房贷利率明年起提高到7.05% 是否提前还贷？

　　2011年已走到尾声，明年1月1日后房贷利率就将按照最新的利率，5年期以上商业房贷基准利率将达7.05%，为此，不少房贷客户近日纷纷咨询专家，是否现在就要通知银行准备提前还贷？

　　对此，分析认为，对于每月月供为7783元的投资者，提高利率后两者之差超过600元，20年累计利息差为15.679万元，可提前还贷。但对于此前享受房贷优惠利率等4种情况的客户则不适合还房贷。

　　四种状况不宜提前还贷

　　情况一　享受7折利率房贷

　　分析认为，首先是已享受7折至85折优惠利率的房贷最不应该还。以5年以上贷款利率为例，按明年1月1日调整贷款利率后，基准贷款利率为7.05%，如果贷款者此前享受7折利率，则优惠利率为4.935%，如果享受85折利率，则优惠利率为5.9925%。

　　以100万元20年期等额还本息贷款为例。 部分客户按照今年调息前5.94%的基准利率打7折计算， 每月月供为6463元，明年1月1日后，这部分客户还能按7.05%基准利率的7折还房贷，则每月月供仅为6563元，利率调整前后月供之差不过100元。这部分客户不需要提前还房贷。

　　对借款人日常生活不会造成什么影响。理财师尤其强调，在目前首套房贷款利率都比基准利率高的态势下，提前还款看似节省利息，实则得不偿失。

　　情况二　等额本息还款到中期

　　等额本息还款已到中期的房贷客户不宜提前还。等额本息还款是每月还款总额固定，其中还款本金递增，还款利息递减，也就是说借款人前期还的利息比重较大，本金比重较少。如果借款人到还款中期再选择提前还贷的话，已经偿还了大部分的利息，提前还款的部分则更多的是本金，这种情况再选择提前还贷的话意义不大。

　　情况三　等额本金还款已过1/3

　　对于等额本金还款期已过1/3 的房贷者如提前还贷也不划算。

　　据悉， 等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少。 据测算，使用该还款方式的还款周期，当还款期超过1/3时，其实借款人已还了一半的利息，此时再选择提前还贷的话，偿还的更多是本金，不能有效节省利息支出。

　　情况四　投资收益高于贷款利率

　　投资收益高于贷款利率的不宜提前还。理财师认为，尽管投资时风险迭出，但如果不贪心，一年赚10%还是很有希望的。

　　对于已经享受7折或85折优惠房贷利率的借款人而言，即使没有好的投资渠道赚不到更高的收益，但目前半年期、一年期理财产品的收益率就已经高于打折后的房贷利率，足以应付加息后的房贷利息支出。