国务院发展研究中心副主任 韩俊
目前,中国土地市场存在多方面问题,主要表现为以下几方面:
1、土地开发密度过低:今年我国住房用地计划供应15.08万公顷, 是过去5年年均实际供应量(9.77万公顷)的1.5倍,去年也将近1000万亩了,土地供应 量已经很大,但供需矛盾依然突出。目前很多地方政府表示土地不够用,这很大程度上是因为土地开发密度过低。以上海为例,上海郊区土地利用密度普遍偏低,部分地区还有大量空地,或是楼房间隔太大,土地资源浪费严重。
2、基础设施用地、工业用地价格太低,国家划拨土地过于粗放:去年,我国基础设施占地340万亩,目前我国高速路长达7万公里,但中国并不需要如此多高速公路,这并不是因为中国有钱,而是因为有地,基础设施占地太便宜,土地没有得到充分利用。有研究显示,武汉到上海高速公路征地成本只有高速路3公里造价。
出现这种情况,其背后深层次原因是土地配置过程中,市场并没有真正发挥作用,基础设施和工业用地占地成本过低,造成铺张浪费。但留给房地产用地偏少,间接造成房价上涨。目前供地制度,已很难持续。
因此,近年国土部正在寻求突破,试点“增减挂钩”,例如去年释放指标是90万亩,但政策也引起相当大的争议,主要是国家占用的都是城郊好地,释放的都是偏远山区地块。近年,广东推出城市低效用地再开发计划,去年广东通过城市三旧土地再开发,已释放10多万亩土地,这个政策潜力很大,可以将土地价格更大程度地挖掘出来。还有一个试点叫用低丘缓坡用地做建设用地,现在在云南做得比较好。
总之,增加土地供应很重要,但更应抓土地制度建设,要改变地方政府过于依赖土地财政状况。2011年全国土地收益3.34万亿元,占地方政府全部收入80%以上,这使得地方政府过度依赖房地产,国家调控也难以凑效。
要改变地方政府过度依赖土地出让金,我国土地财政必须转型,同时要与土地管理制度转型相结合,管好土地用途,并出台综合性政策,让市场发挥作用。(文章根据国务院发展研究中心副主任,研究员韩俊在“新型城镇化与房地产业”座谈会上的讲话整理) |
韩俊:解决中国土地问题需进行制度改革
2019-04-24 | 中地会