秦虹：未来10年住房市场将分化加剧

      秦虹近日在某论坛上表示，未来房地产市场是单边上涨格局，无论东中西部地区，无论大中小城市，连县级市成交量和成交价格都是涨的。但是未来一定是出现分化的，一个是城市分化，一个是企业分化。 对我们企业来讲，有意义的是市场有一定的空间。“但是这个空间不是均匀分布在所有城市，选择投资城市的地点，选择最重要，你选择对了，你的投资可能就成功了，你选择错了 ，你的投资恐怕就会受到很大的压力。”

      事实上，市场需求主体已经变成了自住性需求。自住性需求体现在城市里面，就要看哪个城市对人口集聚速度快，那么它对房地产市场就会有实实在在的需求，而有些地方人口在往外流失，没有产业支持就业，恐怕那个市场空间就非常有限。甚至过去几年在调控政策影响下，人口在往上流， 投资在往下沉，导致很多地方可能会出现一段时间内的投资过剩问题。所以首先要看到人口流动对房地产市场产生的巨大影响。人口集中快、规模大的地方自然是首选。”

     事实上，中国人口流动规模是不可估量的，如果说十年前中国人口最多省市是河南省的话，第六次人口普查总人口河南已经从过去第一位排到现在第三位，现在人口总量最多的省是广 东省，超过一个亿，选择城市很重要，脱离人口需求的市场本身就会孕育着巨大的风险。最典型的就是鄂尔多斯，它曾经一度市场繁荣，成交量火爆，但是由于一年新增人口不过 五万人，根本无法支撑这样的市场，在政策调控下它首先跌了下来。

　　当然中小城市不一定都没有机会，有一部分中小城市还是有很大的发展机遇的，就是受快速轨道交通影响的一些城市以及大城市周边的小城市和城市群里面的中小城市，都有很多发展的机遇。

　　企业分化也会加剧，从大的层面来讲，中国目前金融政策和土地政策都是有利于大企业，这个你是没有办法的，大的方面已经决定了中国房地产企业大者恒 大、强者恒强的发展格局，这是中国现在金融政策和土地政策决定的。从市场层面来讲，未来市场和现在市场有很大不同，将来自住性住房对可以格局、价格有很高要求，所以对房地产开发企业有利。所以未来品牌美誉度高和专业化服务能力强的企业会受到市场更多的认可，过去各行各业有钱投到房地产就能够赚钱的情况不复存在。