秦虹：刚需是主力 2013投资性购房降32%

　　如今，决策层的“新型城镇化”战略日渐清晰。其中，房地产行业作为新型城镇化的直接参与者，面临的不仅是巨大的“蛋糕”，更是一次行业的改革。在这种机遇与挑战并存的状况下，房地产企业应该如何应对？住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹在某论坛上给出了她的建议。秦虹认为，房地产企业应采取谨慎投资战略，做多元化投资，尤其要做好直接融资的战略准备和人才准备。

　　刚需改需是市场主力2013年投资性买房下降32%

　　分析当前的房地产市场，秦虹认为“总需求量还比较大”。其中，80%以上的人都是为住而买，或为初次置业，或为改善型需求，投机、炒房性需求比例已由2010年的46%下降至14%。

　　秦虹认为，现在房地产市场呈现不均衡状态，而导致这一现象的原因是“城市之间人口的流动”。另外，秦虹表示现在购房的年龄仍然偏低。“现在年轻人买房子平均购房年龄在27岁，与发达国家相比，他们47岁才买房，意味着在中国拥有购房的需求实际上是在提前实现”。

　　此外，秦虹认为“当前货币环境总体上对房地产市场发展是有利的。”秦虹认为，目前房地产总体资金状况比较好，“银行贷款的满足程度也比较高，社会上的资金通过直接投资这种方式投入到房地产市场上的资金量也比较大，个人住房抵押贷款随着销售的增长”。

    最后秦虹特别强调，2013年第一季度房地产市场增长是是自住型需求推动的，而非投机炒房投机性需求。企业“认清了市场的这一本质，才有利于未来政策取向做出准确判断。”

　　房地产企业应实施多元化投资做好融资准备

　　“今后开发，房地产企业第一个战略选择就是要做好‘选择’这篇文章”。秦虹认为，开发商面对中国房地产市场不均衡的这一现状，要做好投资的选择。一是采取谨慎的投资策略，二是要实施多元化的原则，多元化投资策略。“我认为对企业来讲最重要的一点就是要实施多元化的原则，多元化投资策略，多元化不是说做商业就是多元化，不同的企业要做不同的多元化。”

　　针对很多房企经常遇到融资瓶颈问题。秦虹提出，今后要特别注意直接融资。“开发企业是资金密集型企业，对资金的需求量特别大，而未来开发企业很便宜又很容易地拿到银行搞贷款的开发环境基本不具备，对企业来说拥有比较成熟的融资的策略或者是这方面的人才队伍，将来才可以应对开发企业在未来的持续发展过程中，持续解决资金需求的难题，所以直接融资是开发企业从现在开始是需要高度关注的，储备人才、建立合作伙伴。”