万科＂过冬＂:握200亿现金 筹10亿信托借款年利11.2%

　　即便是万科这样的大型房企，在信托公司借款方市场的大背景下，也要面临不断攀高的融资成本

　　手持百亿现金的万科也开始通过信托筹集项目资金。万科近日公告称，将向华润深国投信托有限公司申请信托借款10亿元，用于上海五街坊项目的开发建设，借款期限为两年，年利率为固定利率11.2%。

　　信托业分析人士指出，像万科这样的龙头房企对信托资金的需求一般，而且在房地产市场深度调控的背景下，也只有像万科这样的一线房企，信托公司敢于一次性发放规模达10亿元的信托借款。

　　大型房企 

　　信托融资热情一般 

　　万科今年的三季报显示，其货币资金余额仍超过200亿元。

　　“像万科这样的房企资金状况相对于中小房企来讲一般要好很多，其通过较高成本的信托来融资或许有其他的考虑。”业内人士指出。

　　万科总裁郁亮在近期曾表示，2012年将是地产行业的过冬年，即使目前万科账面已经有200多亿元的资金，公司还将继续储备足够的现金。2010年万科的净资产回报率为16.47%，相对本次信托借款仍有一定的空间。

　　虽然万科并没有详细披露近年来信托融资的具体数额，但是从万科集团以及第三方的统计数据中仍然可以探其端倪。同时也可以从一定程度上映射近年来房地产信托市场的火爆与激进。

　　万科2011年的半年报显示，从合并财务报表的角度讲，万科披露了金额前五名的一年内到期的长期借款，五项全部为信托借款，截至2011年6月30日账面余额为44.18亿元。披露的金额前五名的长期借款中，共有三笔信托借款，起始日均在今年上半年，截至2011年6月30日账面余额总共37亿元。也就是说从万科已披露的项目中，截至2011年年中信托借款数目为8款，余额共约81.18亿元。而万科2010年年报中上述两项披露的信托借款共8项，总额约为95亿元。万科在流动负债项下并未披露信托融资方面的信息。

　　从万科2010年年报以及2011年半年报的数据来看，万科平均每笔信托借款的规模均超过了10亿元。远超今年上半年房地产信托3.13亿元的平均募集规模。

　　用益信托发布研报表示，房地产信托资金的资源集中度不高。大型开发商的其他融资渠道较宽裕，对房地产信托的发行热度较一般，但是该类企业若发行产品，则融资规模一般较大。

　　根据用益信托的数据，今年上半年发行了3款及以上房地产信托产品的大型开发商，工发行信托产品87款，仅占总量的16.23%，发行规模仅为293.6亿元，占比也仅为17.6%。

　　“信托融资的情况可以反映一家房地产商资金链的紧张程度，数据显示，今年上半年一线房企普遍不依赖信托融资，而与之相比的中小房企，财务状况可能就不那么乐观。”业内人士分析。

　　不过，即便是万科这样的大型房企，在信托公司借款方市场的大背景下，也要面临不断攀高的融资成本。从万科2010年年报及2011年半年报的数据显示，万科2010上半年及以前发生的信托借款利率最高为万科2010年上半年发生的一款信托计划，但是借款利率也仅为5.85%，然而随着房地产信托市场利率的水涨船高，从2010年底至今年上半年，万科发生的几笔信托借款利率均超过了10%，其中今年上半年发行的三款房地产信托产品合同利率均达到甚至超过了11%。

　　用益信托的数据显示，今年11月份成立的房地产信托的平均收益率高达10.84%，“除此以外，信托公司一般还会提取4%-5%的管理费用，房地产信托的平均融资成本已经远在15%以上。”分析人士指出：“但是即便如此，市场受担忧情绪的影响，仍有部分信托公司的房地产信托的募集工作不能按时完成，甚至不得不延后募集期，万科此次信托融资的融资成本仅有11.2%，但是考虑到万科国内龙头房企的品牌效应，或许仍会得到投资者的青睐。”