房企集中发债 发行利率屡创新低

　　2015年在利好政策环境推动下，大量资金涌入债市，房企公司债发行势头迅猛，万科、保利、泰禾等知名房企频繁曝出发债预案，且发行利率不断走低，随着国内融资环境趋好，境外上市的内地房企也逐渐转向内地融资。

房企集中发债  发行利率屡创新低

　　自今年6月份公司债放量发行以来，房企公司债发行规模不断扩大，成为债券市场最为活跃的群体。在房地产行业发展的平缓期，低利率公司债作为一种比较重要的融资渠道，有效缓解了房企的融资压力。

　　政策放松催生发债热潮

　　2015年1月，证监会修订并发布了《公司债券发行与交易管理办法》，债市新规为房企发行公司债营造了宽松的融资环境。新规明确规定扩大公司债发行主体范围，将发行主体扩展至所有公司制法人，非上市公司的参与将会扩大公司债的发行规模；其次，取消了公开发行的保荐制和发审委制度，通过简化公司债审批流程缩短发行时间；再次，增加了债券交易场所，将交易场所延伸至新三板和柜台，增强了债券流动性。由于政策原因，房企公司债自2009年起经历了长达5年的停顿状态，2014年证监会开始逐步放开上市房企发债，而年初债市新规的出台直接降低了房企发债难度。在资本市场融资窗口期，房企把握有利时机通过大规模发展发债来满足资金需求。

　　债利率降低激发融资需求

　　2015年公司债发行利率不断走低，激发了房企债市融资需求，公司债市场供求旺盛，且发债利率已降至历史最低水平。宽松的市场环境和公司债质押式回购交易制度的实施是拉低房企公司债融资成本的主要因素。2014年11月至今央行已经连续6次降息、5次降准，市场上大量的流动性使债市资金较为充裕，增加了公司债的投资需求。同时，自6月股市暴跌以来，大量资金撤离股市转向债市，加上IPO暂停打新资金需要寻找新的融资渠道，部分资金流入债市，进一步增加了公司债需求。另外，公司债新规明确表示在沪深交易所债券市场，满足一定条件的公司债券可以进行质押式回购和竞价交易。公司债质押式回购交易制度大大提高了公司债在二级市场的流动性及交易效率，加上公司债具有了融资功能，投资者能够接受较低利率的公司债。

　　今年房企公司债发行利率普遍介于4%~8%之间，相比于银行贷款和同期限中期票据来说更具优势。10月份房企5年期公司债平均发行利率为4.16%，环比下降了12%，相比年初更是大幅下降32%；与同期限银行贷款利率（4.90%）相比，低了15个百分点；与同期限中期票据平均发行利率（5.21%）相比，低了20个百分点。对于海外上市的内地房企来说，随着海外融资成本逐渐升高，融资成本较低的境内公司债成为海外上市房企的最优选择。由于公司债利率大幅降低，房企以低成本债券融资替代银行贷款、信托等高成本融资，大大减轻了企业的债务负担。

　　海外融资难促使融资方向转变

　　受美元走强及国际信用评级下降影响，房企海外融资难度加大，融资规模和数量都出现大幅缩水。今年5月以后，上市房企海外融资规模逐月下滑，6月融资规模由上月的397.9亿元下滑到203.4亿元，下调幅度达到了48.9%；7月继续下滑，累计海外融资规模仅为1120.6亿元，同比下跌了57.6%；三季度50家龙头房企海外融资仅为135亿元，环比大幅下降80%，同比下降53%，为2014年以来最低。由于房地产市场下行压力较大，房企海外融资经历2013、2014年的高峰期后，自2015年初开始遇冷，境外融资难度加大，促使多数海外上市的内地房企转向内地资本市场融资。