5年后可回收，并有适当盈利。

　　而上海之前提出的所有经济适用房都作为有限产权来出让，也是在解决政府做保障房时的收益不足问题。业内人士指出，随着开发商和地方政府不断研究保障房的创新模式，保障房可操作性增强，一定会推进更多保障房进入实质建设阶段。