首单个人房贷不良资产证券化落地 建行发行15.6亿领跑

    作为最大个人住房贷款银行，建行抢跑个人住房贷款不良资产证券化。

    9月18日，中债登发布“建鑫2016年第二期不良资产支持证券”（下称“建鑫二期”）发行说明书，建行拟发行15.6亿元不良资产支持证券，其入池资产全部为不良个人住房抵押贷款。

    其中优先档发行12亿元，占比为76.92%。优先档被中债资信和联合资信的评级均为AAAsf。说明书并未透露具体的发行利率，不过其给出的压力测试下发行利率基准条件为4%。

    截至2016年6月末，建行个人住房贷款超3万亿，新增逾4000亿元，同比增幅14.7%。在银行发力个人住房贷款的同时，不良也在加速抬头。建行统计数据显示，2015年末，个人住房贷款不良出现了较大幅度的上涨，较上一年上涨37.96亿元至86.02亿元，不良率上升0.1个百分点至0.31%。而2011年至2013年，其个人房贷不良金额仅是个位数增长。

    根据建鑫二期的发行说明书，其入池本息合计为29.93亿元，涉及7980笔贷款。折价率相对于此前几单不良资产证券化要高，为52.12%。

    “入池的资产全部是有个人住房抵押的，因此资产质量和变现能力都是比较高。”知情人士称。此次入池的个人住房不良贷款中，次级贷款15.98亿元，占比为53.4%，可疑贷款规模为13.95亿元，占比46.6%。单笔最高本息余额为488.3万元，单笔平均本息余额37.5万元。未偿本息金额最高的前五名借款人集中度0.76%，贷款最集中的前三个行业62.64%。

    据建鑫二期入池资产分布统计，前五大借款人所在地区分别为陕西、广东、重庆内蒙、大连。其中，陕西地区入池本息余额6.16亿元，占比最高，为20.59%。陕西榆林地区和内蒙鄂尔多斯都属于近年房地产市场发展不好的区域，当地主要产业以矿产资源为主，在经济较好时段房价一度炒到较高价位，现在很多房价都“腰斩”，类似区域是本项目市场尽调的重点地区。

    有个人住房百分百抵押，同时在今年上半年一二线城市房价整体上涨的背景下，建鑫二期的回收率得到了较高的预估。建行在预计回收率分布表统计，其预计回收率在90%-100%的本息余额占比达到60.5%，预计回收率在10%-50%的本息余额占比仅为1.6%。