创新产品纷纷试水　房地产资产证券化脚步加快

    日前，国内首单以个人住房公积金贷款为基础资产的资产支持证券“汇富武汉住房公积金贷款１号资产支持专项计划”在上交所上市交易。业内人士分析，这一创新产品标志着万亿级的公积金贷款存量资产迎来盘活的良机。各类资产证券化项目使得地产业金融化的趋势越加明显。

　　继６月万科发布国内首只基于商业写字楼物业费收入的公募ＲＥＩＴｓ基金之后，世贸地产也在７月推出了首单针对物业费的资产证券化项目。财富证券研究员周洁认为，资产证券化作为金融创新的产物，不仅为原始资产拥有人优化了资产负债结构，也为投资者提供了一种全新的能够带来稳定收益的金融产品。通过信贷资产证券化模式组合创新。在周洁看来，个人住房抵押贷款支持证券具备成为未来我国资产证券化市场主要品种的潜在规模。

　　深圳证券交易所副总经理林凡认为，像万科在前海的写字楼租金收入为投资标的的公募ＲＥＩＴｓ产品，是对国内市场传统证券产品的一个有效补充，相信未来国内的ＲＥＩＴｓ品种会不断增加，规模会不断扩大，可能会成为资本市场的一个重要产品。

　　中信金石基金管理有限公司执行总经理罗霄鸣介绍，ＲＥＩＴｓ本身叫房地产信托基金，平时大家说到的ＲＥＩＴｓ主要指的是公募，它就类似于上市的证券投资基金一样，它是把中小投资人的资金汇集到一块儿去投资优质的物业产品。

　　在林凡看来，ＲＥＩＴｓ在满足市场的融资需求和服务实体经济方面，也有很大的现实意义。特别能够有助于撬动社会的资本，来参与商业地产、公共物业等房地产项目的开发。境外的市场经验证明，ＲＥＩＴｓ是作为一个市场化的融资工具，通过收购建成物业或合作经营等创新模式，能够盘活存量资产，加快建设资金的流转速度，从而促进整个房地产行业的长期稳定发展。公募ＲＥＩＴｓ等资产证券化产品为房企提供了一个公开、健康、透明、高效的融资渠道。

　　万科企业股份有限公司高级副总裁祝九胜认为，ＲＥＩＴｓ等资产证券化的金融产品无非是一个现金流的互换，资金跨期、错期的配置，房企如果能够提供良好的基础资产，并借助资产管理机构的资产管理能力，能够提供稳定的收益，让社会各方面都参与到城市基础建设、物业运营的生态中。

　　在罗霄鸣看来，从实践来看通过ＲＥＩＴｓ等资产证券化的金融工具，把房企重资产的增值收益完全从企业里剥离出来，分享给市场投资人，引入市场投资人进入进去，一方面减轻了企业报表的负债状况，另一方面市场资金在房企本身的产业项目整合，又能在重资产的投资中获取一个比较稳定、风险较低的优质的回报，这是双方共赢的一个安排。