傅建解释，保障房与商品房针对不同消费群体，很难在同一小区内针对两大群体提供出统一的物业管理标准和建设水平。“商品房价格相当于保障房的两倍以上，同一地块配建保障房以后，商品房销售额会直接下降。”

　　其中，政府在“捆绑”地块中针对地价的折价部分，并不能弥补商品房受损部分的利益。“‘捆绑’地块总体地价成本虽然减少100万，但商品房部分地价并未减少，而后期销售收益反而要损失更多。”傅建说。

范小冲亦表示，企业更看重商品住宅地块开发。通过综合评估土地成本、未来销售收益和市场预期，开发商对保障房捆绑地块缺乏热情。况且保障房需要前期垫付大笔资金，这对企业资金链也是一大考验。

　　对策

　　亟待配套投融资政策

　　上述东亚新华内部人士说，希望政府在主导“捆绑”模式时，能够同时完善相关配套政策，比如针对开发企业在税收、信贷方面予以政策优惠，同时在许可范围内加快保障房审批验收环节。

　　除了如何在保障房配建模式中缩短资金回笼周期，房地产企业更关心的则是地方政府对投融资政策的推动。

　　一位房地产开发企业人士反映，去年的保障房项目贷款一般是维持基准利率，甚至能享有下浮10%—15%的优惠；今年以来一般是上浮10%—15%，甚至达到30%。按照这样的资金成本，保障房项目建设不但无利可图，且极有可能亏本。

　　该人士认为，顺应保障房和商品房“双轨制”的政策取向，应将两类贷款实现分类管理，并落实中央关于支持保障房建设的金融政策，确保贷款额度和优惠利率；与此同时，加强监管，防止企业“套贷”用于商品房开发。

　　范小冲表示，理论上任何一种政策都不能强制推行，但是开发商目前面临的处境是，“要想进入市场，只能顺应趋势，接受政府的游戏规则，分担保障房建设压力。”

　　“政府将保障房建设任务转移给开发商后，既没有让利，在相关配套政策上也缺乏诚意，实际的做法是，一旦拿了配建地块，保障房不建，商品房则不予验收。”范小冲认为，仅仅强制性的“捆绑”配建，而没有投融资方面的政策扶植，很难调动开发商参建保障房的积极性。

　　中国指数研究院最新研究报告称，未来市场商品房配建保障房、“限地价、竞保障房面积”等模式将被广泛采用。如果地方政府在保障房“捆绑”商品房模式中，给予企业更多的税费优惠，尝试成立保障房投融资和管理公司，则有利于房企提早打通融资渠道。

　　南京市房地产市场发展研究中心副主任李智表示，政府主导“捆绑”模式，应该针对某些特定地块，进行精准规划后再具体实施。如果地方政府在投融资渠道尽快完善相关配套政策，对各方都有好处。