招商地产捩转

      一向以稳健著称的招商地产终于开始调整自己的航向。

      近日，在招商局地产控股股份有限公司（招商地产，000024.SZ）2011年度第一次临时股东大会上，董事长林少斌表示公司会在逆市进行积极的土地储备行动，在拿地区域选择上，公司将把现阶段重点转向三四线城市。

      对于一直在一二线城市专注于高端住宅产品的招商地产而言，这一战略方向的转变引起了业内人士的强烈关注。

      尽管近年来在“招保万金”的一线梯队中逐渐落后，但招商地产似乎并不急于追赶，而更在意其较高的盈利水平。不过，随着招商局集团今年以来所施加的发展目标压力，招商地产的思路开始有所转变。

      转战三四线

      从招商地产2010年年报中可以看到，其全年开发项目几乎全部集中于深圳、天津、重庆、南京、珠海等一二线城市，而2010年、2011年所新增的项目也基本处于深圳、武汉、镇江、南京这些城市，只有在佛山顺德取得了一块土地。

      在宣布区域布局转变前，招商地产在拿地方面曾有过很长的一段静默期。6月份至今仅以2.5亿元拿下深圳宝安区一幅地块，全年拿地金额也仅有43亿元，相比于171亿元的销售金额和其他房企动辄上百亿元的拿地金额有很大差距。

      但在此次股东大会上，招商地产总经理贺建亚表示，未来一段时间公司在土地市场上将会有积极的行动。

      能够让招商地产高调宣布积极拓展三四线城市的底气来源于其充沛的现金储备和靓丽的销售成绩。三季度末，招商地产手中握有货币资金123亿元，未付土地款仅约20亿元，净负债率仅为29%。

      据了解，招商地产的去化率基本保持在50%～60%。目前公司认购金额已经达到190亿元，距全年200亿元的销售目标仅半步之遥。

      “大型房企将重心转向三四线城市是房地产市场的必然趋势，像招商地产这样背靠大树的央企在拿地选择与拿地价格方面存在一定的优势，成本可能相对其他房企更低一些。”长江证券地产分析师苏雪晶表示。

      天相投顾分析师石磊则认为，考虑到招商地产现有土地储备已经足够4~5年的开发，即便转向三四线城市拿地，其也会保持一贯的谨慎态度，估计规模不会太大。

      新的压力

      招商地产此前的定位一直是以深圳为重要基地并扩散到一二线城市，主做高端产品，因此招商地产的盈利水平常年来维持高位。2011年前3季度，其毛利率高达56.8%。

      但这种精耕细作的模式也必然导致其周转水平相对较低和规模的逐渐落后。仅在“招保万金”4家房企中比较，2004年，招商地产销售金额为万科的45％、保利地产的77％及金地的110%，但到了2010年，这一数据则只有万科的14％、保利地产的22％和金地的51％。

      “作为央企的子公司，只需要完成集团交给的经营目标即可，作为上市公司，盈利水平在A股地产也是名列前茅，能够对股东有所交待，又何必苦苦追求排位？”一位接近招商地产的人士对记者表示，招商地产其实并没有刻意追求快速扩张的动力。

      但在今年2月份招商局集团召开的年度会议上，集团董事长傅育宁表示，作为集团旗下业务最重要的三驾马车之一，地产业要进入国内行业第一梯队，形成全国性品牌，并在发展模式、市场定位等方面构筑独特的竞争力。

      “集团开始意识到招商地产发展太慢了。”上述人士表示。

      在这种压力下，经历了人事变动的招商地产开始大展拳脚，先是宣布旗下子公司深圳招商房地产公司将以派生分立的形式，一分为二，借此做大商业地产版图；随后又宣布将拿地重心转向三四线城市，从而加大扩张规模和加快周转速度。

    不过，招商地产在三四线城市的扩张也面临着新的挑战。除了盈利水平的预期下降外，由于这次转变属于“后知后觉”，早已经在这些区域布局很久并站稳脚跟的万科、恒大以及碧桂园等豪强将给其带来不小的竞争压力。

    “三四线城市在市场规模、市场类型、发展阶段及市场发展的驱动因素诸方面都与一二线城市存在较大差异，长期在一二线城市做高端品牌的招商地产如何在低消费水平的城市发展，是其一个巨大考验。”有分析人士说。