韩俊：解决中国土地问题需进行制度改革

国务院发展研究中心副主任 韩俊

      目前，中国土地市场存在多方面问题，主要表现为以下几方面：

     1、土地开发密度过低：今年我国住房用地计划供应15.08万公顷, 是过去5年年均实际供应量（9.77万公顷）的1.5倍，去年也将近1000万亩了，土地供应    量已经很大，但供需矛盾依然突出。目前很多地方政府表示土地不够用，这很大程度上是因为土地开发密度过低。以上海为例，上海郊区土地利用密度普遍偏低，部分地区还有大量空地，或是楼房间隔太大，土地资源浪费严重。

     2、基础设施用地、工业用地价格太低，国家划拨土地过于粗放：去年，我国基础设施占地340万亩，目前我国高速路长达7万公里，但中国并不需要如此多高速公路，这并不是因为中国有钱，而是因为有地，基础设施占地太便宜，土地没有得到充分利用。有研究显示，武汉到上海高速公路征地成本只有高速路3公里造价。

     出现这种情况，其背后深层次原因是土地配置过程中，市场并没有真正发挥作用，基础设施和工业用地占地成本过低，造成铺张浪费。但留给房地产用地偏少，间接造成房价上涨。目前供地制度，已很难持续。

     因此，近年国土部正在寻求突破，试点“增减挂钩”，例如去年释放指标是90万亩，但政策也引起相当大的争议，主要是国家占用的都是城郊好地，释放的都是偏远山区地块。近年，广东推出城市低效用地再开发计划，去年广东通过城市三旧土地再开发，已释放10多万亩土地，这个政策潜力很大，可以将土地价格更大程度地挖掘出来。还有一个试点叫用低丘缓坡用地做建设用地，现在在云南做得比较好。

     总之，增加土地供应很重要，但更应抓土地制度建设，要改变地方政府过于依赖土地财政状况。2011年全国土地收益3.34万亿元，占地方政府全部收入80%以上，这使得地方政府过度依赖房地产，国家调控也难以凑效。

     要改变地方政府过度依赖土地出让金，我国土地财政必须转型，同时要与土地管理制度转型相结合，管好土地用途，并出台综合性政策，让市场发挥作用。（文章根据国务院发展研究中心副主任，研究员韩俊在“新型城镇化与房地产业”座谈会上的讲话整理）