万科：2014年销售回款2090亿披露转型方向-中地会

　　万科今日公布2014年年度业绩，2014年万科实现销售金额2151.3亿元，同比增长25.9%，实现销售回款2090亿元，在全国商品房市场的占有率由2.09%提升至2.82%。与经营转型同时进行的，是万科的事业合伙人制度变革。关于对未来十年的构想，万科总结为“三好住宅”+“城市配套服务商”。

　　逆势增长实现销售回款2090亿

　　万科公布2014年业绩，实现销售金额2151.3亿元，同比增长25.9%， 2014年全国商品住宅销售面积、销售金额同比分别下降9.1%和7.8%。万科销售实现逆市增长，全年销售面积1806.4平方米，销售金额2151.3亿元，同比分别增长21.2%和25.9%，并实现销售回款2090亿元。

　　受益于积极销售和谨慎投资，2014年万科经营性净现金流高达417.2亿元，年底持有的货币资金上升至627.2亿元。净负债率下降至5.4%，为2006年以来最低水平。

　　由于结算滞后于销售，2014年万科实现营业收入1463.9亿元，净利润157.5亿元，增幅略低，同比分别增长8.1%和4.2%。但与此同时，2014年底，万科合并报表范围内已售未结算资源的合同金额大幅上升，增至1946.0亿元。

　　坚持理性拿地拿地规模有所减少

　　年，万科累计新增加41个项目，按权益计算的占地面积约206万平方米，对应的规划建筑面积约591万平方米。截至2014年底，万科规划中项目权益建筑面积合计约3，801万平方米，此外还参与了7个城市更新改造类项目，根据当前规划条件，按万科权益计算的规划建筑面积约295万平方米。

　　和2013年相比，2014年万科的拿地规模有所减少。谭华杰表示，之所以如此，是因为土地市场好的机会并不多。“过去一年各地房价普遍回调，但地价还在上升。北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州这14个主要城市，2014年下半年，住宅(含商住)土地供应、成交面积同比分别下降了40.0%和45.1%，但4季度上述城市的平均土地出让底价相比上年同期增长71.9%。”

　　尽管手持充裕资金，但面对土地和住宅市场的背离，万科仍然采取了理性的投资策略。

　　“进入白银时代，房价单边上涨的时代结束，市场波动加大，土地拿的多并不一定是财富。”谭华杰表示，“以万科目前的项目资源，足以支持未来两到三年的发展需求，公司完全可以根据自身开发需求适度合理补充项目资源，没有必要急于以高价拿地。”

　　未来十年仍以住宅为主

　　“未来十年，万科最重要的业务仍将是住宅。但为了保持良好的增长，并为之后的第二个十年发展期奠定基础，万科需要坚定转型，在这个十年内基本完成新业务的探索和布局，确定新的商业模式。”万科总裁郁亮表示。

　　年是万科成立30周年，也是万科转型元年。在业务上，万科明确了以“三好住宅”和“城市配套服务商”作为未来发展方向;在管理上，万科以合伙人机制为核心，推出项目跟投制度和事业合伙人持股计划，为经营转型提供制度支持。

　　“三好住宅”+“城市配套服务商”

　　过去一年，转型成为万科提及频率最高的词汇。在此次年报中，万科首次披露了未来十年的业务版图构想“三好住宅”+“城市配套服务商”。

　　“白银时代，住宅开发依然是巨大而且可持续的产业，未来十年住宅仍是万科最具优势的业务。” 郁亮表示，“万科将以‘好房子、好服务、好社区’为理念，不断更新行业和消费者对优质居住体验的定义和标准，捍卫和扩大我们在居住品牌上的优势。”

　　另一方面，在传统的住宅业务以外，万科计划加大在度假物业、服务式公寓、新型商用中心、社区商业等消费体验地产;创业产业园、物流地产等产业地产;以及物业服务、装修与智能家居、建筑产业化等地产延伸业务方面的探索力度。

　　“我们希望在十年后，新业务能取得和住宅并驾齐驱的地位。”郁亮说。

　　一系列变化已经发生。从前海企业公馆、深圳留仙洞，到松花湖滑雪场，到正在筹备中的物流地产、家装业务，以及正在尝试的“万科云”“万科里”“万科驿”……一个个看似独立的项目背后，万科围绕城市配套的布局逐渐浮现。

　　启动事业合伙人变革

　　与经营转型同时进行的，是万科的事业合伙人制度变革。

　　在郁亮看来，与股东共同承担投资风险，是事业合伙人与职业经理人最大的区别所在。当同时存在共创、共享和共担机制的时候，管理团队的利益将与股东高度一致。

　　“从跟投的实施情况来看，员工认购踊跃。截止2015年3月25日，万科共有4837人参与跟投，占全公司地产编制人员的68%。”谭华杰透露，“从跟投实施情况来看，员工在加快项目周转、节约成本、促进销售等多方面越来越体现出合伙人的意识和作用，对提升项目、所在一线公司乃至公司整体经营业绩起到了积极的作用。”

　　万科认为，任何来自外部的监督约束，哪怕再严密，也不如员工的自我激励和相互管理更加有效。也正是这些积极的信号，给予了管理层应对白银时代挑战的信心。“无论从现有业务的效率、效益提升角度来看，还是从新业务的创新、创业来看，万科的事业合伙人制度都将成为重要的基础和保障。”郁亮说。

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