秦虹：国务院新国五条有利于刚需置业

      住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹近日在某论坛上表示，房价上涨原因在于需求量大、货币环境宽松双流推动。另外她认为，在目前二手房市场发展过快的情况下，出台新国五条是有必要的。20%的交易税也不是新政策，不必过度恐慌。

      房价上涨原因在于需求量大、货币环境宽松

      秦虹表示，调控政策包括限购、限贷等等这些政策没有明显改变前提下，为什么市场有了反弹，有两个原因。第一个原因，需求量比较大，特别大城市、特大城市的住房需求。第二个原因，就是现在货币环境，对房地产市场比较有利。归纳起来，房地产人员流、资金流双流推动，光有人市场起不来，光有市场，没有人，市场是不能持久的，这一定是两个推动力推动的结果。

     一方面，中国发展不平衡，包括中东西部地区的不平衡，大中小城市的不平衡，公共服务在城市之间有巨大的差异，大城市人口的增加或者大城市房地产市场，使中小房地产需求向中心城市的移动，回到自己的家乡或者小城镇，房价太高了，有知识有文化的年轻人往大城市集中的速度还是比较快的。我们研究了一下第六次人口普查的数据，过去十年，北京新增的人口里面，20岁到49岁之间的人口，占的比重55%，2011年占到62.8%，也就是说北京一年新增常驻人口将近60万，有20岁到49岁人口占到了62.8%，他们需要安家，需要房子，需求量非常大，这是人员需求所造成的市场的压力，需求大，销售量多，房价自然会出现变化。

     另一方面，货币环境比较宽松。货币环境宽松来自于两个方面，第一个方面来自于2009年宽松货币集中的货币到现在还没有消化完，应该说社会上存量资金比较多。第二方面，2012年货币整体环境确实比2011年环境要宽松，银行这边一些数字是，2012年全年人民币贷款增长了8.2万亿，与2011年多增了7320亿，今年1月份，新增人民币贷款又创下了2012年2月份以来的新高，流动性很好，货币环境有利好房地产的发展，这两个因素导致了市场出现的这样的变化。

     另外秦虹针对目前存在的市场与政策表现得出三点结论：

     第一点，综合目前城镇的人均住房面积水平应该说是不低的，和现在的发展阶段相比，现在的人均住房面积水平是不低的。温总理做了政府工作报告提到，现在城市人均住房面积32.9%。与发达国家相比并不低。

     第二点，中国由于城镇化进程的加快，中小城市的人口向大城市集中，城市结构进行调整，由于虽然有房子住，但是改善性需求还远远没有完成，面临的新增需求还是比较大的。但是这个需求，从供应能力上来讲，没有任何问题，因为现在到2012年中国城镇总面积，已经12亿平方米了，不需要付出太多的增长速度。

     第三点，房地产市场调控有很多方法，大致分为三类，一类是法律手段，一类是行政手段，一类是经济手段。我个人觉得，我们迫切的需要对这些政策手段的特点和逻辑上总结的经验来进行认识，充分运用好这个手段。

     首先，法律手段。市场经济国家就是法制性国家，无论在哪方面，住房的法律是非常健全的，比如说英国，1832年开始，最早设计的《住宅法》到现在180年的历史了，美国1937年通过了《供应住宅法》到现在60多年出台了60多部法律，稳定性好。可以说一个国家对住房发展的大政方针，发表的目标需要法律进行确定，法律进入之后，相应的配套设施，这是一套完整的组合。

     世界上各个国家，在住房保障上有两个极端，一个极端就是新加坡，保障性住房提供量很大。另一个极端，美国虽然很富有，但是美国保障性住房占到的比例12%，和他们发展目标有直接关系。新加坡是全世界唯一一个国家提出来居者有其屋，所有居住者有自己的房子，让他所有的国民都能够拥有自己的房产，买不起就是通过各种措施帮助他们买，提供便宜的房子让他们买，就是要实现这样一个目标，公积金政策的支持，贷款的支持，这些都是政府出来的。美国法律规定，住房发展目标是全体居民住上体面的住房，政府做不到，只有市场才能让国民住上体面的住房，美国更多的政策通过经济的手段刺激，鼓励支持他们的民众到市场上解决自己居住的问题，减税也好，贴息也好，担保也好，贴租也好，都是鼓励居民更多的到市场租房，到市场买房，法律的政策是很重要的。

     第二个是行政手段。它比较起来经济手段来说，它刚性比较强，没有弹性，市场影响特别大，但有个特点，见效比较快。

     第三，经济手段。包括土地、金融和税收。这三个方面各有自己的特点，土地的调控，在中国是最有利的，土地它的调控对市场的反应变化是直接的。只要增加土地供应，市场供应量上，供求矛盾得到了缓解，只要收紧土地，不供应，市场就出现紧张。想改善供应关系，想把供给关系调过来，就少供应，在中国政府拥有国民土地是最有能力和最有条件用的。金融，包括政策调控和信贷发放这样一些政策，是牵一发而动全身，对房价的影响的传递的路径是比较复杂的。应该对调控手段作用有清醒的认识，这样运用起来比较科学合理，更有效的达到调控的目标。