房地产信托如何拆线1100亿元集合产品到期

      两年前的冲动换回了巨额收益，也带来了烦恼。对于进入8万亿规模的信托业来说，2013年后三个季度面临的近1100亿元的房地产信托兑付压力是一个定时炸弹。成功“拆线”皆大欢喜，不幸“引爆”则要承担巨大的经济和舆论压力。

      4、5两月到期规模最大

      数据显示，4月1日起，今年内到期的房地产信托总规模将达到1098亿元，而这只是公布数据的集合类信托。考虑到规模更大的单一信托，数字将更为惊人。新时代证券预计，算上规模庞大的单一信托，2013年房地产信托兑付规模将达2847.9亿元，其中仅二季度就达1247.6亿元。而2012年全年到期的房地产集合信托总规模只有690亿元。

     上述数字还不包括本该今年以后到期但在今年就提前终止的房地产项目。

     数据显示，在今年剩下的9个月时间里，除10月和12月的兑付规模不足100亿元外，其余7个月份到期兑付的规模都在100亿元以上。其中4、5两个月份面对的房地产信托到期规模最大，分别达到178亿元和185亿元。

     房地产市场“高压线”

     对于房地产市场，虽然有市场人士认为，新的“国五条”其实将促进一手房成交，事实上利好开发商，但在投资者眼里，房地产市场其实是一条“高压线”。

     分析认为，房地产信托产品的风险主要考虑融资方的资质与实力、信托公司的管理能力、风险控制能力与股东背景，以及房地产信托的风险控制措施。房地产信托风险处置手段首先是地产商筹资自救，其次是信托公司风险处置，措施通常包括借新还旧或展期，资产管理公司、房地产基金或其他信托公司接盘，司法拍卖抵押物与自有资金接盘，在监管层提倡市场机制化解兑付危机背景下，资产管理公司接盘预计会成为主要趋势。

     一家财务公司投资总监告诉《第一财经日报》记者，现在公司手上拿到的融资项目，90%以上都是房地产项目。“这个行业现在融资渠道非常窄，很多老板不得不去借高利贷。”他告诉本报记者，“借钱的公司都是有困难的，但如果一个行业都缺钱，这个行业就不是很好的投资标的。”他表示，对于房地产行业，他所在的公司几乎不投。

     大资金对于房地产行业的慎重投资将直接威胁信托公司的风控效果。根据信托产品的设计套路，项目在设计初就需要考虑一旦回款出现问题，如何处置质押的资产。其中，将项目整体转让就是经常采用的手段。以房地产信托为例，在信托项目到期前出现问题时，将开发商抵押的土地或物业整体转让给各路大资金是最方便快捷的手段。但问题是，各路实力资金对于房地产行业的慎重投资则有可能将信托公司的风控措施变成空谈。