秦虹：未来10年住房市场增速放缓 分化加剧

      尽管10月以来相关数据显示楼市已逐渐企稳，但房地产市场的发展仍面临诸多压力。在2012第一财经地产汇年度峰会暨颁奖典礼上，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示，在未来10年里，住房市场的空间仍很大，但增速有所减缓，分化加剧。北京师范大学金融研究中心主任钟伟则认为，若能温和地放松政策，明年的房地产市场可能会比今年略好。

      住房市场增速放缓、分化加剧

      秦虹认为，未来10年住房市场的空间仍很大，但增速已有所减缓，分化加剧。对此，她解释道，增速减缓主要是因为住房制度改革红利变为增大保障性住房供给，房地产调控政策也将继续控制投机投资性需求，同时城镇化的速度和质量下降，货币发行规模受到控制。秦虹表示，企业千万不可复制过去的发展经验，而是要采用稳健的发展战略，切不可盲目进行扩张，关键是要控制企业的负债率和发展的节奏。

     此外，她还表示，未来10年，城市分化和企业分化都会加剧。对于城市分化的问题，需要重点选择城市。房地产市场实际上是投资型市场，选择好城市才是最重要的，关注人口就是关注需求，脱离了人口需求的市场本身已蕴含风险。而企业分化的问题则是要重视专业化能力。企业的分化加剧，大者愈大，强者愈强，根据实力的不同，投资、业态、地域、品种的选择会更加多元化。要促进房地产业持续健康发展，政府要做好城镇化工作，而企业要积极转型调整提高。

     温和放松政策 明年房地产或比今年略好

     “整个中国的经济正在转型，尽管还处在重要战略机遇期，但是快速发展的黄金时期恐怕是告一段落了。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，中国的经济很可能从快速增长转为中速增长，房地产市场也会从快速增长转为中速增长。

     对于明年经济增长的预期，钟伟认为，“可能性最大的情况是，由于今年第4季度的增长可能比第3季度略好，而明年1季度重新掉头向下，导致明年3、4月新的政府搭建之后，对连续9-10个季度的经济下行有所警觉，开始做一些适当的财政政策和货币政策的调整，使得经济增长能够稳定在7%以上，8%以下。这种可能性大概有60%-70%，在这种情况下，明年的房地产市场可能会比今年略好。温和地放松政策，估计明年的房地产市场的销售金额同比能涨10%左右，也就是7.2-7.5万亿，销售面积跟今年相比能增长5%左右，也就是说商品房明年全年大概能卖到10亿平米。”

     而说及2013年的房地产市场，钟伟则表示，“销售比开发投资要好，一二线城市要比三四线城市要好，住宅要比非住宅好。非住宅除了局部的重点城市，机会都不会太多。”

     多重压力下 房地产长期仍有结构性机会

     当前，房地产的发展面临诸多压力。钟伟表示，今后的5-8年，房地产的增长速度比GDP的增速还要慢，但房地产市场长期仍有结构性机会，中期库存巨大，短期量稳有升。他分析道，从长期看，城市化和人口增长仍有空间，此外，人民币汇率问题的走势也非常关键，整体性的机会让位于结构性的机会，重点城市的核心区存在明显机遇；从中期看，绝对库存和相对库存的数量比较巨大，供给面的改善不如需求面，房地产调控政策仍将维持相对稳健；从短期看，房地产在2013年的状况好于2012年，但仍未达到2010-2011年的景气状况。