房企再融资背后：保供应、保刚需

　　房企再融资的每一步进展都牵动着市场神经。

      近日，至少有两家房企被监管层口头通知“暂缓报送”再融资方案。从流程上看，两家企业再融资方案均已通过股东大会审议，若证监会受理且审核通过，这将成为首批房企再融资重启的案例。不过从目前来看，推进还须等待相关细则。

　　被监管层口头通知“暂缓报送”再融资方案的房企，究其原因，无关企业自身，而是监管层尚未在技术层面对房企再融资开闸做好准备。自2010年以来，作为房地产调控政策的一部分，房地产企业的上市、再融资和并购重组已经停滞三年多时间。8月2日，新湖中宝披露了55亿元的定向增发预案后，上市房企再融资方案陆续出炉，8月共有12家房地产行业上市公司宣布定向增发预案，预计融资达到306.7亿元。截至目前，共有超过16家房企披露定向增发预案，融资大多用于房地产项目开发。另有数家房企涉及资产注入和债券发行。

　　事实上，证监会关于上市房企再融资的口径也一直未变，最新的回应是在今年8月24日。当日在武汉举行的湖北省上市公司再融资培训研讨会上，证监会有关人士表示，目前可明确的是，按照“新国五条”精神，对四类违法违规的房地产企业暂停融资审批，对未违法违规者则按正常审核程序推进。

　　自从今年8月2日新湖中宝发布定增公告以来，已有约20家上市房企公布再融资预案，但有接近监管层的人士却表示，“目前还没有接受任何一家房企的定增申请。”对于房地产融资“开闸”，按目前证监会的有关规定，募集资金进行变相商业开发是不鼓励的。企业如果用自有资金且能通过国土部审核这一新程序仍可开发，但很显然，监管层并未取消这一新增程序。最近的一例房地产融资是华夏幸福，该公司9月2日公告，拟以不低于32.06元/股的价格定向增发1.9亿股A股，募集资金不超过60亿元，投向包括大厂田各庄新民居建设项目等7个地产项目，这也是今年以来规模最大的融资预案。

　　近期，房地产企业再融资的闸门似乎悄悄被打开，尽管监管层对房企再融资“不松绑”的口径没有变化，但数家房地产上市公司已公布了再融资方案。据媒体统计，目前共有11家房企提出再融资预案，同时另有多家房企停牌谋划重大事项。上市房企的再融资的放开，既有利于房企借道“棚户区改造”机会再融资、进入重点城市的中心区域市场，对于地方性国企、一些大型房地产企业而言，则可能会带来新的投资和市场布局开发机会。

　　作为资本密集型行业，过去三年，不少房企通过房地产信托、基金等方式募集资金的成本逐渐攀高。相比其他融资渠道，再融资本身所具有的种种优势也让上市房企趋之若鹜。一方面，融资成本比较低。作为股权融资，和房地产企业大量采用的债券融资相比更为直接，能够长期稳定地获取融资资金；另一方面，从财务角度分析，其资产负债率相对也是比较优化，能够降低负债率。

　　对目前的A股而言，不论是IPO还是再融资都存在一个不容忽视的缺点，即“重融资，轻回报”。如果上市房企通过股权再融资，除了发行费用之外，几乎无需再支付其他融资费用，房企融资成本无疑大幅下降。也就是说，再融资的放开，使房企能够通过股市快速有效募集资金，资金的使用成本也随之降低。自2010年以来，房企再融资之路已被暂时卡住，有业内人士认为，恢复部分房企的再融资功能，与中央提出的“促进房地产市场平稳健康发展”的基调是一致的。目前中央正牵头制定房地产调控的长效机制，其中一项内容就是增供应、保刚需，从根本上缓解供需矛盾。如今之所以有多家上市房企公布融资计划，表明上市房企已经捕捉到某种信号，进而改变其行为。

　　部分上市房企之所以敢于通过再融资投资刚需项目，也是看准了楼市供应将增加的风向标。但由于房地产业善于资金腾挪，一旦放开再融资，不仅资金监管是难题，更重要的是，如一些房企将原本用于补充流动资金的钱用于买地，而依靠融资来补充流动性，势必推动房地产投机热潮，最终导致房价难以控制。一方面，对于争抢“地王”的上市房地产公司而言，如果能通过股市再融资，势必会给不断上升的房价带来推波助澜的作用；另一方面，房地产调控政策向何处去，不仅关系到公众切身利益，也直接关系到宏观调控的成败，关系到经济结构调整的成败。只有不折不扣地执行房地产市场的调控政策，坚决抑制投机投资性需求，才能切实防止房价反弹。因此，继续冻结这部分融资需求应是房地产调控的应有之义。