北京市的土地财政会不会出现危局?
这一担心可能不是杞人忧天。本报记者从接近北京市国土局的人士处获悉,从2009年至2011年5月,北京市土地储备贷款总规模已经超过2500亿元。从2011年初开始,大规模还本付息已经开始,每月需还本付息在100亿元以上,而今年1-5月,北京土地出让总收入不过250.61亿元。土地出让收入难以支撑还债的险局已经出现。
为化解严峻局面,北京市有关部门正在研究一系列对策,如加快推地,包括大力推出包括CBD核心区地块在内的精华地块,提高投标价格得分在评分中的权重,以及求助保险资金借新还旧等等。
250亿面对1200亿
“光是朝阳区土地储备贷款的每天利息,就相当于购买一架飞机!”朝阳区国土局的负责人在5月31日的一次土地推介会上透露。
这是北京市土地财务压力的缩影。据一位接近北京市国土局的人士介绍,从2009年开始,北京市启动庞大的土地储备贷款计划,准备从2009年到2011年连续三年每年土地储备贷款达到1000亿元。
2009年北京市完成土地储备投资1165亿元,2010年完成土地储备投资1300亿元。2011年1-5月份,新增土地储备开发投资约为300多亿元。上述资金中70%来源是银行贷款,30%来自政府财政注入资金。
依据此计算,2009-2010年期间,北京市土地储备贷款规模达到1725.5亿元。加上2011年1-5月份新增的土地储备贷款,即便在2009年之前,北京土地储备中心无任何贷款存量,上述3年半时间所积累的2000多亿元的贷款,每个月还本付息就会超过100亿元。
上述人士透露,从2009-2010年期间,银行贷款基准利率在5.5%左右,按照下浮10%计算,土地储备贷款平均利率约为4.95%,仅利息每年就有100亿元。
北京大岳咨询公司总监李伟透露,北京土地储备贷款期限一般在两年左右,因此2011-2012年是土地储备贷款还款的高峰期。
按照两年的还款期限计算,北京市每个月需要还本付息的资金规模在100亿元以上。
李伟介绍,北京市土地储备贷款按照市区两级负责的体系,北京市土地储备中心与银行谈一个总体授信,具体还要区县土地储备中心来确定项目贷款。
上述接近北京市国土局的人士介绍,2009年刚启动每年1000亿元的土地储备贷款工作时,大部分区县没有准备好项目。朝阳区是唯一具备大量储备项目的区。其次是后来陆续加入进来的顺义、房山和通州等新城区。
据本报记者了解,朝阳区2009-2010年土地储备投资1171亿元,计划储备土地39平方公里,规划绿地面积约120平方公里,共涉及13个乡90个行政村,拟拆迁安置人口18.5万余人。
有861亿元被用来拆迁安置资金,朝阳区大望京村拆迁平均成本更是达到了1万元/平方米以上。
按照朝阳区土地贷款总规模计算,每天需要偿还的利息就在1300万元以上。这便是前述“一天一架飞机”说法的由来。
面对高额的土地储备贷款还本付息压力,土地出让收入却在减少。
依据北京市国土局公布数据,北京市今年1-5月通过招拍挂方式出让住宅用地87.4公顷,不足年度计划供应量的一成;截至5月24日,北京市通过招拍挂出让土地的总收入为250.61亿元,同比减少59.2%。
朝阳区的土地储备贷款规模在北京市体系内堪称最大,但并不是还本付息压力最大的。朝阳区土地比较好卖,仅CBD核心区的几幅地块,就在2010年底卖出220亿元。
相比之下,房山、顺义、通州等新城区受当前楼市调控下房价和交易量下降影响最大,土地流标和流拍频频。
据北京中原地产统计,从2009年到今年前5个月(截至5月25日),房山、大兴、通州三区合计土地供应面积1467万平方米,占北京最近三年来土地供应量的52.1%。
但市场行情并不好。6月15日,北京三宗郊区住宅用地招标,房山区一幅地块流标,通州区两地块只有三家房地产企业低价投标。
北京市土地储备中心副主任田锋近日表示,北京市2011年计划供应商品房住宅用地1220公顷,目前仅完成183公顷,只有15.1%。
“严厉的调控政策仍会持续下去,限购等政策不会轻易在年底退出,企业在这种预期下,不会有大规模拿地举动。”住建部政策研究中心副主任王珏林在不久前的一次论坛上表示。 |
北京土地财政临近破产 2500亿债务难偿还
2011-06-22 15:58 | 来源:中国证券报 | 我要分享 ▼
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