住建部原政策研究中心主任 陈淮
非常荣幸能出席今天的地产峰会，关于新型城镇化建设，首先，我想从一个道理说起：这个世界谁都看得见的东西，人人都觉得一目了然的东西，传递的不一定是最有价值，最有意义的信息。也许看它背面才知道这幅画是不是赝品，今天我们可能在某些方面要看看背面。
住房供应主要与城市人口增长快慢有关
先说一个背面，一个流传很长时间的故事说，中国房子已经盖得很多了，忙着买房子干什么？过两天房价便宜得像白菜价一样，为什么？北京、上海、广州、深圳都是独生子女，年轻人结婚买一套房，将来男方父母留一套，女方父母留一套，男方爷爷奶奶，女方爷爷奶奶各留一套，一家至少有7套房子，从周一住到周日都可以。中国房子多了怎么办？会有这种事情发生吗？
北京、上海、广州、深圳，中国城镇一共需要多少住房，跟这些城市，和广州一共有多少独生子女没有关系，跟什么有关系？和我们新型城镇化进程当中，广州人口增长快慢有关系，在总人口不变情况下，和每个家庭平均人口数有关系，只要未来广州人口在三年，五年，十年甚至更长时间内是增长的，广州就一定需要更多的房子，只要平均每个家庭人口下降，总人口数不变下，广州就需要更多的房子。
很多人说，中国的房价问题，都是流动性过剩导致的，因此有经济学家坚决反对中国城镇化，城市化加速。
我认为，如果今天中国充斥着过多流动性，中国股市作为第一敏感领域，股市今年上半年在纳斯达克、道琼斯连续联创60年来新高的背景下，中国股市回到了2011年末，流动性过剩在哪里？如果真的充斥着流动性过剩，很快就会掀起抢购，请问中国什么地方出现抢购？
将近四分之一的世纪过去，我们在公共舆论平台上，对房地产和城镇化认识的视角没有开阔、认识的水平没有提高，这才是我们新型城镇化比信贷风险、比调控政策、比农民工进程市民化还要严重很多，需要克服的障碍。
推进城镇化与房地产成为支柱产业四大原因
中国需要城镇化，国家，社会，民族才有前途。为什么中国需要城镇化，为什么房地产业是未来发展的支柱性产业？这主要基于以下四个方面：
第一、对国民经济的影响。房地产业产品规模、速度、质量决定着中国国民经济未来发展的规模、速度和质量。国民经济发展需要一个新的搭建物质平 台，形成物质基础的阶段，今天我们要努力实现建出更多的房子。
我们想要提高工业生产的竞争能力，想要完成结构转型，想要节约资源，想要让老百姓过上好日子，需要一个强大的物质基础，需要两代人为我们的历史，为我们的社会，为我们的国家，为我们的民族完成一件重托。什么呢？把大多数人住在乡下民族，转变到大多数人居住在城里面的民族，这件事情非得在诸位这两代人手里面完成转变。
房地产业和城市化推进正在给我们国民经济发展造就最现代化，最大规模，最优质的物质基础，这个物质基础形成的规模速度和质量直接决定着未来国民经济发展的规模，速度、质量。
第二、扩大内需的要求。我们已经走到工业化中后期，全世界的客观经验，以及理论证明了一件事情，工业化的初中期的时候，如何形成更多的生产能力，如何生产出来更多产品，这是经济发展的主要难题。
工业化中后期，消费需求成为经济增长的关键，马克思在《资本论》中总结道，生产无限扩大的趋势与支付能力需求相对缩小的矛盾。 我们今天仍然面对这个问题，工业化中后期中国未来经济增长，一个重要的落脚点如何扩大消费，推动消费结构升级，扩大内需是2013年稳增长，以及未来10、20、30年发展最关键因素。
这两年，媒体告诉我们一个新词，到城里去看海。从深圳，武汉、北京，到哈尔滨，到最缺水的呼和浩特，下大雨出现城市内涝。城市短板不是中国的工业发展不足，而是中国和工业相配物质基础的城市发展不足，这是第一条；第二条，到今天我们的制造业生产能力过剩是普遍存在，哪里存在投入工业太少，投入建房子太多的事？最短缺产品就一样———房子。
我们想不想有一个强大，持续的扩大内需的基础，我们非得要有住房条件，大规模普遍性改善才行，衣食住行都无忧，才有可能实现这种愿望，当然老百姓消费结构升级也不仅仅是住房，住房改善之后旅游，受教育，休闲，健康这些都是我们消费结构升级普遍存在。
第三，价值观的改变。社会正面对一个意识到和没有意识到价值观的彻底革命，革命在哪里，现在不是形成社会核心价值观？几十年前，社会崇尚价值理念是越穷越光荣，越穷越革命。今天人们认为有产不再是一种罪恶，而是一种善，越来越多老百姓希望早日加入有产一族，什么叫做小康社会，就是大多数老百姓有产的那个社会。
16大报告说什么是全面小康社会，家庭财产普遍增加，人民生活更加富足，十七大报告进一步指出，要创造条件让更多人民群众拥有资产和资产性收益。社会的利益诉求自觉不自觉，意识和没有意识到已经从早期单一增加收入，到21世纪增加收入与累计私人资产并重，这个私人资产累计的客观要求，决定了我们城市建设和房地产还得是支柱。
第四，推进新型城镇化的要求。中国的改革，要更大规模的释放改革的红利，改到今天，在市场经济的道路上走出不短的路子，但坦率来说，也只走到初步的产品市场化阶段。对房地产业来说，至关重要的要素要能够通过充分自发、自主竞争才能推动资金、土地充分市场化，市场竞争这是改革。
中国今天经济发展成就，很大程度和城市化战略的成功密切联系在一起，80年代建设深圳特区，平地新起深圳一座新城市，就有了蓬勃发展珠三角，成为国民经济最重要的增长支持地区，成为对外开放的窗口，成为市场经济改革的实验区，这是城市化的亮点。之后浦东新区的建设带动了长三角的发展，这也是城市化的亮点。再之后天津滨海新区的发展同样带到了环渤海圈的发展。这都是城市化的亮点。
新型城镇化的四个方面
新型城镇化不仅需要公共建设，基础设施，住房，而且要完成人的城市化，让更多人真正城市落地深根。新型城镇化体现在以下四个方面。
一、人的城镇化。中国的现代化、新型城镇化是让更多人民群众分享城市化好处的城镇化，而不是造成族群对立、社会分裂的城镇化。而且是导致我们能够在世界上不断提高自己的产业竞争力和经济体的资源优化配置能力的城镇化。城市发展是制度完善和确立的过程，城市管理中混乱，就有层出不穷的社会事件。需要我们怎么办？最关键就是制度要建设好，要从解决好人民群众的安居乐业的角度出发，体现人的城镇化。
二、和改革相结合的城镇化。新型城镇化要和改革创新的管理密切联合起来，我认为这就是新型城镇化的核心。
中国的城镇化不是简单的建设城市和城镇。是和改革密切配合、打破旧体制、实现工业化、城镇化，以及向市场经济转变过程中的城镇化。我们的第一轮城镇化、城市化的高潮，深圳一座新城，是和特区建设，向市场经济转变的实验区、对外开放的窗口密切配合在一起。第二轮高潮浦东开发，是和谁不改革谁下台南巡讲话的号角联系在一块。今天也是，中国的城市化要想走出一条有特色之路，必须和土地制度的改革、户籍制度的改革、收入分配结构的改革，以及种种打破旧体制的经济关系调整结合在一块。一定得把改革放在第一位。
第三，重点发展二、三线城市等中小城镇的城镇化。进入二十一世纪之后一些客观原因，迫使我们不得不把资源政策，精力时间等集中于沿海少数特大城市，未来十年城市建设的重心，一定要二、三线城市，中小城镇转移。
我们不缺建世界最高楼的经验，我们不缺挖全世界最长的地铁的经验，我们缺的是大中小城市的协调发展，以至于人口过渡的向沿海少数几个特大城市集聚。要重点发展二、三线城市等中小城镇，努力实现大中小城市的协调发展。
第四、节能环保、环境友好的城镇化。我们不可能走先污染后治理之路，代价太高，对不起子孙，也对不起我们自己。中国960万平方公里，国土辽阔没有什么争议，但是要说物博两个字我们是确确实实担当不起。
我们今天也面对城市化问题，城市化要重视的问题，不仅仅盖更多更好的房子，在节能、节水、节材，在环境友好，改善老百姓居住条件的同时，注重可持续发展问题，我想这是我们新型城镇化其中应有之意！
新型城镇化将给金融、地产行业带来机遇
新型城镇化将给金融、地产行业带来机遇。
第一、随着城镇化发展，经济运行的资产质量和资产信誉、规模会大大扩张。今天获评的地产资信20强，首先是他们有日益扩张的资产信誉，证明公司有足够的归还能力。
城镇化最大的好处就是把我们以手工劳动为基准的经济体，大多数人住乡下的自然经济状态，改善成为城市经济，大大改善和提升我们的资产规模与质量，这是我们银行金融业运行的最重要基础。
第二、随着城市发展制造业、工业，才能实行规模经济，实行更细分工，经济才有机会转型，才能改变调整产业结构。从而使资产质量大规模改善。
第三，随着城市规模扩张，居住在城市里面的人越来越多，市场分工、交易、效率会日益提高，流动性会变得更加顺畅，那么资金流转速度加快，安全性提高，受益的是银行。
第四，我们的老百姓在城市有了房子，越来越多人成为有产一族，个人信誉资源才能成为社会普遍可用的一种经济资源，成规模的资源。老百姓的个人信誉不断累计和壮大，也同样是我们银行最好的受益资源。
近十年房地产调控存四大缺陷
涉及房地产业发展最大因素，是十年来我们推进房地产领域的市场制度，但在市场化程度上，进展却非常缓慢，近十年来，我们年年对房地产进行调控，但有四大缺陷。
一、通过不断强化政府权利来调控，与市场经济背道而驰；二、被动性、滞后性。永远停留在事情发生之后，失去调控本来的积极意义。 三、和市场硬对抗，跟市场对着干。四、高成本，低效果。
总之，这十年来调控的教训颇多，缺陷颇多。真正的改革应该是削弱、制约、限制政府权利这才是改革；推动资金，土地充分市场化、市场竞争这才是改革；调整中央与地方税收关系的利益格局，这才是改革；打破垄断，不以出身，不以央企，民企，大企，小企身份论，这才是改革。