金融化趋势渐强 楼市掘金进入下半场

  “房地产住宅市场全面普升的时代在接近尾声，无论你怎么辩解，房地产特别好挣钱的时代也在接近尾声。”

  9月13日，在某论坛上，国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松作了如上表述。他指出，香港、中国台湾、日本的房地产发展也有这样一个阶段——稀里糊涂挣钱。稀里糊涂表现在什么方面呢？买了地，还没开发，结果在这个过程中，土地涨了一大截，土地上涨贡献的利润占了房地产开发的50%、60%、70%。

  那么，住宅产品独领风骚的上半场结束之后，房地产市场新的增长机遇在哪里呢？

  那些嗅觉灵敏的各路资本已经摸索出了答案——成立房地产基金，分羹商业地产开发。分析认为，这意味着国内房地产市场的金融化趋势越发明显。

  来自国家统计局的数据显示，2012年我国房地产开发企业资金来源构成中，有40.5%的资金为企业自筹资金，企业自筹资金占比有所上升，开发商资金压力有所增加，自筹资金增长的背后，是房地产信托、房地产基金等融资活动的增加。

  分析表示，国内房地产市场的金融化趋势越发明显。其表现为房地产开发、房地产商品以及参与群体的金融化。

  具体而言，房地产为市场提供了难以替代的投资选择，具有极高的金融属性；金融机构一方面加强了融资环节的参与度，另一方面已开始按行业价值链进行扩张；部分开发商积极参与房地产基金业务，实现了自身业务的金融化。

  钱小姐所在的某大型金融机构正是意欲沿房地产价值链进行扩张的典型。

  钱小姐告诉《中国产经新闻》记者，自己供职于这家机构的固定收益事业部，她们部门正在密切关注房地产基金的发展，随时可能会参与进来，这次论坛她们部门就来了3位同事过来听取业内专家的意见，为下一步决策作参考。

  相比于这家机构，论坛主办方之一民生银行掘金房地产基金的愿望更强烈，步伐也更快一步。“我们把地产基金这块业务作为民生银行的重点。”中国民生银行私人银行事业部总裁张胜表示。

  那些身在其中最先感觉到行业微妙变化的开发商们则已经开始尝到甜头了。

  地产巨头金地集团早在2005年左右就开始有所尝试，到2010年集团则确立了一体两翼战略，即以住宅开发为主，以房地产基金和商业地产开发为两翼。

  另一巨头保利地产的战略则是五角星战略，房地产基金则是其中重要的一角。岳勇坚正是中信和保利共同发起的信保基金的总经理，对于这个领域，他信心满满：“说房地产行业进入了下半场也好，黄金十年过去了也好，但我们认为房地产基金行业还是一个朝阳行业。”

  “相对于住宅市场，商业地产不管在如今的房地产行业，还是在房地产基金领域，都是重点所在。”倪正东表示。

  事实上，房市下半场商业地产渐热，同时金融趋势渐强的逻辑很清晰，住宅市场受政策调控影响较大，风险也较大，因此商业地产渐热。而商业地产规模大，回款慢，资金需求更强，这就为各路资本以及开发商借力金融工具掘金提供了需求的土壤。

    分析指出，我国私募房地产基金尚处于发展的萌芽阶段，尚没有真正意义上的私募房地产基金机构投资者，缺少相应的金融工具，缺少专业人才，更重要的是房地产基金的法律地位尚未完全确立，迄今为止，我国任何一部法律都没有正式承认房地产投资基金形式的法律条文。