大资管或将成为商业地产未来发展的主流模式

    “如果只谈住宅，你觉得房地产这个行业没太大希望，早点休息了。但如果拓展到更广泛意义上的商业、物流其他方面地产的话，增长空间还是很大的。”11月15日，中国银行业协会首席经济学家巴曙松在2015资产管理高峰论坛上表示。

    在本次论坛上，来自金融、地产、投资等领域的行业领袖和专家学者就“新常态下大资管时代的投资趋势”这一主题展开探讨。据介绍，近年商业地产发展较快主要源于两点。首先，政府楼市调控促使房企转型，加大了商业地产开发比重；其次，随着中国城市化率的逐渐提高，第三产业所占GDP的比重不断在扩大，对商业地产的需求也进一步增加，这使得投资者将更多的资金投放到商业地产领域。

    在谈及商业地产的投资价值时，与会专家表示，在新常态下大资管时代，商业地产发展迎来新的机遇。

    光大安石首席执行官潘颖认为，商业地产投资具有稳定性高的特点，其收益与风险能够达到平衡。银泰置地副总裁吴镝认为，商业地产跟住宅地产有明显的本质区别，是金融产品，从前期拿地，到过程运营，到最后退出，如果没有长远规划的话，商业地产一定会做死。

    会上，内人士认为，未来商业地产发展有三大方向：第一，业态功能的体验化；第二，运营机制的金融化。我国商业地产正在从追求短期市场化目标，转向商业运营价值的长期金融化。商业物业具有金融属性，对资本运作的要求非常高。商业地产在运营阶段将转向“资本和运营”，投资属性更加突出。未来的商业地产项目将更加关注运营阶段的投融资能力，具有较强投融资能力的商业地产项目才最具竞争实力；第三，退出渠道的证券化。目前商业地产的产业链还没有很好地建立起来，尚没有成熟的退出机制。未来我国核心商圈的商业地产项目将以持有型为主流，随着我国房地产金融进一步的完善，资产证券化将会为商业地产带来更好的发展前景。

    光大安石副总裁周颂明认为，地产金融模式或将会成为商业地产的发展趋势，重资产将逐步向轻资产转变。在新常态下大资管时代，商业地产具有较高的成长性。

    据了解，商业地产领域目前已经逐渐形成了三种主流的轻资产运行模式：以运营商为核心，投资机构作为财务投资人的类资管模式；以投资机构为核心，运营机构作为受托管理人的基金模式；集运营与投资为一体，运营机构同时作为投资管理人，打通投资建设、运营管理与投资退出整条产业链的模式。

    事实上，房地产基金的快速发展为房地产金融增加了新活力，以光大安石为例，作为光大控股旗下专注于中国房地产的私募股权公司，光大安石已成功开辟了地产基金与开发企业合作创新之道，并形成了资产证券化、境内外资本市场合作、轻资产服务、产融结合拿地等多条创新产品线。