房地产投资分化加剧 去库存仍是第一要务

    今年1-4月份房地产投资仍冷热不均。其中，一线城市房地产投资增速回升，但二三四线城市的房地产投资仍增长缓慢。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，目前楼市分化还在加重。

    地方房地产投资分化加剧

    根据国家统计局公布的数据，21世纪经济报道获悉，2015年北京、上海、广东1-4月份房地产投资增速均为两位数快速增长，分别为20.8%、15.0%和16.7%，与去年同期21.3%、4.9%、19%增速相比，北京、广东为增速小幅下降，上海则明显加快。

    但除了一线城市和有基数小这一特殊情况的西藏以外的其他省份房地产投资形势不容乐观，1-4月，内蒙古、辽宁、黑龙江、云南、青海房地产投资均为负增长，其中内蒙古为-28.8%，辽宁为-25.6%。

    山东、江苏、浙江、重庆、湖北、河南等地房地产投资增速大幅低于去年同期，1-4月增速分别只有0.6%、3.7%、7.5%、7.8%、4%、7.8%，大幅低于去年同期的15.7%、17.4%、14.5%、25%、22%、16.8%。

    交通银行研究员夏丹认为，房地产开发主要涉及库存的问题，一线城市存库消化快，其他二三四线城市库存消化比较差。

    “实际上，去年以来房地产开发商就出现资金链断裂的风险，资金到位率很低，因此，从稳健投资的角度，开发商会更愿意投资一线城市。”她说。

    自去年12月以来，国家出台了一系列刺激房地产消费的政策，但是这些救市政策并没有让三四线城市房地产市场回暖。

    3月底国家出台政策，到4月，只是一线城市房价快速上涨。4月深圳、北京、上海、广州新建住宅房价分别环比上涨1.8%、0.7%、0.6%、0.4%，涨幅为全国第一、第二、第三、第五名。其他直辖市、省会城市和副省级城市只有10个左右环比上涨，天津仅仅涨了0.1%，重庆下降了0.2%，而三线城市中仅有徐州、温州、金华微涨。

    根据国家统计局测算认为，4月份一线城市新建商品住宅价格环比平均上涨1%，二、三线城市新建商品住宅价格环比平均分别下降0.1%和0.3%。

    分析认为，政策是一级一级传递下来，通过市场来发挥作用的，而分化主要是由市场基本面决定的。

    “如果一二线城市房地产没有稳住的话，三四线城市会更难过。现在的情况是，一二线要盖帽（房价上涨在抑制），三四线要托底。”分析人士说。

    去库存仍是第一要务

    针对上述情况，顾云昌认为，下一步政府把握好土地供应的调节，土地供过于求的，应该放慢土地供应；供不应求的可以适当多供应土地。另外，随着房地产政策出台，降息降准政策的落实，居民的消费信心会有所改善，市场预期会有好转。

    “换个角度，目前房地产市场的衰退有利于淘汰没有实力的房地产开发商，提升房地产行业的质量，促使企业创新、转型升级和提高性价比，这对消费者而言，是件好事。”他说。

    2015年1-4月份，全国房地产开发投资23669亿元，同比名义增长6.0%，增速比1-3月份回落2.5个百分点。

    就全国而言，京沪和广东的房地产投资为两位数增长外，其余的只有山西、四川、福建、江西省份房地产投资增速为两位数增长，其他省份房地产投资均进入个位数增长，甚至跌至负增长。而就销售而言，各地降幅尽管放缓，但是整体增速仍为负数。

    但值得注意的是，一线城市房地产销售并不太理想。1-4月，北京全市商品房销售面积为297.4万平方米，比上年同期下降16.7%。其中，住宅销售面积为250.1万平方米，增长0.3%；1-4月上海房屋销售面积580.35万平方米，下降3.6%。其中住宅销售面积489.15万平方米,下降8%。

    业内人士认为，三四线城市房地产市场仍有机会，“现在国家正处于经济转型期，‘一带一路’规划战略的实施和产业结构转型都带来很多机遇，三四线城市如果能抓住发展机遇，留住外流人口，对提升该房地产市场需求有很大帮助。”

    交通银行研究员夏丹表示，三四线城市应该根据自身房地产市场的不同情况，制定相应的政策，切不可一刀切。“总体来看，政策是直接利好一线城市，对三四线城市改善意义不大。各地应该首先解决去库存的问题，再由需求来带动投资。”