中国房地产至少冬眠两年？(3)

　　公司动向

　　广州：恒大或降速求稳

　　“从今年起，恒大进入稳定增长期”，恒大董事局主席许家印表示。

　　恒大的选择或许也是整个房地产行业的选择，业内人士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，企业发展到一定阶段，想始终保持高速发展既不现实，也不符合市场大势，稳速增长可以给此前粗放式发展的房地产业一个“喘息”和自我提升的机会。

　　提前两个月完成700亿目标

　　恒大地产近日在香港发布10月业绩报告，数据显示，10月公司合约销售额86.1亿元，同比增长54.9%；合约销售面积达到139.8万平方米，同比增长56.7%。

　　截至今年10月，恒大累计合约销售额778.7亿元，较2010年同期增长89.2%；累计合约销售面积1185.6万平方米，同比增长79.9%。在前10月业绩数据保持稳定大幅增长的同时，恒大已经提前两个月完成了此前制定的2011年度700亿元销售目标，恒大总裁夏海钧在业绩发布会上表示，公司实际上从7月份开始就对销售均价进行调整，有效清理了在售的积压尾盘，使目前的销售存量保持良性的增长。

　　《每日经济新闻》记者此前了解到，此前，恒大内部其实已经将年度销售目标调高至1000亿元，对已经提前两个月完成700亿元销售的恒大来说，在接下来的时间里，是否有意提高销售指标？

　　恒大集团董事局主席许家印对此的回应是否定，许家印表示，未来的销售计划的调整要考虑到已经完成的销售业绩、现金流状况等因素，但可以确定的是“调高销售计划是不可能的”。

　　业绩增长或降速

　　提前两个月完成年度销售目标，在房地产调控趋紧的市场大势下，恒大的业绩堪称“亮丽”。

　　《每日经济新闻》记者综合其他已经公布10月业绩的龙头房企数据得知，在全年目标的完成进度、前10月总销售面积和销售额同比增长率方面，恒大都位居第一位。

　　恒大的高速增长似乎一直在延续，公开资料显示，恒大在港上市的2009年即完成全年303亿元的销售额，同比激增4倍，而从2010年到今年前10个月，恒大用了22个月的时间就实现了销售额翻番，恒大是否会继续这样“神奇”的增长？

　　“公司发展到一定程度，要继续保持之前的高速增长是不现实的”，地产专家韩世同指出。

　　许家印对媒体表示，公司以后很难再出现像现在这样超过80%的增长速度。瑞信对此评论称，在调控环境及入市气氛持续疲弱的情况下，料其11月及12月销售将放缓，明年合约销售按年仍可有20%增长。

　　行业性转型来临

　　“今年下半年不购买新的土地，以前跟踪一两年的项目会购买，但不会像以前那样一下买十几块、二十几块地。这是原则性的，不会随便改变。住宅地产不买了，商业地产更不买了”，对于恒大接下来的拓展计划，许家印的回应或许暗示着恒大即将“换挡”减速。

　　无独有偶，此前万科董秘谭华杰在接受采访就曾表示，尽管万科目前的资金较为充裕，但公司对获取项目仍将保持审慎的态度。2010年万科以1081.6亿的销售业绩成为国内首家销售金额突破1000亿的房地产企业，但就在此时，王石却对万科2011年的销售业绩下了“不准超过1400亿元”的死命令。

　　“恒大前几年一直保持持续高速增长，从今年起，恒大进入稳定增长期”，许家印如是表态。

　　在地产专家韩世同看来，万科和恒大的选择“十分明智”。韩世同表示，对于万科和恒大来说，公司规模已经发展到相对较高的程度，如果继续保持此前的高速发展，无疑会给自身太大的压力，以目前的市场形势来说，调低销售目标也是比较明智的做法，与此同时，经历了一段高速的“粗放式”发展期，房地产企业正好可以借此机会进行一些内部管理的提升，而不再把目标仅仅盯在销售业绩上。

　　北京近半月零签约

　　在各地房价松动之下，追涨杀跌的持币待购风越刮越烈。

　　北京市房地产交易管理网上的数据显示，11月上半月，北京商品房住宅项目零签约。

　　京城半月无签约

　　北京市房地产交易管理网上的数据显示，11月上半月，北京共有13个商品房住宅项目入市销售，包括远洋天著景园、世华泊郡家园、清河嘉园等，合计提供4014套住宅量。不过截至15日，所有项目的签约率皆为零，且仅有14套预定量，占比近0.35%。

　　记者发现，13个入市商品房住宅项目中，朱雀门家苑、润西山苑、翡丽华庭、远洋天著景园等楼盘预售均价在每平方米3万元以下，其余楼盘预售均价基本在每平方米2.5万元以下，属于典型的刚需盘，其中北京密云楼盘中加锦园的预售均价更是低至8500元/平方米。

　　对此，北京中原三级市场研究部研究总监张大伟向记者分析说，各种地产调控政策叠加后，目前的购房资格审核手续更复杂，因此对北京市房地产交易管理网上所反映出的签约数据会有一定的影响。4014套房源大批量入市销售，预订套数仅为入市房源零头，且偌大的京城半月签约量为零，这折射出京城楼市的成交清淡已到极点。

　　而对于成交的深度僵持，张大伟主要认为基于两点：首先，北京限购令已实施近一年半，“三有”人群日益被稀释；其次，目前不管是媒体还是业内，基本形成了房价将下降的舆论环境，导致购房者持币待购。

　　对于持币待购风的盛行，著名财经评论员叶檀近日在一个财经论坛上说，货币长期超发背景下，时下中国的住宅已被炒作成一种投资品，这也就意味着这个投资品市场中的人同样遵循一个投资规律：追涨杀跌，即在房价上涨时，大家都争着去买；在房价松动或下跌时，大家都开始观望不肯出手，以持币在手。

　　库存叠加

　　北京中原的统计数据显示，截至日前，年内北京共新增135个新建期房住宅项目，房企向政府部门申请到手的预售许可证共有180次，合计供应56729套房源，供应面积高达727.41万平方米，但签约量仅为23878套，平均签约率为42.1%，创造了历史同期新低。

　　伴随成交清淡，京城楼市库存量不断叠加。机构统计数据显示，北京加强版限购令落地生效的2月17日，北京一手住宅库存量为92900套，而到了本月9日，库存量已叠加至120411套，期间新增库存量27511套，增长近30%。

　　今年以来北京供应的郊区化趋势日益明显，导致北京郊区库存压力极剧加大。比如在新增积压的27511套住宅库存量中，大兴、通州、昌平、顺义、房山等5个郊区县就占近2万套，占比近73%。5郊区县库存量在北京全市的库存量占比过半，郊区去库存化压力更严峻。