易宪容：当前楼市风险降低了吗？

　　有报道称，目前全国14个城市的住房销售开始全面上升，房价也随之上涨，特别是一线城市的二手房市场，市场价格反弹的现象十分普遍。因此，有观点认为，中国房地产市场筑底已经完成，市场又开始走上了回升之路。这些信息反映到股市，房地产上市公司的股价又开始快速上涨。事实是怎样的呢？

　　国际货币基金组织近日公布了一份研究报告。结论是，中国未来住房年销售率为4.3%，当前中国住房的去库存化要花上6年的时间。报告还指出，当前中国房地产市场的空置面积估计达10亿平方米，空置率比例在20%以上，而按国际惯例正常合理的水平在5%-10%。10亿平方米空置的住房相当于当前中国一年的住房销售总面积，而且超过一半以上在三线以下的城市。

　　就目前的情况来看，尽管一些一二线城市的住房销售有所回升，房地产市场看上去有所好转。但实际上，如果国内住房市场没有经过真正的周期性调整，特别是没有经过房价下行的调整，并让住房消费需求释放出来，那么中国房地产市场的风险不仅没有减少反而在增加。

　　尽管政府一系列的救市政策主要是让已经持有住房的居民进入市场，但这些住房需求基本上是投资需求而不是消费需求（一套住房都可用于投资，两套以上的住房用于投资更是易如反掌）。投资者进入，过高的房价就不会调整。这时除了投资需求者有能力进入之外，住房消费需求者有能力进入市场的是十分有限的。还有，如果高房价下出现住房销售增长，房地产开发商的暴利仍然存在，那么这些地方的住房新供给还会增加，而不是会减少。因为房地产开发商又会大举拿地进入市场，增加供给。同时，少数一二线城市的住房销售增长及房价上涨，很快就会传染到三四城市的市场，从而使得三四线城市的住房市场的调整也开始出现停滞或僵持，这些城市市场的风险将增加。

　　所以，房地产政策重心仍然要放在遏制住房投资投机，去除住房的投资投机功能，让住房市场回归到消费为主导的市场上来。只有这样，才是降低中国住房市场风险，以及消化当前中国住房市场巨大库存的关键所在。

　　现行的政府救市政策，会让有住房的人持有更多的住房，住房市场分配不均的情况更为严重。由于已经持有住房者进入市场更多的是住房投资者而不是住房消费者，这样就容易把住房市场的价格顶在高位（投资者出价往往会高于消费者，这时住房消费者也没有支付能力进入市场，即使有优惠政策也是如此），房价更是难以向下调整。这不仅会让住房的消费者更加无能力进入市场及释放住房消费需求，而且一线城市的高房价也容易成为三四线城市房价不下调的榜样，从而使得全国房地产市场的周期性调整处于僵持状态。

　　（作者为中国社科院金融研究所研究员）