舒斯贝尔房地产案例：地产信托暗藏“黑洞”

      位于山东的舒斯贝尔因近日与中信信托发生的债权风波，引起业内关注。随着事件的不断发酵，这家名不见经传的房地产公司多次借道信托圈钱的轮廓逐渐清晰，而该公司控制人齐晓香的跌宕经历，更是耐人寻味。

      据《第一财经日报》记者了解，5月3日，中信信托一款信托计划的抵押物青岛舒斯贝尔房地产开发有限公司（下称“舒斯贝尔”）、青岛乾正置业有限公司（下称“乾正置业”）项下的土地使用权已在山东省法院司法拍卖厅进行了第三次拍卖。其中，二号标的流拍，一号和三号标的以接近参考价的价格拍出。

      有信托公司人士对本报记者分析，房地产行业近年来受到调控的重创，尤其是大多数中小房企均面临着资金链紧绷的问题，深陷民间借贷、资金挪用的开发商并不在少数。

     三度拍卖

     上述拍卖是该抵押物的第三次拍卖。去年年底，山东省高级法院对信托计划中的上述两个地块进行查封，查封期限两年。

     首次拍卖是在今年的1月8日，不过这次拍卖以流拍而告终；第二次拍卖则在开始前被山东高院临时叫停，据本报记者了解，舒斯贝尔凭借在当地的势力和影响以及通过各种渠道，阻碍中信信托履行正常的法律程序，但中信信托内部人士告诉本报记者，中信信托仍将依照相关法律程序进行抵押物的处置。

     舒斯贝尔与中信信托的合作始于2010年。当年8月，“中信-舒斯贝尔特定资产收益权投资集合信托计划”成立，总规模为71000万元，分为优先级受益权和次级受益权。优先级受益权50000万元，次级受益权21000万元。信托期限2.5年，预期年化收益率为9%~13%。资金用于购买舒斯贝尔持有的“黄岛凤凰湾综合项目”和乾正置业持有的“即墨温泉住宅项目”的特定地块开发收益权。信托计划若有闲置资金，可用于银行存款，禁止用于股票市场等高风险投资产品。

     该信托计划的抵押物主要包括三个项目的土地使用权，评估价值为127511万元。根据山东齐鲁瑞丰拍卖有限公司发布的拍卖公告，拍卖的三个标的是舒斯贝尔、乾正置业项下土地使用权，包括青岛市黄岛区长江东路南侧、滨海大道北侧土地使用权（商服）两宗，共计约107.92亩，参考价为3.02亿元；青岛市黄岛区珠江路南侧、建院路东侧土地使用权（住宅）约99.82亩，参考价为3.11亿元；青岛即墨市温泉镇新兴街8号土地使用权（商业金融）约107.28亩，参考价为1.09亿元。

     在5月3日的拍卖会上，一号和三号标的以接近参考价的价格拍出，也就是说截至目前中信信托通过处理抵押物获得了4亿元左右的资金。中信信托相关人士告诉本报记者，通过处理抵押物能够保证投资人的收益。

     中信信托最后一次发布上述信托计划的事务管理报告是在2011年5月，报告称，由于政策原因，“黄岛凤凰湾综合项目”住宅部分的施工许可证尚未办理完毕，中信信托正督促并协助项目公司办理。

     此外，截至2010年11月23日实际运用信托资金41321.982万元。由于项目公司原股东对于项目开发资金计划没有最后落实，信托账户中余额8678.018万元尚未投放。中信信托还表示，本报告期内，所投资项目处于开发建设阶段，未形成销售，尚未实现投资收益。

     受到房地产调控大势影响以及上述舒斯贝尔自身因素，舒斯贝尔无力还本付息，因此中信信托不得不启动司法程序，对抵押物进行拍卖。

     控制人曾涉案

     据舒斯贝尔（中国）网站介绍，成立于1988年的舒斯贝尔（中国）属于舒斯贝尔集团的全资子公司，舒斯贝尔集团是澳大利亚的跨国公司，以国际贸易和房地产投资开发为主。舒斯贝尔成立于2002年，是舒斯贝尔集团投资成立的房地产企业，注册资本500万美元。

     舒斯贝尔主要由金明和齐晓香夫妇，以及齐晓香的妹妹齐凌湘控制。《检察日报》2000年10月13日刊发的《金钱诱惑下的沉沦》一文显示，齐晓香与当时中国建设银行日照市分行原行长毕国兴受贿案有关。从1997年9月至1998年11月的一年多时间里，毕国兴乘为外商独资企业日照舒斯贝尔房地产开发有限公司审批贷款、审批购买营业楼之机，先后4次收受该公司总经理齐晓香（另案处理）送出的人民币12万余元及2万美元。

     据《中国房地产报》报道，齐晓香当时另案处理，但不久便去海外长期定居。低价拿地、捷径审批等特权使得其在日照开发的多个项目赚足了资金。

     从舒斯贝尔及其关联公司近年的业务动作来看，与其合作的信托公司还包括中航信托、新时代信托和昆仑信托。据本报记者了解，2011年10月，中航信托成立“天启182号青岛高尔夫股权收益权集合资金信托计划”，该产品抵押物包括舒斯贝尔持有的即墨市华山镇882亩土地，青岛安都置业持有的30亩土地，BVI Shieldspeare Group Co.,Ltd持有的舒斯贝尔建设100%股权，以及安都商贸实际控制人齐凌湘、金明均签署的个人无限责任担保函。

     由于当事信托公司对相关信托计划的信息并未披露，所以尚不能判断舒斯贝尔是否如期还本付息。此外，尚未到期的信托计划能否如期兑付目前也存在不确定性。

     实际上，舒斯贝尔青岛项目一直没有真正动工，舒斯贝尔曾经的项目——西班牙公馆进行了大量吸金后多年停止施工，另一酒店项目君临[最新消息价格户型点评]天下[最新消息价格户型点评]酒店虽运营良好，却没有按照合同约定向业主返利，业主上访，民间纠纷从未停止。《中国房地产报》指出，自2010年以来，舒斯贝尔并没有在国内进行过正式的项目开发。山东当地圈内亦有舒斯贝尔将大量资金转移海外的质疑。

     中国国际金融有限公司曾发布房地产信托专题分析报告称，7000亿房地产信托还款期集中在今后三年：2013预计到期信托规模2816亿，总还款额约3100亿。