上述接近北京市国土局的人士则认为，目前大型开发商参与土地买卖的积极性不高，还有一些特殊的原因。

　　例如，北京市今年为完成20万套保障房筹集任务，采取在商品房用地中配建保障房，一般比例不低于5%。配建保障房，而且大部分供应的土地位于新城区，使得很多品牌开发商不愿意拿这样的土地，因为这样的地建设出来的多数是低端产品，利润率很低。

　　据记者统计，2010年同期北京土地成交溢价率在134%左右，而2011年1-5月份成交居住用地当中，平均溢价率不到20%。

　　“不止是北京，受严厉调控政策的影响，地方政府卖地收入下降，由于前几年过度依赖银行土地储备贷款进行土地一级开发和基础设施建设，全国很多地方现在土地储备贷款偿还压力都十分巨大。”北京大岳咨询公司总经理金永祥表示。

　　民生银行（行情，资讯）房地产事业部一位人士介绍，前两年很多银行青睐土地储备贷款，给予很低的利率和抵押担保条件，尤其是对北京等一线城市，认为其财政收入充沛，能保证还本付息。

　　而事实上，与银行直接签订贷款协议的平台公司和区县土地储备中心，并没有支配土地出让收入的权力。按照土地出让收入收支两条线管理规定，土地出让收入要上交财政，再通过财政返还。

　　一般来说，包括贷款成本在内的一级开发成本，要占到北京市土地出让总收入的60%左右。如果一级开发投资总规模太大，而土地出让收入不能达到其60%，就难以弥补成本。

由于拆迁等成本已经支付，留下最大的风险就是银行贷款资金。

　　土地“压仓”借新还旧风险

　　面对巨额土地储备贷款还本付息的压力，北京市政府正在研究应对之策。

　　上述接近北京市国土局的人士说，政府正在采取一系列积极的动作推地，希望能够在三季度突击增加土地出让收入，以保证土地财政不断链。

　　北京市土地储备中心大量推出经营性用地吸引开发商。并将大量的住宅用地出让方式由招标改为挂牌，以避免投标开发商不满3家而出现流标。

　　6月上旬，北京市将最好的土地——CBD剩余的9块土地一起推出，预计可以获得200亿元左右的出让金收入。

　　相比2010年时出让的CBD地块，此次CBD地块的评分体系已悄然改变。规划设计方案投报仅占20分。在剩余80分中，投标价格得分占到50分。投标人财务及资信、开发及经营理念、资质及业绩三项所占比重相应下调。这无疑有利于推高招标的最终成交价。

　　同时，动员国有房地产商积极拿地，进行托市。

　　另一个办法就是借新还旧。

　　李伟介绍说，2010年下半年开始，银监会对地方融资平台进行整顿，大部分地方融资平台在还清旧账之前，不能再借新账。但在土地财政的困局下，变相借新还旧，成为地方政府渡过资金难关的主要手段。

　　值得注意的是，北京市土地储备中心于2010年12月份，启动名为“蓝德计划（Land）”的债券投资计划，即北京市土地储备整理中心与太保、国寿、平安、人保等国内七家保险公司签订总金额或高达700亿-800亿元的债权投资计划。该计划募集的资金将用于土地一级开发，不涉及二级市场。

　　根据设想方案，由上述7家保险资产管理公司通过发行债权计划把百亿保险资金借贷给北京市土地储备中心，由后者利用这些资金为北京市保障房建设提供前期土地供应。

　　北京市绝大部分保障房都采取在商品房用地中配建的方式。这样一来，配建有少量保障房的商品房用地的一级开发投入，也可以运用保险资金。

　　上述接近北京市国土局的人士说，实际上土地一级开发是不分保障房还是商品房的，其用途在二级出让时才会安排，而且配建保障房的比例也会调整。

　　这位人士认为，对于北京市土地储备中心来说，500亿-800亿元的保险资金，是缓解其目前土地储备贷款还本付息压力的及时雨。而且不必像其他城市政府一样，以求助于民间高利贷的办法来借新还旧。

　　但对于保险资金来说，要保证回报率，如果仅仅是投资保障房规划用途用地的一级开发，则亏本的风险会很大。北京市规定土地拆迁按照市价补偿，而保障房售价仅有市场商品房售价的几分之一，“这样比例的反差，纯保障房项目用地的一级开发很难操作。”

　　某保险公司的相关人员也认为，“融资是以储备的土地进行抵押，还款是依靠土地出让金，如果未来楼市调控走到一定程度，开发商拿地热情锐减，土地出让金回笼过慢，未来还款可能会遇到风险。”