今年下半年广州112个楼盘入市 纯新盘项目38个

　　7月历来是楼市销售淡季，今年也不例外。广州商品住宅市场供需两方面都处于比较低迷的水平，且区域性失衡严重，成交明显集中在外围四区及两市。根据合富辉煌市场研究部监测，广州十区7月份成交达37.95万平方米，环比大幅减少29%，在限购及市场供应不足等诸多因素影响下，广州市商品住宅成交量依旧在低位徘徊。价格方面，广州市商品住宅均价从3月份以来一直保持稳定态势，7月住宅均价达到13144元/平方米，环比小幅上升。

　　合富辉煌分析人士表示，成交热点一部分来源于外围低总价以及满足刚性自住需求的楼盘，同时以汇景新城、星河湾和万科红郡翡翠为代表的高端豪宅依旧逆市飘红，创造良好销售业绩，楼市呈现“两头热”的局面。根据合富辉煌市场研究部监测，预计八、九月份广州市场将迎来供应小高潮，很大程度上缓解当前供应紧张的局面，买卖双方迎来入市良机。

　　而据美联物业的数据显示，今年下半年广州共有112个项目入市，其中纯新盘项目38个，在售盘项目74个，下半年广州中心六区推盘量占比近四成。根据统计，下半年广州有近四万套新房上市，相比2011年上半年与2010年下半年均出现了增长。据悉，下半年广州中心六区推盘量占比近四成，其中纯新盘19个，在售盘25个，主要集中于天河、海珠、越秀三区。从纯新盘与推盘总量角度来看，纯新盘量最大的当属海珠区，纯新盘数7个；总推盘数最大的当属增城市，总推盘数23个，供应量最大，在广州十区二县市当中充当片区推盘冠军。

　　在限购政策开始向二三线城市蔓延，一线城市新商品住宅成交屡受压制的情况下，下半年市中心区如此多的新增货量进入市场，会不会对房价调控产生新的压力？合富辉煌分析人士认为，对高端物业的需求依然在相当程度上支撑着这类产品的市场。以7月广州市场成交可见，一方面是这些外围以高性价比以及满足首置刚性需求的项目保持热销，同样也可以看到一些高端豪宅项目表现不俗，如汇景新城、星河湾盛荟以及万科红郡翡翠，都位列7月十区二市销售金额的前五强。可以说，当前楼市呈现明显的“两头热”销售局面。

　　合富辉煌首席市场分析师黎文江表示，下半年中心六区新增供应量占全市新增供应量的比重达36%，尽管个盘可能会有降价促销的情况，但整体上无疑将带动成交结构性的变化，导致成交均价的上涨。谈到目前调控新政对市场的影响，黎文江表示限购不是影响成交的关键因素，而限贷反而在更大程度上对下半年的成交构成影响。他表示，就目前掌握的二手成交数据来看，由于限贷因素的影响，近42%的买家选择一次性付款。而随着第四季各金额机构的贷款配额指标紧张，势必对房贷造成更进一步影响。

　　至于中心区新增项目的销售策略，会否大打降价促销牌，黎文江表示这要看具体开发商。急于完成年度销售任务、资金链较紧张的企业，可能在“以价换量”上会较为积极。而其他企业可能会较为有序地推货，保持价格的稳健。黎文江这一观点，在业内有不少认同的声音。某业内人士就对记者表示，在市区物业价格依旧坚挺的情况下，下半年市区新货潮很可能将推高市场成交均价，而这与当前政府力促的房价调控目标显然将产生不可避免的碰撞。