信贷紧缩为地产投资销售均下滑的主要原因

　　3月13日，国家统计局公布2014年1至2月份全国房地产开发和销售情况。从数据上来看，2014年1至2月份最主要的特征就是同比增速下滑。具体表现在以下三方面

　　第一、1-2月全国房地产开发投资7956亿元，同比名义增长19.3%，增速比去年全年回落0.5个百分点，投资增速小幅回落；

　　第二、全国商品房销售面积10466万平方米，同比下降0.1%，同时，商品房销售额7090亿元，下降3.7%，商品房销售额及面积增速均有小幅下滑；

　　第三、开发企业资金到位情况已不如去年顺畅，全国1-2月开发企业资金到位情况同比增长由去年全年的26.5%下滑至12.4%。

　　专家认为，尽管2014年1-2月房地产投资增速、商品房销售等指标会受到春节季节性因素影响，但是，这并不构成上述指标普遍下滑的主要原因。笔者认为，影响2014年年初房地产投资增速、商品房销售、开发企业资金到位情况的因素更多银行信贷紧缩导致的“钱荒”。尤其是开发企业资金到位情况同比增长由去年全年的26.5%下滑至12.4%，更是反映出2014年年初“钱荒”对于房企融资或回笼资金的压力。

　　因此，我们看到，在信贷紧缩的市场背景下，楼市“限贷”对于市场影响之快似乎有点出乎意料。即使大多数一二线城市市场基本面良好、开发企业不缺资金的情况下，大家也普遍对未来市场预期感觉到不确定性。

　　除此之外，今年年初与去年年初相比市场环境总体略微趋紧，而去年年初基本为定向宽松，政策环境不同也会影响今年房地产投资增速、商品房销售等指标的变化。

　　总的来看，2014年1-2月，受楼市政策阶段性收紧、各地因春节因素、银行信贷紧缩等诸多因素影响，楼市“春节效应”显现，房地产投资增速、商品住宅成交量依然出现“普跌”。但是，短期内市场表现“普跌”并不是楼市基本面开始出现下行趋势的信号。

　　从2014年“两会”来看，全国政协委员、住建部副部长齐骥就“双向调控”做出了权威解释：所谓双向调控亦可称分类指导，即对一线城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，限购政策不退出。而对于库存量比较大的城市，要控制供地结构、供应结构。

　　齐骥透露，所谓高库存是指库存量高于月销售量的12-15倍，高过1年到1年半的销售量的，就是高库存。齐骥同时对杭州部分楼盘降价的事件做出回应：杭州楼盘降价后，所有楼盘都销售一空，所以杭州这种城市只是出于阶段性的下滑，而不是大的问题。

　　此外，针对2014年年初市场发生的变化，“两会”期间官方对于“双向调控”思路表现相对偏中性，总体上呈现出“调结构、控风险”这样的市场特征，并没有过多行政性的限制措施，一方面这和宏观经济“触底”的阶段特征密不可分，另外，也和楼市调控思路转向市场化、长效化有关。

　　根据当前官方表态及过去历史经验，在宏观经济尚未明显好转之时，房地产市场投资拉动宏观经济稳中有升的角色还要继续扮演，整个市场基本面也会继续呈现出“逆经济周期”的发展特征。

　　从供求关系来看，在大中城市，市场基本面仍然为供不应求，比如北上广深等一线城市、南京、合肥、南昌等二线城市市场基本面并没有改变。我们看到在大中城市，品牌开发企业春节之后积极推盘跑量，以实现业绩的快速回升。当前，整体销售市场逐渐趋于平淡与品牌开发企业逆势而动并存。

　　那么，在此市场背景下，春节之后楼市“小阳春”是否会来临？历年市场对于“小阳春”的担忧在今年是否会消除？品牌开发企业的行为是否驱动楼市再度走向火热，2014年楼市“小阳春”将呈现什么样的发展趋势？在成交量“普跌”的市场背景下是一蹶不振还是继续延续2013年火热的市场行情？

　　分析认为，市场对于“小阳春”的担忧不是没有道理，一二线城市楼市调控拉开阶段性“收紧”序幕，可能会影响今年“小阳春”的市场表现，政策“阶段性”的从严执行加上“钱荒”二次发力有可能导致“小阳春”市场短期表现仍然“马力不足”。“两会”期间确定今年广义货币M2预期增长13％左右，意味着上半年流动性会适度从紧，这或许并不利于整个市场销售局面的展开。但是，品牌开发企业的大范围的营销动作将驱动“小阳春”之后的楼市再度走向火热。

　　从开发企业推盘节奏及拿地需求来看，春节期间市场放量减少势必会导致的3月推盘量增加，这一定程度上也会使市场成交量在经历2月低谷期后有一个比较明显的反弹，继续延续去年下半年以来市场持续放量的成交行情。

　　同时，对于开发企业来讲，此时加快推盘节奏，加快回笼资金速度，对于其在土地市场拿地也是非常有利的。当前，由于一二线城市楼市调控政策阶段性收紧，土地市场价格整体上有所回落，开始回归理性。当前仍然是相对比较好的拿地时机，在今年上半年，及时跑量回笼资金，然后将资金投入到土地市场拿地，换仓谋求下一轮市场的发展机会仍然是大多数品牌房企战略上的选择。这样，开发企业推盘节奏及拿地需求会总体上促使3月集中放量，助推今年楼市“小阳春”的形成。

　　从开发商定价角度来讲，虽然官方的表态会使整个市场重拾信心，但是，短期内银行信贷紧缩仍然会影响楼市的成交节奏，因此，楼市短期内价格上涨幅度不可能像去年下半年那样火热，受到市场成交量“普跌”及企业销售业绩指标的影响，大中城市楼盘变相促销或小幅优惠小幅促销的“平价”策略将成为“小阳春”市场主流和趋势，今年第一季度总体上来讲会保持这样的趋势，但是到了第二季度甚至下半年，如果政策面没有发生变化，在政策时效性趋弱、市场基本面再度回暖、通胀预期不断加大的市场背景下，那么有可能就很难再出现“平价”的现象了，房价会走上持续上涨这样的通道。

　　同策咨询研究部总监专家认为，总的来看，在银行信贷紧缩及一二线城市楼市调控政策“阶段性”收紧的市场背景下，房价在3月“小阳春”市场难以出现大幅反弹的机会，开发商也不可能从价格上获得相对不错的利润空间。在2014年“小阳春”市场开发企业仍然要坚持“跑量”的基本原则，根据政策层面“阶段性”的变化特征，一方面通过“跑量”回笼资金，另一方面，将资金投入到土地市场拿地，及时“换仓”谋求下一轮市场的发展机会。那么，也就是说，在2014年3-4月这个年初开始阶段，楼市“小阳春”仍需在“量”上做文章，坚持“跑量”回笼资金，而不应在价格上做太多考虑。