中海：单一业权三大产品线未来重点发展购物中心

  “目前中海外的商业地产的收益主要还是来自于写字楼，未来3年，购物中心的租金收益将迎来爆发，”中海外有关人士对本报记者介绍说。

  这背后是中海外商业地产布局的推进：从写字楼到购物中心到酒店，中海外秉承了其一贯的谨慎、冷静和克制的策略。

  2011年11月，中海外首次对外公布其商业地产战略，旗下5大购物中心统一采用“中海环宇城”品牌，第一次亮相。三大商业地产产品线也首次公布。

  2013年2月1日，济南中海地产商业管理公司正式成立，标志着中海环宇城正式迈入运营管理阶段。作为中海外首座购物中心，济南环宇城将于今年9月正式开业。

  单一业权的资金支持

  中海有关人士对本报记者表示，中海的写字楼、购物中心将全部持有经营，目前处于开发和待开发中的商业地产面积达260万平方米，其中至少150万平方米预计于2015年前全部完成并会保留为长线投资物业。项目均采取“单一业权、统一经营”的管理模式，遍布香港、内地一线城市及重点二线城市。其中包括南京、沈阳、天津、济南、珠海等5大环宇城购物中心项目。

  该人士称，尽管全部持有在前期会占用大量资金，但公司有完备的财务策略去应对，包括年度预算与项目培育期、实现盈利前的资金支持策略。不是所有的开发商都适合做商业地产，只有那些资金充裕、融资能力强大的开发商才可以胜任这一模式。“以香港的新鸿基为例，其发展商业，前期准备工作用了11年，集中转型用了4年，整个过程用了15年时间”。

  中海外显然具备比国内大多数开发商都要优越的资金实力和持续的融资能力。数据显示，2012年一至三季度中海外的毛利率维持高于40%。2012年销售额超过港币1000亿元。2012年一至三季度的净负债率仅为23.2%，截止到2012年9月末手持港币303亿元现金。2012年，中海外数次在香港融资的总额超过150亿港币，且年利率均保持在7%以内。

  “中海认为长期持有、业权统一、自主经营是商业地产的基本要素，中海并不将分割销售为主的项目算作商业地产”，中海外商业地产管理部副总经理杨林对本报记者说。

  业权统一的持有型物业，已经为中海外带来可观的利润。2011年中海外在香港、澳门和内地共拥有投资物业面积为41万平方米，实现利润33.3亿港元，占总经营利润份额为14.24%。其中，30.2亿港元为投资物业的公允价值增加。“2012年，投资物业业务占总经营利润的份额预计将达20%。”中海外主席孔庆平预测。但目前2012年的数据还未公布。

  未来三年主推购物中心

  上述中海外人士对本报记者表示，外界看来中海似乎近年来才发力商业地产，但实际上，中海外从一开始就已经注入了商业地产的基因。“公司是想清楚了才去做商业地产的，并不是跟风”。

  据中海外集团副董事长陈斌此前介绍，中海第一个商业地产项目可以追溯到上个世纪80年代在香港湾仔地铁站口建造的中国海外大厦。直到现在，这个项目还每年给中海贡献1亿港元左右的进账。

  从单纯的写字楼产品发展到集办公、购物、酒店于一体的综合体，从以中海广场、中海国际中心、中海大厦三大产品系列为主的中海系写字楼，到以环宇城为品牌的购物中心，是中海地产深思熟虑的战略决策。

  截至目前，中海的商业地产将分为三条产品线：包括定位高端的“中海系”写字楼、购物中心及星级酒店。

  高端写字楼系列已成熟，这些写字楼主要分布在香港及内地一、二线城市，以香港中国海外大厦及内地各城市中海广场、中海国际中心、中海大厦为代表，组成中海系甲级写字楼系列。加上环宇城系列及部分酒店，中海商业地产路线图甚为清晰。

  上述人士介绍，与很多发展商业地产的开发商不同的是，中海首次推出的五大商业购物中心是建立在其已经在该城市有多年的经营，客户资源较为深厚，且周边有中海自己的大型住宅社区的基础之上。

  据悉，中海首批推出的五个环宇城都依托了中海的社区资源。如济南环宇城，旁边是超过300万平方米的超大型住宅项目——中海国际社区。

  谈及中海商业地产的未来发展规划，上述中海外内部人士表示，到2015年公司现已储备的260万平米项目基本都将落成，届时其商业地产规模将在内地发展商中位于前列。未来三年将重点发展购物中心，并继续吸纳新的土地和项目。