中国企业走出去渐成大势。房地产业跻身投资最多的五大行业之一。 目前,包括万科、碧桂园、万达、绿地、格力地产等多家房企均已实现海外布局。因中国全球化步伐的不断加快,以及高净值人群对海外资产的投资需求日渐升温,开拓海外市场成为房地产企业的新选择。 G20峰会推动中国资本走出去 经济进入“L型”发展阶段,增速呈现放缓态势,在拉动内需促进消费的同时,扩大海外市场,能给经济注入新的发展动力。2016年的房地产市场两极分化趋势更为明显,三四线城市库存压力比较大,开发商销售困难;一二线城市楼市火爆,地价较高,房企不拿地则“无米下锅”,高价拿地则面临风险。不少房地产企业都很困惑,不管拿地与否,都是个错。房地产行业进入兼并重组,强者恒强,弱者被淘汰出局,很多房企面临“生死存亡”关键时刻。 刚刚落幕的G20杭州峰会通过的《G20全球投资指导原则》,将对房企出海带来明显的改变。宏观政策的推动力、国内经营的压力、海外投资的吸引力、中国企业的实力,诸多因素汇合在一起,越来越多中国企业在国际舞台上崛起。 《G20全球投资指导原则》:“反对保护主义,促进全球贸易和投资”。 20个中国投资的热门国家对中国房企开放度提升,参与的深度加深,就中国房企的资金实力来说,完全可以实现独立运作,加上政策支持,未来可以看到更多的海外房企会去海外独立地开发项目,在政策利好之下,中国资本迎来了出海较好的窗口期。 房企出海将是发展新路 G20杭州峰会刚落下帷幕,9月6日,万科集团以1.15亿英镑收购了位于英国伦敦市中心的写字楼Ryder Court,首次进入英国写字楼市场。 “一带一路”战略被纳入G20框架,进一步提升了其国际地位。碧桂园紧跟国家“一带一路”战略,着力打造海外大城,也一直备受关注。 房企出海无非是两种情况,当企业发展面临规模增长瓶颈,出海寻求继续增长的发展机会;或者企业在国内面临被淘汰时,出海寻求生存机会。 驱使房企出海的一个重要原因就是在国外能够获得廉价的土地,能够寻找更加广阔的发展空间。“走出去”不仅是分散投资风险的一种选择,同时也可以获得相较于国内更高的收益率。 从项目投资来看,海外投资使用杠杆较多。一般来说,以参股方式投资项目,收益率可以维持在15%左右;如果是直投加杠杆,可以获得约18%~20%的回报率。 而目前国内上市房企收益率平均水平在10%左右,加上利润空间被不断压缩,投资收益率低于海外。 对个人投资者而言,国内一线城市的租金回报率低于2%,海外一线城市房产租金回报率在3%~4%之间;国内二线城市租金回报率在3%~3.5%之间,海外二线或者中小城市的租金回报率达到5%~8%。 海外投资也要关注风险 从数据来看,不论是对于房企还是个人投资者而言,海外投资回报具有较强的吸引力,但海外投资的风险仍然需要警惕。 中国房企出海现状不太乐观,在海外发展受到一些限制。大量的房企选择与当地开发商合作开发,资金来源要通过当地银行,存在因为失去项目掌控权而导致项目失败的情况。 国内赴欧美国家投资的项目,不少房企因为缺乏欧美经验,对当地政策法规不熟悉,出现各种水土不服。就万达而言,在欧洲的投资进展格外艰难,西班牙地产项目与伦敦ONE(One Nine Elms)地标项目均连连受挫。 《G20全球投资指导原则》将全球连接成一个紧密的整体,对各国投资贸易的开放度有所提升,各国间贸易交流也逐渐加深,房企在出海过程中出现水土不服等问题的概率将大大降低。开放了才能有更深层次的交流,在一定程度将避免万达海外尴尬处境状况的再次发生。 对于首次尝试海外投资的个人投资者而言,建议通过机构,因为国内的投资经验是不适用的,面临较大的法律风险,很容易给投资收益埋下隐患,机构能最大程度避免这个问题。 |
房企跻身“走出去”热潮 投资海外收益率更高
2016-09-09 | 中地会