恒大被曝违规大范围内部认购 资金紧张员工七折购房(2)

　　超亿平方米土储后的资金渴求

　　“公司对项目实行滚动开发，工程时间抓得很紧，对资金的需求非常大，而靠项目对外销售回笼资金，速度又太慢。”

　　恒大缘何如此慷慨向内部员工让利售房？

　　上市以来，恒大一贯采取“低价拿地、快速开发、海量推盘、低价销售”的“短周期、长开发”策略，而海量推盘必然要求公司加快工程进度，资金的需求也随之加大。

　　恒大2011年半年报称，公司计划将位于二三线城市的92个项目中的大多数项目，在今年下半年陆续推出。同时要求新项目在取得后6个月内开盘销售，符合条件的楼栋在一年内交房确认收入。恒大目前在建工程面积为3165万平方米，为全国房企之最。

　　“公司对项目实行滚动开发，工程时间抓得很紧，对资金的需求非常大，而靠项目对外销售回笼资金，速度又太慢，所以不得不千方百计融资。”恒大长沙分公司的一位项目经理向记者私下透露。

　　2011年上半年恒大新增土地储备4897平方米，在全国101个城市的土地总储备达1.35亿平方米。以其披露的617元/平方米的拿地成本计算，至少套住了恒大832.95亿元资金。土地大量囤积和项目快速开发，使得公司资金需求像永远填不满的洞口，并进而导致公司资产负债率高企，而这一直是恒大的一块心病。

　　财报显示，2009年、2010年、2011年1-6月，公司资产负债率分别为79%、80%、80%，平均高出万科A约5个百分点。

　　曲线融资“过冬”

　　记者获悉，恒大还通过VIP登记、诚意登记等内部认筹方式，向公众购房者收取数额不等的诚意金，为公司后续开发曲线募资。

　　大量拿地和在建工程已令恒大资金链吃紧，而持续缩紧的外部融资环境则令这种状况雪上加霜。

　　最近数年，在资金紧张上吃过大亏的恒大，已经通过多种途径进行融资。2008年6月，恒大香港上市失败后，曾以发行可转债的方式，向新世界[9.01 3.09%]发展(0017.HK)、美林银行、德意志银行等私募6亿美元；2011年1月，恒大发行了总额达92.5亿元的人民币优先票据。

　　此次内部认购，只是公司曲线融资的途径之一。记者获悉，恒大还通过VIP登记、诚意登记等内部认筹方式，向公众购房者收取数额不等的诚意金，为公司后续开发曲线募资。

　　“我们项目预计10月、11月开盘，你可以提前半个月来认筹，认筹金额是1万元，正式开盘后，这个钱可以转定金抵房款。”9月4日，记者在长沙浏阳恒大华府项目调查时，置业顾问向记者详解公众购房者内部认筹流程。

　　长沙恒大名都和武汉恒大城两个项目的置业顾问也向记者透露，购房者可以在开盘前半个月至3个月进行内部认筹。此前的2010年8月，恒大旗下合肥恒大华府曾因内部认购而被媒体曝光。但恒大好像不在乎这种曝光，因而一年后故技重施。

　　这样的曲线融资，略可为恒大筹集部分流动资金。以湖南为例，目前恒大在湖南长沙、岳阳、衡阳等地共10个开发项目。内部员工称，此次湖南地区内部认购住房数量超300套。如以50万元/套计算，加上向公众购房者进行的内部认筹金，恒大在湖南可提前回笼资金2亿元，全国所有项目相加，回笼资金更为可观。