高风险的跨界：房地产深度渗透金融业

       1个月前，一项由四川蓝光集团对外公布的重组预案中，出现一位名为“平安创新资本”的二号神秘股东，它其实是一家注册资本高达40亿元的知名PE机构，也是平安信托的全资子公司及实际控制人平安集团的另类投资平台。

      当下是蓝光欲借壳上市前夕，PE机构想借机退出,因此才浮出水面。如今，地产企业借力金融资本、金融资本分享地产红利，似乎已成为常态。业内人士称，这是一个地产与金融的“混血”时代。

      此前，地产名嘴任志强曾在公开场合表达“2013年房企不差钱”，来自多种金融资本的“输血”似乎功不可没。原本借助收紧银行开发贷、封闸A股市场等手段，想尽力稳住房价的楼市调控却未显明显成效，而近日媒体又盛传代销地产信托等产品的第三方理财或将接受银监会的窗口指导。

      明股暗债的PE基金模式

      据统计，2013年前11个月，房地产基金异军突起，共计新增131只房地产基金，披露金额的130只共计到位105.11亿美元，除了9只（34亿美元）为外资机构设立之外，其他房地产基金均为内资机构设立。

      近日，上海联交所披露的绿地集团[简介最新动态]增资扩股公开信息中，再次浮现巨资认购的5家PE机构，备受投资市场关注。

      据了解，这5家PE机构分别为平安创新资本、鼎晖嘉熙、宁波汇盛、珠海普罗、上海国投协力发展，合计认购20.87亿股份，投资117.29亿元。其中，平安创新资本认购10.37亿股，出资58.3亿元。

      分析认为，这些PE机构作为财务投资人，一般等3~5年后就要退出分红，PE提供的资金相当于资本，拿了之后可以借更多的债，以后通过绿地回购或换成上市公司股份在资本市场退出。

      “目前，基金公司对房地产行业的认识越来越准确了。”专家在接受《每日经济新闻》记者采访时指出，“当然，他们还是看好绿地的主营业务，而房地产企业做大规模必须要有融资支持，房地产融资一年到两年就能结束项目投资。”

      实际上，专家所说的情况更常见于PE投资地产项目公司。2013年9月、10月，中城联盟旗下的上海中城永玺投资中心、上海中城永跃投资中心两只私募基金分别参与到中粮地产南京、成都两个项目。其中，在成都项目基本上是股债一体。

      当前房地产业“PE+信托”模式较为流行，即PE借助信托机构销售优势，信托机构又借助PE的投资管理优势。

      “在新型城镇化过程中，房地产业发展仍处于上行区间，发展空间巨大。目前，我国房地产基金行业已经迎来了发展的黄金时期。”分析表示，当前以开发商为背景，以PE机构进入房地产投资领域，以基金背靠产业为背景的这三类机构成为房地产基金的中坚力量。

      《每日经济新闻》记者注意到，公开报道称，平安创新资本2008年7月曾以3亿元取得了重庆金科集团约5.6%股权。

      不过，金科股份2012年年报显示，平安创新资本所持有的7865万余股已解禁流通，同时还有一起入驻的“君丰渝地投资”，截至报告期末仍未退出。截至2013年第三季度末，平安创新资本仍未有退出举动。2013年9月，清科集团一份研究报告认为，如果房地产基金投资总公司层面，则影响因素较多，具备额外的风险。

      不过，意在直接获取公司股权的PE基金是少数，目前大部分的PE基金主要投资的还是具体地产项目，虽然多以股权形式投资，却是“明股暗债”，多要求在一定时间内偿还贷款。这一模式下，开发商的负债杠杆倍数被进一步放大，很多企业由此可以实现高额的资金回报。

      房企频繁参股银行

      2013年12月初，贵州上市房企中天城投宣布入股贵州银行。按照公告内容，该公司拟出资近亿元，参与贵州银行2013年增资扩股计划，董秘谭忠游此前在接受采访时曾表示，希望借此加强和巩固银企合作关系。

      “地产商参股银行不是单纯为了解决融资之困。”分析表示，主要有几个原因：一是寻求和银行建立更紧密的联系，为融资服务；二是房地产一直面临调控风险，目前银行估值不高，房地产商认为参与银行是一个较好的跨行业投资行为；三是银企合作，寻求行业新的发展思路，如万科和徽商银行洽谈的社区金融。

      两个月前，万科地产宣布，公司以基石投资者身份参与徽商银行H股首次公开发行，此次认购股份不超8.84亿股，认购金额不超34.3亿港元，最终持股比例将占徽商银行扩大后股本的约8%至8.28%之间，有望成为徽商银行最大的单一股东。

      值得注意的是，投资徽商银行的房企不止是万科，香港东原地产也同样认购了440万股，成本1553万港元，并对外宣称认购徽商银行股份为具有吸引力的投资，并可提高公司的现金回报。

      某研究机构负责人向《每日经济新闻》记者表示，从发展趋势来看，房企频频收购银行，将引领房地产行业融资模式创新与相关金融产品创新。随着住宅产业化的推进，未来房地产行业将呈现出“金融业+加工业”的发展趋势。

      难以规避的风险

      事实上，开发商和金融的双向渗透，不仅限于PE基金和银行，保险、信托乃至其他形式的房地产投融资，都有房地产业的大规模介入。

      此前，万科曾通过华润银行的产业链融资，为旗下供应商争取借款。这部分借款最后又通过各种形式回流到了万科。同样，绿城的电商平台，也为绿城的供应链借款提供了准备。

      另一方面，保险等金融机构对房地产行业目前也兴趣浓厚。平安、人寿等多家保险公司目前都有购买房地产公司股权的经历。绿地、金地、远洋这些行业中的知名房企，目前的股东都有保险公司和其他金融机构的身影。

      随着房地产业和金融业渗透日益加深，未来的地产调控很难再像过去，仅仅以一纸禁令限制开发贷款或按揭贷款，就能取得立竿见影的效果。但如果房地产泡沫破裂，势必会更多地涉及金融业，并影响国家的经济安全。

      与此同时，正在加速转型的金融业也面临政策诸多的不确定性，整体资金收紧会不会导致现金无法流入地产行业，影响房企的销售业绩，甚至出现资金链危局，反过来又波及银行业自身，这仍是个待解的问题。