北京33个新盘9月入市 降价从郊区包围城市

　　受困销售压力品牌房企集中推盘

　　9月份按说是楼市传统的销售旺季，开盘项目应该大幅增加才对，但是从亚豪机构的统计上看，计划在9月入市的新盘项目仅有33个，并未出现明显的上涨。

　　尤其是在调控加码，限购向二三线城市扩大的当口，不少业内人士都认为，2011年楼市的“金九银十”将成色大减。

　　14个纯新盘期待打破僵局

　　去年楼市虽然不景气，但仍然有个别“日光盘”项目夺人眼球，而如今，销售率达到五成就算达到了热销标准。相比去年，进一步陷入了成交低谷，究其原因，固然与限购、限贷等宏观政策密不可分，但实际上制约楼市成交的关键仍旧是购房人对于降价的预期和开发商坚守价格的矛盾。

　　即将进入9月份这一传统的销售旺季，入市新盘尤其是没有历史价格包袱的纯新盘就成了打破僵局的关键。亚豪机构统计，北京有33个新盘项目计划在9月份入市，其中包括浅山香邑(楼盘资料)、润泽公馆(楼盘资料业主论坛)等14个纯新盘。业内人士预计，开发商希望能够借传统旺季刺激购房需求，尤其是纯新盘项目，最有可能以区域最低价的姿态入市，吸引购房人。统计数据显示，9月计划开盘33个楼盘中，有21个项目有初步的开盘报价，其中，市区高价项目和非主城区热销老盘居多，导致这21个有报价项目的整体开盘均价达到了24766元/平方米。

　　知名房企集中9月推盘

　　不久前，许多大型房企都公布了上半年的骄人业绩，以彰显面对调控的信心。但随着限购即将扩大到二三线城市，这些知名房企在7、8月份的成绩出现了明显回落。十大龙头房企中有6家在7月份的销售金额出现环比下跌，包括万科、中海等跌幅都在30%以上。这就使得这些大型房企急切地期待在9月份打一场翻身仗，从而加大了推盘力度。

　　亚豪机构的统计显示，9月入市的项目中，包含了万科、保利、远洋、中粮、金隅金地等十余家知名房企，由于是年内最后一个销售旺季，这些开发商都选择了放手一搏，加推新盘。

　　品牌房企扎堆的好处就是促进了区域间的竞争，例如房山板块，金地朗悦和京投万科新里程两个纯新盘皆位于良乡镇，且供应的住宅套数也将超过2000套。充足的供应势必形成性价比的比拼，购房人也可以在品牌房企的竞争中选择最为满意的房子。

　　根据亚豪机构统计数据显示，9月计划开盘的33个楼盘中，有21个项目已经初步给出了报价区间，其中，市区单价在3万元上的项目增多，导致这21个有报价项目的整体开盘均价达到了24766元/平方米，为近几个月的新高。

　　近期，高端市场开始出现转暖迹象，成交量明显上涨，例如朝阳区的公园1872作为千万级豪宅，签约率高达八成，轻松成为上个月北京的销售冠军。这促成更多的高价楼盘在9月的发力。其中既包括年初热销的金茂府，也有近一年未推新盘的东湖湾、太阳星城等项目。

　　亚豪机构副总经理任启鑫表示，城市的高端项目符合改善型的购房需求，加之多数位于城市核心区域，土地资源不可复制，各项配套齐全，使其受楼市调控影响较小。刚刚开盘的望京保利中央公园和东三环的保利东郡，均价达到4-5万元/平方米，也是高端住宅保值功能的体现。

　　降价从郊区包围城市

　　根据记者的调查,过去两个月里，通州、大兴均出现了以直接降价为目的的特价房源；而房山也是加大了折扣力度，从最初的9.8折扩大到了9折；顺义、昌平的多个楼盘则附加了赠送面积。这些或明或暗的价格回调均位于新盘集中地远郊区。如今，这一趋势出现了向城区蔓延的苗头。

　　例如朝阳区的新盘项目润泽公馆预期售价为26000元，与刚刚清盘的悦溪公寓同属一个开发商，位置相距不远，但后者的收盘价已达3万元/平方米。而另外一个位于朝阳区管庄的老项目远洋一方，在最近也将再次推出价格为20500元/平方米的三期房源，相比之前2.2-2.3万元/平方米的价格下调近一成，甚至可能直接影响到通州的价格。

　　任启鑫认为，今年以来成交量大幅下降，但是房价依然处在高点，一年多的楼市调控使开发商处于现金流萎缩和库存量增多的双重压力下。在政策短期内无望放松的情况下，只有通过降低价格，才能够促进成交量的反弹。

　　特别是限购将向投资需求旺盛、价格过快上涨的二三线城市扩大，加重了开发商的悲观情绪，利用二三线城市回笼资金的大型房企也不得不开始大规模降价出货，楼市整体价格的进一步回落或许在金九银十得以实现。