银行理财业务监管升级 房地产信托融资或受阻

      随着楼市升温，今年的地产融资需求愈发强烈。然而，近期银监会出台的《中国银监会关于规范商业银行理财业务投资运作有关问题的通知》，针对并加强包括信贷、信托等非标准化债权资产的风控力度。

      业内人士表示，此举可能会对未来地产融资形成一定的影响。

     根据《通知》内容，商业银行应比照自营贷款管理流程，对非标准化债权资产投资进行投前尽职调查、风险审查和投后风险管理。

     分析称，今年房地产开发商通过非标准化债权资产融资会比较难，通过这类渠道融资的成本和门槛也会高于以往。他表示，前两年房地产开发商只要有不动产     就能通过银行等金融机构融资，但现在不仅对抵押物的资质要求高了，产品的审核流程也较之前长了很多。而银监会此次下发的《通知》，更是让当前的现状严上加严。

     因为缺乏融资渠道，目前国内房地产开发商的主要融资途径仍然集中在信托领域。由于之前银行代销的房地产信托产品曾出现过不少问题，导致银行和客户都对与房地产有关的投资标的产生警惕。相关业内人士认为，《通知》的出台等于是监管机构承认了这个现状，并希望对其加强风控力度。

     专家称，今年是房地产复苏的一年，开发商们开始积极拿地了，并且也出现了大规模的融资需求。

     数据显示，今年1~2月房地产信托的发型规模为347.24亿元，占比达31.19%，是各类信托产品中发型比重最高的。此外，诺亚财富研究报告指出，2月份房地产信托发行量较1月份持续增多，并成为信托的主要投资领域。

     导致房地产信托持续升温的主要原因要归结于一些大型房地产开发商通过信托来融资，以此造成房地产信托发行规模不断扩大。“信托的总体融资成本一般都在10%以上，对于一些小公司来说可能太高了，毕竟现在要获得10%以上的利润率不是那么简单，由此存在的风险也是不容小觑的。”薛建雄告诉记者。

     数据显示，从2012年开始，房地产信托到期规模迅速增加，进入兑付密集期。最新数据显示，2011年、2012年、2013年集合资金房地产信托到期规模分别是544亿元、1573亿元、1974亿元。2013年仍然是房地产信托的兑付高峰期，兑付情况与2012年类似，风险事件依然时有可能发生。

     为了防范信托等银行代销的非标准化债权资产所可能造成的风险，此次《通知》内容中有一条指出，商业银行代销代理其他机构发行的产品投资于非标准化债权资产或股权性资产的，必须由商业银行总行审核批准。

     对此，分析认为，《通知》的出台对于今年房地产大规模融资需求可能存在的风险是一种防范措施，是银行出于自身风险把控的原因，希望将风险控制在源头，并且采取积极主动的一种态度。

     从未来金融组织体系的架构来看，姚伟示认为，个人理财市场可能会形成银行、信托公司和第三方理财机构三分天下的格局，并且在各自的领域经营擅长的产品，而不仅仅是依赖银行去销售，并承担所有的售后风险。