广州：公积金存贷比超80% 启动贴息贷款

　　缓解公积金贷款排队压力的贴息贷款方案来了，市民再也不用担心抢不到贷款额度了。13日，备受关注的《广州市住房公积金贴息贷款实施办法》(征求意见稿)(以下简称《办法》)终于正式亮相，公开征求社会各界意见。其中对公积金贴息贷款的一系列具体操作问题作出明确规定，公积金存贷比高于80%时可启动公积金贴息贷款，贴息贷款与公积金贷款的利息差额由公积金中心委托受托银行按月支付给借款人。

　　据悉，该办法已经广州市住房公积金管理委员会第三届四次会议审议并原则通过。广州市住房公积金管理中心相关人士表示，目前广州公积金存贷比接近80%，公积金中心今年计划投入50亿元进行贴息。

　　公积金存贷比超警戒线启动贴息贷款

　　近年来，公积金贷款由于“提取难”、“放款慢”、贷款额度频遭“秒杀”等问题引起普遍关注，一些住宅楼盘甚至要求只接受商业贷款，这让不少市民纳闷，自己存进去的钱为何却用不了？为了解决这一系列问题，公积金中心多次调整贷款政策，而这次提出的“个人住房公积金贴息贷款”被业内解读为缓解公积金排队长，贷款难的问题，同时也没有增加购房者的利息支出。

　　按照《办法》，所谓“公积金个人住房贴息贷款”(以下简称“贴息贷款”)，是指商业银行利用银行资金向符合住房公积金贷款及商业银行个人住房贷款条件的借款人发放贴息贷款，借款人按商业住房贷款利率向银行支付利息，贴息贷款与公积金贷款的利息差额由广州住房公积金管理中心(以下简称“公积金中心”)按月支付给借款人。

　　符合公积金贷款条件的职工，可自愿选择公积金贷款轮候或申请公积金贴息贷款。使用贴息贷款的借款人，视同为使用公积金贷款，适用广州住房公积金贷款有关政策规定。

　　贴息的资金从哪里来？《办法》明确，贴息资金在公积金业务支出中列支。而公积金中心应根据公积金资金归集及使用情况、上一年度公积金存贷比和公积金贷款申请排队轮候的情况，适当控制公积金贴息贷款规模。公积金存贷比高于80%时可启动公积金贴息贷款，公积金存贷比低于75%时应停止公积金贴息贷款。

　　记者了解到，存贷比最初是用于控制商业银行的信用扩张，而为了保障公积金的资金安全，公积金也引入了存贷比风险警戒线。银行监管部门对商业银行监管存贷风险的标准是75%，而国家上级监管部门要求公积金存贷比控制不超过85%的风险警戒线，广州市住房公积金管理委员会设定的警戒线则是80%。广州公积金去年存贷比曾一度超过82%，因此开始实施限额发贷进行控制。

　　同时，年度贴息贷款总额度由公积金中心根据上一年度存贷比及实际贷款情况进行测算，报广州市住房公积金管理委员会审定；各承办银行额度由公积金中心根据上一年度各银行公积金贷款发放额进行比例分配。

　　贴息贷款最高额度80万元

　　购买商铺、公寓的市民无法享受到公积金贴息贷款的优惠。按照规定，贴息贷款对象是指在广州购买自住住房，并同时符合公积金贷款条件和受托银行商业住房贷款条件的借款人。

　　有市民有这样的疑问：在市中心购买一套房子自住，首付要90万，能不能都动用公积金贴息贷款呢？答案是不能。按照规定，个人可贷额度及贷款最长期限按广州住房公积金贷款政策的规定执行。在可贷额度上，广州住房公积金缴存职工一人申请个人住房公积金贷款，最高额度为50万元。两人或两人以上购买同一套自住住房共同申请个人住房公积金贷款，贷款额度为每个申请人的贷款额度之和，最高额度为80万元。

　　《办法》还提出，受委托银行办理贴息贷款的利率按借款人与受委托银行合同约定利率执行，参考受委托银行同期同档次执行的商业性个人住房贷款利率；超过国家基准贷款利率的部分不予以贴息。

　　贷款期限内如遇法定利率调整，于利率调整的次年1月1日起按新的利率标准执行。

　　连续三个月逾期还贷贴息将被叫停

　　公积金贴息贷款的利息差额怎么算，市民如何才能拿到贴息……这一系列问题一直备受关注。

　　《办法》规定，受托银行对借款人的贴息贷款应还本息进行核算。受托银行负责贴息贷款的放款和扣款，并出具相关的凭证。贴息贷款放款后，借款人应当按照借款合同约定的还款计划、还款方式按商业住房贷款利率偿还贷款本息。

　　而贴息贷款与公积金贷款的利息差额由公积金中心委托受托银行按月支付给借款人。贴息贷款的贴息金额为借款人贴息贷款余额按照借款合同约定的商业性住房贷款利率与公积金贷款利率计算的利息差额。计算公式为：贴息金额=实还贷款利息×（1-公积金贷款利率÷商业性贷款利率)。其中，实还贷款利息不含因贷款逾期产生的罚息、复利。

　　《办法》还规定，发生四种情形之一的，公积金中心有权终止向借款人贴息，并不再实行贴息贷款的置换转回。其中包括：借款人向公积金中心、银行提供虚假、失效、非法的资料申请贷款的；借款人连续三个月或累计六个月发生贷款逾期的；借款人被依法宣告失踪、死亡，丧失或部分丧失民事行为能力又无人代其履行债务的；抵押房屋被有关司法机关依法限制、处置的。

　　贷款变更申请由受托银行负责审批受理，按公积金贷款及受托银行商业住房贷款的有关规定办理。

　　贴息贷款可赎回变纯公积金贷款

　　按照规定，公积金存贷比低于70%时应启动公积金贴息贷款置换。也就是在公积金贷款资金充裕时，将贴息贷款赎回置换变成普通的公积金贷款。

　　《办法》提出，公积金贴息贷款赎回置换时，要满足四大条件：贴息贷款转回须为已发贷、未还完、未终止、未转成普通公积金贷款的贴息贷款；借款人未发生连续三个月或累计六个月贷款逾期的；贴息贷款当前无逾期的；贴息贷款转回公积金贷款时的贷款金额及贷款期限不得大于“原贴息贷款”余额及剩余期限。

　　公积金中心将贴息贷款赎回置换为公积金贷款后，承办银行按照与公积金中心签订的《广州住房公积金贷款业务委托协议》的约定履行贷后管理和风险处置的职责。

　　新政落地或可刺激购房需求

　　广州市住房公积金管理中心相关人士表示，该《办法》走完流程后，有望在下半年正式推出。这一政策的出炉将缓解近年来广州市住房公积金资金紧张局面，充分发挥住房公积金在解决职工基本住房问题上的作用。

　　对此，不少房地产业界人士表示，如果新政策能在今年下半年落地，对购房需求的刺激作用明显。

　　有业内人士算过这样一笔账，目前广州首套房商业贷款利率约为9折，二套房贷利率上浮10%。按照降息后的贷款利率计算，首套房贷与二套房贷利率约为5.085%与6.215%，但对应的住房公积金贷款利率为3.75%与4.125%。以一笔80万元20年期的按揭贷款为例，首套房贷的利息总额差距达到13.8万元，二套房贷款的利息总额差距更达到22.4万元。

　　专家认为，从广州公积金贷款首付比例下降到推出公积金贴息贷款业务，政策对房地产市场的支持力度不断加强，这对于广州楼市而言，无疑是打了强心针。合富辉煌房地产经济研究院院长龙斌表示，目前广州公积金额度紧张且放款时间长，通过“住房公积金贴息贷款”是解决这一问题的有效方法之一。该政策也增强了购房者的入市信心，不论是改善或是刚需，因此，对市场成交量都有明显的影响。