二季度房地产信托兑付超千亿PE伺机接盘

      随着安信信托、中信信托等多家信托公司曝出房地产信托计划的兑付风险，部分房地产投资私募基金（PE）已在其中看到了机会。

     《每日经济新闻》记者了解到，2013年房地产信托兑付压力远超2012年，其中，兑付顶峰将出现在2013年第二季度，届时全国房地产信托兑付的总规模将超过1000亿元。通过信托融资的中小房地产企业将不得不面对资金上的窘境，而这对资金充裕的PE来说，无疑将是一次“捡馅饼”的机会。

     风险频现挑战“刚性兑付”

     上周五（3月8日），据《21世纪经济报道》称，安信信托因为“昆山·联邦国际资产收益财产权信托”的融资方昆山纯高投资开发有限公司无法支付到期本金，已对纯高公司进行了起诉。

     不过，安信信托在当日发布澄清公告称，2009年9月24日，安信信托发起并设立了总规模为人民币62700万元的“昆山－联邦国际”资产收益财产权信托。但是到2012年9月18日，昆山纯高投资开发有限公司作为信托交易文件项下借款人未能按时足额偿还信托借款。

     为此，安信信托已向上海市第二中级人民法院提起金融借款纠纷诉讼。并且“根据信托文件约定，信托期限已自动延长，最长至2013年9月24日。”

     安信信托董办工作人员称，目前信托计划已经延期了,但是公司确实已进行了部分兑付。

     一位信托行业人士表示，项目出了问题，信托公司一般都会先托着，但如果真的出现较大的问题，这样做就会有很大风险。

     事实上，信托行业的“刚性兑付”此前就已经遇到了挑战。今年1月份，中信信托关于三峡全通的贷款资金兑付问题就已引起业界震动。

     资料显示，中信信托于2011年12月28日发起设立，“中信制造三峡全通贷款集合资金信托计划”分4次募集信托本金共计人民币13.335亿元，为三峡全通发放流动资金贷款。

     三峡全通公司应当于2013年1月14日和16日分别偿还贷款本息11855万元和47247万元。中信信托称，“截至2013年1月28日，本信托计划信托专户仍未收到该两期应收本息及违约金。”因此公司决定存续的优先级信托受益权的到期日延期3个月。

     而中信信托方面已表示，将不会去进行刚性兑付。业界认为该事件可能成信托业首个打破刚性兑付 “行规”的案例。

     二季度迎新一波兑付潮

     虽然信托行业已经度过了此前预期兑付风险较大的2012年。但是到了2013年，房地产信托仍然面临较大的兑付压力。

     据统计，2013年房地产信托面临兑付本息达2800亿元，远超过2012年的1759亿元。其中，兑付顶峰将出现在2013年第二季度，届时全国房地产信托兑付的总规模将达到1301亿元。

     另据新时代证券发布的研报，根据每月的成立规模与月平均期限测算，2013年房地产信托到期兑付规模将达2847.9亿元，其中二季度达1247.6亿元。

     上海一家信托公司项目经理接受《每日经济新闻》记者采访时表示，“在房地产信托计划的兑付中，中小房地产企业的压力要大得多。他们的融资原本就比大型的房地产企业要难，风险也相对要高一些。”

     诺亚财富研究部李要深则对《每日经济新闻》记者表示，目前总体来说，房地产信托没有太大的问题，相比前两年，规模和占比已经下降很多，处在一个相对安全的范围，并且房地产信托一般都有较好的抵押物。

     事实上，今年以来，房地产信托发展速度仍然较快。用益信托数据显示，2月份共成立房地产信托52款，募集资金162.95亿元，占总成立规模的33.98%，高于上个月29.49%的占比，较去年23%左右的占比更是显著增加。

     PE伺机而动

     对资金充裕的PE来说，房地产信托接盘的时机也可能就在今年。

     “房地产公司现在都缺钱，尤其是中小房地产企业，更是困难。从目前的角度来看，这块的投资价值逐渐显现出来了。”某股权投资基金相关人士称，PE投资接盘的条件主要还是看具体的项目。

     “从实际情况看，房地产信托有兑付风险的项目眼下还不多，只是根据趋势判断，今年的投资将有很大的操作空间，也就是找一些缺资金、项目优质的企业合作。”上述股权投资基金人士表示。

     据《每日经济新闻》记者不完全统计，在即将到期的房地产信托项目中，北京、上海等一线城市的项目数量有限，而鄂尔多斯、青岛等二线城市项目则多一些。

     上述股权投资基金人士介绍，与房地产企业的合作，模式是多种多样的。“最简单的是折价收购整个项目，然而分拆出售，但是这对PE公司的资金实力和运作的要求很高。另外，不同PE主体的参与模式也不一样。金融机构发起的地产基金主要是做债权，和信托公司联合发起信托型基金，这是一种‘类信托’的融资模式；大型房地产企业则更愿意做股权融资，进行大鱼吃小鱼的行业整合。”

     此前有消息称，万科、金地、华润、复兴为代表的房地产集团都在旗下设立PE投资公司，通过股权融资扩大行业版图。

     不过，上述股权投资基金人士也表示，“房地产信托的兑付风险都依靠PE来接盘肯定是不现实的，目前PE的实力也达不到。但是，PE对一些优质项目的兴趣比较大，也是一支不可忽视的力量。”