穗商业项目转入巨头开发年代

　　尽管广州被视为国内购物中心的发源地，然而长期以来，占据广州商业项目主流开发渠道的资本力量却乏善可陈。不过，从今年起，这种局面将彻底改变。

　　2011年，合生创展正式转型深入商业地产项目，该公司首个城市综合体项目、位于广州大道南的合生广场近日浮出水面。几天之后，广州地产五虎之一的雅居乐宣布，其在广州北部打造的一个总建筑面积18万平方米的商业综合体规划设计方案通过确认。这也是雅居乐在广州的第一个城市综合体项目。

　　继保利、百嘉信之后，奥园、合生、雅居乐再次投身广州商业开发。“随着住宅地产巨头的转型，从现在开始，广州有望诞生一批专业的商业地产开发商。”广东省流通业商会执行会长黄文杰表示。

　　地产大军进驻大规模综合体项目

　　“这是雅居乐在广州开发的首个大型综合体项目，位于花都新华三东大道雅居乐锦城的西北角，总建筑面积近18万平方米。”雅居乐相关负责人向记者表示，该项目仍在前期规划阶段，预计将集商业中心、休闲娱乐中心、餐饮中心、酒店等功能于一体。

　　据透露，该项目超市部分正与沃尔玛等知名品牌商洽谈合作，而项目的电影院将定位同区最高端，购物中心还计划引入珠宝专业市场或进口商品专业市场。

　　而“合生国际广场是总建面约26万平米的城市商业综合体，其中包含一个8万平方米的购物中心。”有知情人士向记者透露。此前，保利地产投资20亿元在佛山打造的保利水城，拉开了地产大军转型大广州城市综合体商业项目的序幕；之后，百嘉信集团也耗巨资，在珠江新城投资建造总建筑面积15万平方米的太阳新天地购物中心；今年初，奥园地产拟投资30亿元打造25万平方米的奥园广场也在番禺浮出水面。

　　“广州商业地产虽然起步早，但一些开发商既无资金实力，又缺乏商业运营经验，很多项目都是零打碎敲，留下很多后遗症。不少处于黄金位置的商业项目甚至一卖了之。”黄文杰表示，很典型的就是中旅商业城、北京路的名盛广场等。

　　心理和团队两大转型难题

　　然而，地产巨头在广州的商业布局同样面临新的挑战。“首先是心理问题。”黄文杰表示，这些老牌地产商之前做惯了住宅地产，都是大进大出、资金快速回笼。而商业地产需要有培育的过程，投资回报周期多在3-5年以上，其经营模式、盈利模式都与房地产不同，这些地产商要做好心理调整，否则很可能半途而费。

　　商业团队也将是地产巨头们转型商业地产面临的难题之一。“老牌开发商由于经营多年，都有自己稳定的管理团队，而且资历深厚。“黄文杰表示，但他们缺乏商业意识和商业运营理念。虽然各地产公司之前也有部门社区配套商业及从属业务板块，但这与真正的综合体商业不可同日而语。

　　对此，个别地产商采用招聘，从外部聘请专业管理人员加盟，比如合生。但商业“空降兵”与公司原有团队的融合可能是一个相当棘手的问题，因为原有团队资历越深，相互融合度越难。也有个别地产商选择将原有从属于各部门的商业板块进行整合，组建新的商业公司，保利地产就采用了这种模式。但由于涉及到机构重建，各分公司对商业规划权和经营管理权的划分，也将存在各种利益的博弈。“就目前来看，商业团队的组建，是眼下地产商转型商业地产遇到的很大难题。”一位分析人士向记者表示。