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与会嘉宾
时间：2010年5月28日（星期五）
地点：广州鸣泉居国际会议中心
举办单位：中国工商银行股份有限公司广东省分行、中国农业银行股份有限公司广东省分行、中国银行股份有限公司广东省分行、中国建设银行股份有限公司广东省分行、人民日报社人民网
内容：“资、信、责任”地产金融峰会暨 “第九届（2010年度）广东地产资信20强”颁奖典礼
主持人：各位下午好！现在，“资、信、责任”地产金融峰会曁“第九届（2010年度）广东地产资信20强”颁奖典礼正式开始！我是广东卫视的主持人刘伟。很荣幸能够再次主持这项持续了9年，广东省内最有影响的地产金融峰会。首先谨代表举办方感谢各位的光临，为了使峰会开得顺利，敬请各位将手机调到无声状态。
自2002年开始的“广东地产资信20强”评审，今年已是第九届，一至六届为20强，第七届开始成功扩大为30强，包含了过去房地产业发展强势但为计划单列市的深圳，成为真正意义上的，广东在全国房地产资信领域真正领先的“标尺”。
9年过去了，“广东地产资信20强”房企已成为各大银行最优质的地产客户群体、市民置业的首选开发企业、社会各界最值得信赖的合作伙伴、中国地产实力群体的代名词。
9年来，绝大多数“广东地产资信20强”企业在诚信基础上实现了几何式的快速飞跃发展，在企业实力不断壮大的同时，在社会公益事业、带动就业、城市建设和纳税等方方面面做出了突出的贡献。
9年中，举办方和广东地产资信20强企业一道，推动和谐广东地产金融新秩序的建立，推动银企之间、乃至企业与政府有关部门、企业同关联企业与合作企业、与消费者的全面资信合作，共同面对不同时期的不同问题，召开了每年一届的地产金融峰会。
9年后的今天，伴随新一轮国家宏观调控政策的出台，我们又遇见了房地产业形势不明朗的情况出现。但我们相信，房地产业永远是资信强者的舞台！资、信、责任始终是我们可持续发展的坚实保证。我们希望今天的会议，为广东房地产业、金融业保持可持续性健康发展注入新的活力！
下面请允许我介绍到场的各位嘉宾：
人民日报网络中心主任、人民网总裁何加正
上海复旦大学经济学院教授、博导，复旦大学房地产研究中心主任尹伯成
北京师范大学管理学院教授、博导，北京师范大学房地产研究中心主任董藩
中国工商银行股份有限公司广东省分行沈晓东副行长、房地产与个人信贷部吴国祥总经理、符建民副总经理
中国农业银行股份有限公司广东省分行李瑞山副行长、房地产信贷部黄东祥总经理
中国建设银行股份有限公司银行广东省分行刘军副行长、公司业务部席荣贵总经理
中国银行股份有限公司广东省分行公司业务部邓澈副总经理
中国农业银行股份有限公司广东省分行营业部副总经理高铁兵、房地产信贷部梁振杰总经理、副总经理黎敏
中国工商银行股份有限公司广东省分行营业部房地产与个人信贷部冯文总经理
中国工商银行股份有限公司汕头分行林斌副行长、房地产与个人信贷部高俊副主任
广东省消费者委员会副秘书长江列华
人民日报社人民网、广东地产资信20强评审秘书长徐静
广东地产资信20强评审副秘书长温道言
中信地产股份有限公司财务总监吴岚、中信地产广州投资有限公司董事长林瑞明
碧桂园控股有限公司资金管理部总经理助理王晶雪
雅居乐地产控股有限公司财务管理中心副总监吴锷
中国奥园地产集团股份有限公司资金部总经理艾小龙
广东珠江投资股份有限公司副总裁秦彤、财务与投资管理中心总经理叶丽霞
广州市城市建设开发有限公司党委副书记庄义汉
合生创展集团有限公司广州地区公司财务中心副总监谢宝鑫、营销中心副总监韩智
广州颐和集团有限公司董事副总裁赵永爽、财务总监刘颖、财务副总监陈菊娇
广州市敏捷投资有限公司董事长助理邓向平
广东龍光（集团）有限公司财务总监赖卓斌
珠海华发实业股份有限公司总裁刘克、总裁办主任刘文方
广东锦峰地产投资有限公司财务总监李澄昆
广州百嘉信集团有限公司投资管理部总监王文
广州市嘉裕房地产集团有限公司副总裁龙锐钊
广东创鸿集团有限公司副总裁陈梅生
中惠熙元房地产集团有限公司财务管理中心总经理李兴
星河湾地产控股有限公司副董事长麦志强、账务总监何宇凡、融资总监潘洁碧
广东利海集团有限公司高级专业经理周全胜
广东珠光集团有限公司财务管理中心总经理杨彩荣
广东广物房地产开发有限公财务管理中心副总监姚宇
世联地产首席技术官、广东省房协常务理事黎振伟
广州维森置业有限公司的董事长兼总经理张维伦
及各大媒体的朋友
主持人：首先有请人民日报网络中心主任、人民网总裁何加正致辞。
何加正：各位来宾，大家下午好！
广东地产资信20强到今年已经是第九届。九年前的2001年、2002年，广东地产资信20强评审活动正式开始举办。那个时候，我们的企业累计开发面积达到300万平方米已经是了不起的数字！时至今日，仅是算销售面积，在座多数企业也都已经超过了300万平方米，一些企业的累计销售面积甚至就达到了1500万平方米。以前，有些刚进入20强看似并不大的企业今天却已让人刮目相看，很多实现了快速飞跃式发展。这说明了四大行广东分行每年所派出的评委非常专业，眼光非常准确。
很多当初入选的企业，始终坚守资信，在资信的基础上赢得了消费者、合作伙伴、金融机构和政府相关部门的一致认可，才有了9年后今天了不起的成就。而相反，也有一些当初发展势头良好、掌握了珍贵土地资源的企业，因为不重视资信，出现了方方面面的不诚信问题，最终已经被这个市场所淘汰。
广东地产资信20强评审活动，成为9年来广东唯一持续下来的广东地产金融的盛会，贵在于企业和银行一道，保持了持续性的强强合作。这种强强合作，不是单纯看谁大谁就是资信强者。除了很多连续入选的、保持了一贯卓越资信的超大型房企，一些口碑好、信誉佳、有发展潜力的中型企业，同样会得到银行等金融机构的青睐。过去的9年已经证明了这一点。
资信是企业实力和信誉的完美结合。也只有在座这些资信卓越的企业成为市场的主导，推动房地产的终端市场进一步完善资信体系，我们的房地产业才会有更加美好的明天。
祝贺入选的第九届广东地产资信20强企业！资信卓越，实至名归！谢谢大家！
主持人：下面有请中国工商银行股份有限公司广东省分行沈晓东副行长发言。
沈晓东：尊敬的各位领导、各位嘉宾、女士们、先生们：大家下午好！
今天，很高兴参加“资•信•责任”地产金融峰会暨“第九届广东地产资信20强”颁奖典礼。首先，请允许我代表中国工商银行股份有限公司广东省分行，并以我个人的名义，向荣膺“2010年度广东地产资信20强”殊荣的企业表示热烈的祝贺！对您们多年来给予工商银行的大力支持表示衷心的感谢！
今天大会的主题是“资•信•责任”，我们深有同感。工商银行的发展和壮大，应该说也离不开“资•信•责任”。一直以来，工商银行秉承着“您身边的银行 可信赖的银行”的服务理念，通过持续的努力和稳健的发展，成长为全球市值最大、客户存款第一、盈利最多的上市银行，拥有优质的客户基础、多元的业务结构、强劲的创新能力和市场竞争能力，在支持经济社会发展、保护环境和资源、参与社会公益活动等方面树立了负责任的大行形象。2009年工商银行荣获国内外知名媒体及中介机构颁发的各类奖项达146个。从今天到会的知名房企情况看，大家也都是多年来在履行“资•信•责任”方面的佼佼者，正是你们多年来奉行诚信经营、履行社会责任方面所作出的辛勤耕耘，才换来今天资信二十强的荣誉称号。
工商银行一直以来都非常重视房地产金融业务的发展，一直以来都将诚信经营、实力雄厚、公众形象较好的企业视为优先支持的战略合作伙伴。在房地产金融服务领域，我们经过多年的探索，建立起了涵盖企业、个人客户正常需求的业务体系，帮助了50多万户居民实现了安居乐业的购房梦想，有力地提升了居民的生活水平，较好地履行了民生社会责任。当前，国家针对房价过快上涨的行业情况，从保护经济平稳发展、防止市场泡沫、解决民生角度出台了一系列的调控政策，短期而言，企业的经营可能会遇到一定的困难，但从长远来看，稳定的、持续的、健康的市场环境才是房地产行业发展的根本，才是我们能够履行“资•信•责任”企业行为的基础，优秀的房企将会伴随国家经济的平稳发展和城镇化建设进程的推进而大有可为。因此，我们在这里积极倡导并衷心地希望我们在座的20强企业要有全局的意识，宽广的视野，要看到房地产行业的美好未来，经营决策行为要切实符合国家行业政策导向，我行也将会一如既往地支持在座房企符合国家政策导向项目的金融服务需求，进一步加强和深化我们之间的战略合作伙伴关系，为20强资信客户提供高效便捷的金融服务。
我们相信，通过我们的携手并肩，共谋发展，和谐、稳定、持续、健康的行业环境和秩序将得到进一步完善发展，房地产行业将会迎来更加明朗的春天。
最后，衷心祝愿各位朋友事业兴旺、工作顺利、阖家幸福、万事如意！
谢谢大家！
主持人：下面有请中国农业银行股份有限公司广东省分行李瑞山副行长发言。
李瑞山：尊敬的各位来宾，女士们、先生们，大家下午好！非常荣幸参加“资•信•责任”地产金融峰会暨第九届（2010年度）广东地产资信20强”颁奖典礼。首先我代表农业银行感谢举办单位为此次活动付出的辛勤劳动，并向获得第九届广东地产资信20强的各个单位致以衷心的祝贺。
“广东地产资信20强”颁奖典礼已连续历经九个年度，已成为金融界与地产界的年度盛事。房地产业作为国民经济的重要支柱产业之一，同时属于资金密集型行业，对资金的需求较多，这使得金融和房地产形成了天然的合作伙伴关系。近几年，农业银行积极介入房地产业务，通过资信20强评选活动也结识了不少优秀的房地产企业，并建立了良好的业务合作关系。
2009年度，我行新增的法人房地产贷款主要投向总行、省行级房地产优质客户及其控股项目公司。与这些优秀的大型房地产企业合作，不仅为我行带来了较好的经营效益，也产生了良好的社会效益。我们希望，也将继续努力与在座各位优秀企业进一步巩固和发展良好的银企合作关系。
从2009年12月14日国务院常务会议研究完善促进房地产市场健康发展的《国四条》，到2010年1月7日国务院办公厅下发的《国十一条》，再到2010年4月17日国务院下发的《新国十条》等，房地产调控政策更加全面、严厉，执行细节规定更加具体。前述政策的出台与执行，银企双方更应该加强相互理解和信任，及时进行坦诚沟通。预计2010年银行业界的法人房地产贷款业务将普遍面临以下两点思考：一是如何在市场波动时期，防止业务发展大起大落。二是如何在房贷紧缩时期，认真筛选与有效支持优质客户，将有限的信贷资源分配到真正优质的客户群体。
现阶段是农行股改上市的最后冲刺期，中国农业银行广东省分行将秉承一贯的工作作风，以稳健、务实的态度推动广东房地产市场的健康、持续发展：一是继续致力于为优质的房地产企业、客户提供方便、快捷的金融服务，优先支持全国百强企业、总行及省行级、省（市）知名优质客户的开发项目；二是作为一家国有全资大型商业银行，农业银行肩负着扶持“三农”的社会重任，我行将择优支持一些县域地区项目，以满足广大乡镇居民改善居住条件的需求；三是积极推进包括按揭贷款、个人理财等在内的个人金融业务，用实际行动支持广大人民群众通过市场解决住房问题，提高生活水平。
最后，衷心祝愿获奖企业能够继续保持行业领先优势，在未来的日子里再创辉煌，也衷心地祝愿“资信20强”评选活动越办越好，银企携手合作，共建良好的社会资信环境，促进广东房地产业的稳步健康发展。
谢谢大家！
主持人：下面有请中国银行股份有限公司广东省分行公司业务部邓澈副总经理发言。
邓澈：尊敬的各位领导，各位嘉宾，大家下午好！今天与人民日报社人民网和广东地产行业的优秀代表一起在这里共同探讨广东地产未来的发展，共同见证“第九届广东地产资信20强”的诞生。
我在此代表中国银行股份有限公司广东省分行对出席会议的领导和嘉宾表示热烈的欢迎。对获得“第九届广东地产资信20强”的企业表示衷心的感谢！
在人民日报社人民网的支持下，通过广东四大银行和地产行业的努力，“广东地产资信20强”见证了广东地产行业近年来的发展，目前已经成为广东地产行业的一大盛会，在当前的经济情况下，如何构建稳健的地产金融体系，促进地产金融健康发展，这是金融机构与地产企业共同面临的重要的问题，我们今天召开资信责任主题峰会，正是通过银企深入交流探讨，通过树立资信标杆引导行业发展，我国正处于关键的时期，希望诸位企业家有更开拓的视野承担更重要的社会责任，中国银行将一如既往的为优秀的地产企业提供优秀优质的金融服务，与大家共同推动广东地产金融的繁荣，最后预祝本次峰会圆满成功。祝愿各获奖企业再创佳绩。
主持人：下面有请中信地产广州投资有限公司董事长林瑞明发言。
林瑞明：尊敬的各位领导，各位银行家，地产界的同仁，新闻界的各位朋友，下午好！今天我们在这里举办第九届广东地产资信20强的颁奖典礼，借此机会，我谨代表中信地产，对长期信任支持和帮助中信地产的各大银行和评审单位，新闻媒体致以诚挚的谢意，中信地产站在更高的起点，与各大银行真诚协作，向广大消费者提供更多品质优良价值合理的产品，继续夯实资信20强的这块金子招牌。
大家看到新一轮房地产调控带来的影响已经显现，市场和学术界各种言论也争执不下，不管是多还是少，广东房地产行业进入了新一轮的调整期，这个调整期将检验房地产企业的真正的实力，也就是今天峰会主题资信、诚信、责任的三大要素，我们相信资信好的企业才能顺利的渡过调整期，并获得新的发展，中信地产自成立以来，一直致力于打造创新优质的产品，提供尽善尽美的客户服务，切实履行企业公民义务，作为央企企业的子公司，我们的确将诚信放在心里，将责任放在肩上，才有今天的地位。我们从几个层面坚守我们的诚信和责任。
一是客户和产品的层面，从打造广州中信精品再到佛山的服务，我们对每个项目都倾注了努力。
二是对外合作层面。包括和各大银行在内的外部合作单位，建立了良好的互信关系，尊重合作伙伴的劳动成果，及时、逐额的支付各类的应付款，保证合作方的权益。
三是内部运营和员工关怀层面，除了法定的基本要求，在企业内部大力推进制度和企业文化的建设，为员工职业生涯的发展，搭建平台和创造条件，不断的提升员工的满意度和归属感。
四是中信地产以及下属的每一家子公司经营依法纳税、守承诺是我们经营的基本要求，同时我们的企业和员工积极投身慈善公益事业，积极履行公民义务，我们认为企业资信的建立和提升决不是一朝一夕的，更不是投机取巧，归根结底是来源于企业对产品持续不断的创新能力，来源于对客户和合作伙伴的长期尊重，彼此信任。
因此，中信地产再次得到各大银行和评审的认可，能够获得资信20强的殊荣，我们会更加的珍惜，在今后的经营当中坚持诚信体系，科学发展，我们将与在座的各大优秀发展商一起努力，为广东地产行业继续领跑全国作出应有的贡献。
感谢各大银行和评审媒体。最后预祝此次峰会取得圆满成功。谢谢大家！
主持人：感谢各位嘉宾的精彩发言。在广东省内，这项评审成为全面说明房企综合实力、诚信程度和发展前景的榜单，广州等多个城市政府国土部门更将其作为招标出让土地时考量房企资信情况的加分项；广东各大金融机构展开授信按揭等业务的重要参考指标；一些中小房企选择合作对象时也将入选“资信”房企列为重要合作条件之一。在全国市场，“广东地产资信20强”这份荣誉帮助企业顺利得到不同地域资本市场的认可。
很多时候，房价虽然高，但是它是由价值决定的，再高也是有价的，信用和信任却是无价宝。我们再次恭贺获得金融机构和社会各方面一致信赖的“广东地产资信20强”企业！我们希望“广东地产资信20强”房企承载着我们的信任与信赖，带动中国房地产业更讲资信、更重视社会责任地实现全面发展！
今天的峰会从上海、北京请来了老少两位知名经济学家，首先有请上海复旦大学经济学院教授、博导，复旦大学房地产研究中心主任尹伯成。尹伯成教授编著了西方经济学等很多广泛被学习的教材，我们一些人是读着尹教授编著的西方经济学毕业的，今天他为我们主讲的题目是：“楼市走势和调控预期”。有请！
尹伯成：各位来宾下午好！2009年我国房地产市场出现了一个空前的繁荣，其实是多方面的原因，一个是流动性比较充裕，另外一个是投资性的需求比较旺盛。
根本的原因是供求不平衡，这不是短期能够改变。全国房地产，特别是一些城市住宅需求始终保持一个旺盛期，开发商开发供应量跟不上，保障性的住房建设也没有能够跟上。从投资需求来讲，投资需求也是非常旺盛，因为我国投资需求比较的缺乏，房地产不动产作为一个很好的产品，这是抵消通胀最有效的工具，投资需求会在比较长的时间内一直旺盛下去，消费和投资两方面需求都是长期的。
第三个原因房地产行业作为我国国民经济发展的支柱产业，我个人认为这个地位不可动摇。经济的增长离不开房地产行业，我们的地方政府希望房地产业的繁荣。因为我国财政的原因，经济增长后支出反而大幅度的增加，产业就不对称，地方政府对房地产业依赖非常大。
2009年房市繁荣，价格猛涨，例如一线的城市，北京涨的很多，结构不平衡；上海高端的房子涨幅比较小，但上海郊区的价格原本处于7000-8000元/平方米，到2009年年底就上升为20000元/平方米，涨幅偏大，引起了中央政府和社会各界的关注。温家宝总理到上海来谈到要抑制投资性的需求，发改委主要的负责人也重申了此点。
在这样的情况下，今年1月份、2月份上海的楼市，很多人觉得房价要降了，政策面会有所调整，结果是当时没有具体的政策出台。进入3月后，上海等地房价突然升高开始销售时，就被抢光，这就引发4月份出台了一系列的政策。
我认为政策杀伤力是非常大的，二套信贷政策，三套房贷的性质，都是要抑制投资和投机性的需求，目标明确。4月中旬成交量迅速的萎缩，投资性的需求迅速退出，结果造成总体成交量不断萎缩，萎缩的情况在上海是非常严重的，有一些楼盘开始出现价格的松动，特别是挂牌的价格出现了一定的松动。可以说，新政策的作用开始有一定的显现，房价总体虽然还没有动，但是继续上涨的势头不存在了，抑制了，且各城市地方政府也出台了一些政策。
我觉得下一阶段政策的调控预期就是两种，一是看已经出台政策的效果，需要一段观察时间。调控的措施刚刚出台，出台的很及时，终端市场会慢慢调整，反映在股票市场上就是地产股的下跌，但地产股已经跌的差不多了，再往下掉的可能性不大。二是看经济和政府的承受力。尽管中国现在的出口量并不小，但中国经济应该说还是不能太乐观。
未来市场，政策变化决定市场预期，市场预期决定市场走势，政策比较稳定，预期比较稳定，将来的市场就会比较稳定。
至于政府要出台新的政策，其实就是热议中的物业税，我个人认为，物业税短期内不会出来。变换一下就是房产税，近期出台也还不可能。增值税的实施细则已经出台，对于开发商的资金要求是非常严厉的，主要是抑制外来开发商囤地。
下一步楼市会怎样？一些城市的楼市难免有一定波动，但是这个调整，15000元/平方米跌到10000元/平方米我认为不可能的，我觉得以后的调整就是按照政府希望的价格调整，而不是按照社会大众的预期。例如北京、上海、广州等市中心调整的幅度会比较小，因为供应本身已经决定了。
另外的可能是涨的快，跌的慢，涨得多，跌的少。例如上海有些就是涨了100%，即使调整降低50%，也还是涨多跌少。具体要看不同区域的涨幅情况，涨幅迅猛的都跌的少，涨幅小的调整就会更小。
房价到合理的水平，我个人有一个看法，其实我觉得房价还是应该根据资金的回报来制订，例如我这套房子在300万，如果有相应合理的出租收益支撑，我认为消费者就可以拥有。如果售租比越来越高，就有一点泡沫，因为租金的价格是消费需求，而房价的市场价格含一定投资性需求在里面。
从长期来看，中国的房地产市场还有一个很大的发展空间。房价在现有的基础上，还会有一定的上升幅度。当然我认为将来房地产肯定一头是市场化，一头是保障性。
今天广东地产资信20强企业，有金融机构的信赖，有消费者的口碑，我觉得虽然任重道远，将来要走的路还很长，但前路是非常光明。
谢谢大家！
主持人：下面有请中国建设银行股份有限公司广东省分行刘军副行长发言。
刘军：我代表建设银行广东省分行对峰会的召开表示热烈的祝贺。办一次峰会容易，办三四次峰会也容易，连续办九次峰会非常不容易，我要特别感谢人民日报人民网。
同时祝贺“广东地产资信20强”的企业，这些企业对广东乃至全国房地产市场的健康发展发挥了非常重要的作用，同时对社会诚信体系建设做出了贡献。
房地产行业对我国的城市化进程，对我国经济发展已经并将继续扮演非常重要的角色，大家对未来房地产市场的发展还是充满信心。在这种背景下，20强企业的评选时非常有意义的活动。在20强企业里面，有很多是多次或者连续评选为20强的企业，这充分体现了这些企业在行业内的领头地位和诚信意识。
建设银行是最早开办房地产金融业务的金融机构，我们长期以来对房地产行业高度关注，为房地产行业的发展提供强大的金融服务。在座的很多企业都与建设银行建立长期的合作伙伴关系，借此机会我也感谢大家对建设银行业务发展的支持，同时希望我们加深业务合作，深化合作领域。
在宏观调控的背景下，建设银行广东省分行对20强企业以及20强以外其他有实力讲诚信的房地产企业仍然会给与全力的支持。今年前四个月，我们贷款投放量包括房地产开发贷款投放量依然较大，有力地支持了全省经济发展包括房地产行业的健康发展，与此同时我们的贷款回收情况很正常，这说明建设银行选择的是优质的企业，这些企业诚信意识很强，非常愿意信守合约。
最后我谈谈对房地产市场形势的个人看法。任何一个行业在市场经济体制下都有起伏，尤其在当前宏观调控背景下，这就像一个人也会生病感冒一样，也像一个人工作学习进程中需要不断充电和思考一样，市场的发展有起有落是非常正常的。我觉得房地产企业在迎接新一轮宏观调控的过程之中，也需要与银行一样做好自己的风险承受能力测试，承受能力必须有一定的范围。房地产企业在适应当前形势，适应社会对地产行业的期望。房价在一定范围内保持合理的态势，这也是房价调控的目的。当前珠三角的房价整体上还是正常的，比较稳定，目前广州刚刚超过1万元的均价，总提示市场是基本能接受的，但是不能涨得太快，这有赖于各界的共同努力。建设银行会严格执行中央政府和地方政府的政策，同时也希望与大家一起共度难关。
主持人：现在我们再请出来自北京师范大学管理学院的教授、北京师范大学房地产研究中心主任，土地资源管理、政府经济管理两个专业博士生导师，董藩教授。
董藩教授兼任民革中央委员、国家审计署特约审计员、建设部专家委员会委员、北京房地产学会副会长及多所大学兼职教授。在业内，董藩教授被誉为 “影响中国发展进程的四位中青年经济学家”之一、“给房地产市场算命最准的人”、“中国房地产四大名嘴”之一，也被许多反对他的人称为“人民公敌”。他今天为我们演讲的题目是：物业税会否如期而至。有请！
董藩：非常高兴有机会在这里，我谈一点我个人的看法。
物业税和房地产税近来引人关注，这个问题是怎样回事，我想分享一下我的认识。
物业税其实2003年10月份开始就是要开始做的东西，但是提出来了以后没有人管，2006年突然想起来，就在中国十个地方搞空转试验。一些要做的人想都没有想，或者说想法非常简单，在执行的时候，简单评估一下，按价值的60%就可以了。这完全有违科学执政的理念。
深化房地产税制的改革，其实住宅物业税再过10年想出台也难！
尽管有关部门非常重视，后来有一个回应说，我们可以不把土地出让金放到里面，我们也要考虑可行性。所谓物业税或者是房地产税，什么是真正意义上的物业税？我们现在看物业税网上或者是报纸上说物业税就是增值性产业征的税，如果是这样评估，增值性的东西就只剩下房地产，而且增值价格非常大。全世界对增值产品，就对房地产增值税，其实这种财产税有特质，专指房地产税，其实物业税就是房地产税。
想征物业税，不妨研究一下，土地增值非常的高，每一个平方米上使整个房屋在增值，装修什么的在耗损还能够增值。真正的增值是来自于土地，而不是房子本身的问题。在中国，土地仍然属于国有，七十年之后，房子还没有坏，按照现在的法律规定仍然收回去了。如果你说在增值，是国家的土地在增值，要收税显然是无法说通的。我们现在要不土地制度化，要不放弃这个物业税。
要征纳房产税，还要搞清楚房地产怎样征税，这个问题比较麻烦吧。第一个问题就要跟反腐败斗争结合在一起，只有反腐败斗争胜利的程序，才知道哪一个渠道是违法的。这个问题其实不用避讳，搞了这么多年也确实发现有些腐败的分子，我们发现越来越严重。中央有决心，但是必须有一个时间的过程，算了很多年都没有算出结果。
我们还必须清理产权关系。在大城市里面相当的明确，广州90%以上的房产已经很明确了，有少量有争议的。回到中西部地区，我们发现大量的中小城镇二手房交易只要签一个合同就行了，找两个见证人。征税时产权是谁的就说不清楚了。何况买东西未必非要签合同，或者有取巧的人就说合同被偷了，或者就说没有必要告诉你，把房子卖出去了。到底向谁征呢？我曾经了解过，这些地区是能够省一点就是一点，因为要交税，要交各种费用，其实都不办理过户。
我国规定产权保护是以登记为准的，其实就看签合同的。我们决不可能只在大城市征，不在中小城市征，我们要保证工作百分之百的准确。
我们要征税，但是我们无法做到保证老百姓纳税。因为中国的法制环境和欧美国家不同，欧美国家不依法纳税的人就睡不了觉，如果不依法纳税，就夜不能寐。这也和知情权、和西方的运行规则有关。我们想征税是困难的，所有的财产税根本就没有办法征收。比如在银行工作的人，我们开工资的时候个人税就已经扣了，如果个人去交肯定就不会有人去交，都说忘了。
房价终究是供需关系决定的。最早的时候房价为什么那么高，土地出让金逐年回收房价就下来了。现在取消土地出让金，假如我是政府，我现在出让土地，各位都是开发商，如果不征土地出让金了，这块土地给谁？其实我们对的是私营经济，而不是公有制经济，这是市场经济的基本要求。所以这条路是走不通的，通过这种方式调整房价也是走不通的。这就只能成为政府增加财政的一个手段。
2009年经济危机出来了，有了5万亿投资计划，经济危机的时候，财政部应该想如何减税，但是房价上涨。我们暂不提这些，假定真的是能够征，怎样保证地方收入？整个地方收入因此下降40-60%，土地财政本身就有问题，但我们已经形成了依赖，显然现在就不具备这个条件。所谓的土地制度改革，进展不大，在现在的制度下征收房产税也是一样的。
房地产价格来源非常复杂。隔一条马路，这边都是商品房，另一边是小产权房，怎样征？当年的价格不一样，商品房涉及的是支出巨大的买家，小产权房买家则付出了很低的成本。如果因为是小产权，就不用交税？或者说很多人住的公房就不用交物业税？农民的住房面积也很大，好几层，要不要交税？所有这些都非常复杂。
中央说了要征物业税，清理相关的税。600个城市，每个城市都有几百种的项目，中央政府要跟市政府谈判，每个收费项目都要谈判，谈得过来吗？600个城市，每个城市都有我们的收费项目。
最关键是立法工作需要人大讨论，按照法律理解，凡是税法制定都是属于人大的，国务院都没有权利。当年制订物业税房地产条例的1985年，过了一段时间之后，出现了立法法，还有基本法。外贸、金融、海湾的税收，这些税收就是属于制度，跟地方政府没有关系，无论是哪一个地方政府都是无法制定法律的，现在我们要建设的是社会主义法制国家。在人大立法的的时候物业税肯定不会顺利，人大代表的房子都不小。
人大讨论的结果就必然是在中国物业税或者是房地产税的条件还不成熟。
按照区域能征吗？同样一个区域，房子量特别大，有新房，有几年前的房，有几十年前很旧的房，怎样征呢？
按照面积能征吗？老伴和家人去世了，只剩下老头一个人，人均超过25平方米，能交，交不上来。120平方米住三代人，根本不能征吧。有的农民是200-300平方米，征还是不征？不行按照容积率来交？按照容积率来交，住别墅的去交，而过去盖的很多别墅质量差，和农民房差不多，西方来讲的话，就必须卖掉。廉租房如果容积率高了怎么办。
按照价格能征吗？凭什么这套房子80平方米免征，50平方米的房子因为房价贵就要征。一个人在市中心有一套100平方米房子，因为在市中心价格贵就要征，另一人在郊区住了500平方米的别墅反倒不用交。
上海市房子评估一遍就要33年，评估好了一开始征税，房价又翻了几十倍。是按33年前的还是按照现在的征收？就算我们这些工作都准备好了，即使是户型一样，套型一样，价格差别上非常大。什么叫评估，就是以市场价格为基础。如果你评估的房子价格高，业主说可以卖给你你又不要，老外老百姓征税就交不起。
总结一下：物业税前途是光明的，道路暂时还是没有的！
谢谢大家！
主持人：下面我们进入峰会讨论环节。就大家关心的问题做一下交流。
第一个问题：广州房价到顶了吗？为什么？
首先有请两位比较了解企业、曾经多年工作于房地产企业的房地产业专家，这两位可能我们企业比较熟悉，一位是广州维森置业有限公司的董事长兼总经理张维伦先生，另一位曾经多次主持过我们峰会的互动讨论，现任世联地产首席技术官、广东省房协常务理事的黎振伟先生。
在我们之前的了解中，张维伦先生的观点比较乐观，请张总先给我们谈谈他的认识。
张维伦：房价是一个无法回答的，但是又不得不讨论的问题，我的观点很简单的，广州房价没有到顶，两个原因，包括基本面、技术面的原因。从基本面看，中国的房地产有周期，十年一个周期，五年一个阶段，我们回想一下1988年土地开始流转，1988年加5年是1993年第一次房地产泡沫爆炸，1993年再加上5年就到1998年，1998年是所有的房地产大颚进入房地产市场重要的时间。1998年发生了取消福利分房，1998年加5年2003年宏观调控，2003年再加5年，2008年金融风暴，确定了房地产为支柱产业。
在这个基础上得到一个初步的结论，2008年再加上2013年是否是会第一个十年上升的波段，每个阶段第一个五年都是上升又迎来了严格的调控，在此基础上，我认为现在是属于房地产第三个周期第一个上市阶段。第二个是技术面，2003年第一次宏观调控时出台了121文件，121文件是调控的第一炮，121文件出台之后反响非常的激烈，其实121文件有很多内容在广东执行很多年，所以我们对广东市场从技术面要单独来看，广州市场是相对比较理性的市场，广州房价上个月平均每平米1万元都不到，北京已过3万，上海5-7万。其实广州房价没有多大的水分，综合这个，既然目前房地产是在上涨周期，广州市场比较的理性，我认为广州房价并没有到顶，现在广州房价就是未来十年的底部。
主持人：其实从广州的房价来看，并没有到顶，并且是一个底。下面请黎总谈谈。
黎振伟：我觉得今天探讨价格是否到顶，从长期发展看，房价一定不会到顶的，讨论应该是今年到顶了没有，现在从调控周期来看这个问题。
第一个周期1984到1990，第二是1991年到1997年，第三是1998年到2010年，目前就是第三轮的调控，这次调控是第三轮调控的顶端，又是新一轮调控的开始，为什么这样说呢？从调控的方式来说，跟以往不同，这些调控就是经济结构的调控，其实影响的意义会更深远，第二个我们也谈到调控的方式跟以往都有不同，力度和手段也是创历史的之最。
关于房价我的观点，对于本轮房地产价格是否到顶，我们的观点都是量跌一段时间后价格就会回落，我认为年底之前价格有明显的波动，但是各地不同的城市，不同级别的城市就有不同的反映，我最近到很多的城市，北京、上海、洛阳，其实有很多城市价格还没有到顶，大城市已经到顶。
同样关于这个观点，我认为房价成为社会稳定的焦点，也成为了调控的焦点，考验中央政府能力的焦点，我认为现阶段，房价还是往上升的话，真的就是危险，我所说的是现阶段。
我觉得政府应该要赶紧调整，广州市政府在这次的调控措施没有像北京那么的严厉，广州政府的调控措施还是非常有技巧的。
主持人：有请星河湾地产控股有限公司副董事长麦志强谈谈广州房价的问题。
麦志强：价格肯定有一定的波动。北京、上海、深圳、广州，房地产价格其实最理性就是广州，广州房价变化就不会很大的。
主持人：谢谢谢麦总，下面听广州颐和集团有限公司董事副总裁赵永爽的观点。
赵永爽：感谢举办方，其实房价健康的上涨有利于市场的稳定。
主持人： 我们请中国建设银行股份有限公司广东省分行公司业务部席荣贵总经理谈谈。
席荣贵：我个人认为广州市目前的房价是正常的，从长期来看也必然呈现上涨的态势。但是从短期来看，如果宏观调控政策不发生变化，广州房价有可能在今年年底或者明年上半年会有小幅的回调，下降30%以上基本上不可能，这是由刚性需求支撑的，但是下调10%甚至20%都是有可能性的。消费者对国家宏观调控政策有明显的期待，在这种预期下，消费者会克制自己的购房冲动，希望等到价格较低时再购买。正是因为这种心理预期，需求会被压制，对于实力较弱的开发商而言，他们可能会率先降价，这种降价行为会在一定范围内传到到其他开发商，特别是对于现金流较为紧张的开发商。但是城市化进程之中，房地产市场的需求基本上是刚性的，在国家没有大规模建设廉租房或平价房的背景下，市场需求始终会得到释放，供需关系以及即使是温和的通货膨胀，还是会推动房价的长期上涨，除非城市化进程已经达到饱和阶段。因此对于房地产企业而言，“现金为王”的教条还没有过时。
主持人：席总的观点是赞成黎总的观点。
主持人：非常想听一下尹伯成教授的观点。
尹伯成：政府调控的目的主要是抑制投资跟投机性的需求，我认为投资性需求不太旺，房价调整的幅度就大不了。
主持人：下面听听董教授的观点。
董藩：关于价格的问题是比较的敏感，其实我谈一点个人的看法，其实房价涨了172、或者180，其实二十年来，广州房价一直在涨，2008年南方下跌时，北方全部停止了。
可能市场会震荡，但是市场来看，房价上涨来看，其实就要看一下，买房的人都不吱声，真正的市场是需要上去的，市场的影响力非常大，肯定就存在着震荡。
房价能涨不能跌，房价跌就出事了，例如服装鞋帽下跌的时候买卖成交就非常大，便宜了，多买一点，但是房子下跌的时候成交是没有量的，除非一刀切才会成交。
主持人：虽然教授没有正面回答的广州房价是否有到顶，但是刚刚嘉宾讲了很多的问题，我们补充了很多观点。
下面有请广州市嘉裕房地产集团有限公司副总裁龙锐钊谈谈。
龙锐钊：市场价格肯定会升，目前老百姓收入增加，国家的财政收入在增加，国民经济GDP也是在增加，为什么房价不长呢？当国民经济增长的时候，房价必然会挂钩，国民经济下滑的时候，房价必然会下滑。其实房价必然跟房地产发展息息相关的，所以我认为房价的变化跟国家的经济发展紧密相关。
主持人：为什么说开发商是奸商，听听张维伦的意见。
张维伦：延续刚刚所讲的，我个人认为未来新的十年，中国房地产的发展不会像过去十年和二十年的发展一样，未来中国新的十年投资结构发生根本性的变化，以抵押为主的间接融资抵押贷款将改为房地产基金，未来十年，房地产依然会蓬勃发展，房价依然会上涨，但是如果说投资机构不改的话，调控依然会继续，我们要将间接为主的投资结构改为直投为主的投资结构。
主持人：下面有请珠海华发实业股份有限公司总裁刘克发言。
刘克：我们注重企业稳健的发展，注重企业的基础发展。
主持人：我们继续第二个问题的讨论，目前整个国家严厉的政策调控下，我们20强的房地产企业究竟是应该保持一种稳健的开发速度还是应该来加大市场的供应，进一步抢占市场的份额，这个问题先听听黎总的观点。
黎振伟：对这次的调整，我认为调控是非常明显的，其实我的观点是开发商应该要提升自己的思维，改变一下过去单一的开发方式，认识新的经济环境和新经济的方式，对原来的经济方式进行调整。
张维伦：我个人认为下半年是买地的黄金时期，千金难买牛回头，这时候不应该收缩开发，而是应该回笼资金买地。
主持人：开发商要转行。很多嘉宾就有自己的看法。下面有请雅居乐地产控股有限公司财务中心副总监吴锷
吴锷：长期来说，房价肯定就是由购买力来体现的，随着国民经济的发展，随着居民收入的增加，整个房价体现为上涨，其实中国城镇化的进程才进展到一半，所以在房地产行业，未来10-20年应该还是有一个比较广阔发展的空间，我认为对于当前的调控还是按照既定的一些计划和目标做好我们的产品，做好市场所需要的这些产品，然后维护好行业的秩序，整个行业稳健和发展，对于发展商也好，对于银行也好，对于政府都是一件好事情。
主持人：感谢发言的嘉宾，有很多的观点就带来了思考。
今天我们峰会的主题是“资、信、责任”，除了资与信之外，我们还想谈一谈责任问题。一些20强企业在慈善公益事业上表现卓越，累计捐赠给慈善事业的款项均超过了5000万元，有的甚至超越了10亿元，是中国房地产企业中的佼佼者；他们还得到了政府多个部门的高度肯定，在纳税，城市建设和带动就业等诸多方面做出了突出贡献；他们作为负责任的企业，珍惜有限的土地资源，引领着广东房地产业的产品品质不断升级。在进行第三个讨论问题之前，先请人民日报社人民网主任、总裁何加正为我们宣布获得本届“最具社会责任”奖的资信20强企业名单。有请何加正主任！
何加正：下面我宣布荣获“最具社会责任房企”名单
广州市城市建设开发有限公司
中信地产广州投资有限公司
中国奥园地产集团股份有限公司
雅居乐地产控股有限公司
碧桂园控股有限公司
广东珠江投资股份有限公司
珠海华发实业股份有限公司
广东龍光（集团）有限公司
中惠熙元房地产集团有限公司
广东创鸿集团有限公司
主持人：有请刚刚获得社会责任奖的广州市城市建设开发有限公司党委副书记庄义汉作为代表发言。
庄义汉：各位领导，各位嘉宾，各位同仁下午好！非常高兴广州城建地产获得最具社会责任感企业的奖项，这是一个分量非常重的奖项，这是对我们过去27年坚守承担社会责任为原则的充分肯定，也是一份沉甸甸的期待和责任再次我谨代表城建地产向举办方和社会各界的支持厚爱表示衷心的感谢！
今天的峰会主题是资信责任、社会责任感无疑是其中重点关健词，这也是广州城建地产长期坚守和付诸行动的经营管理原则，并集中表现在诚信关爱、天长地久的企业核心文化当中，我们认为作为市场经济环境下企业。社会责任主要体现在以下几方面：一是诚信守信的商业法则向消费者提供质量可靠，价格合理的产品，为建立良好的市场环境贡献一份力量。广州城建地产长期以来注重房屋产品的建筑质量，着力优化产品的办公商务、居住环境和配套完善设施。尊重商业合约，同时承担大量的市政设施建设，获得了全国城市住宅优秀小区等荣誉称号300个，城建品牌成为了区域有口皆碑的金子招牌和高品质的象征。二是致力于建立和培育整体自然生态环境，广州城建地产长久以来，树立了资源节约和环境保护房地产开发企业形象，投入了大量的资金和人力，大力开发节能减排和绿色建筑的研究和推广。其中广州国际金融中心西塔荣获了广州市政府节能奖。三是维护好员工的权益，城建地产拥有员工5000多人，珍惜合法权益和合理诉求，遵循政府有关法律法规，完善工资福利待遇外，通过各类的培训为员工提供学习的机会，始终将保护员工的权益作为重要条件，构建和谐关爱的企业氛围。四是热心公益事业，在雪灾和地震自然灾害来临时，快速的反映，以捐款捐物、关爱灾区的方式，与灾区人民牵手同心，构建家园，捐款捐物达到2000多万元。我们投入大量的资金和人力，以实际行动帮扶贫困乡村的建设，组织青年员工参与广州创文明的多项社会公益活动，从青年员工入手，营造积极履行社会责任的氛围。广州城建地产将会以此次获奖为新的起点，履行企业公民应负的责任，以加倍的努力回报员工、社会各界的信任和支持。
主持人：下面有请广东省消费者协会江列华秘书长发言。
江列华：刚刚提到这样一个话题，就是企业的社会责任方面，其实消委会非常关注社会责任方面的问题。作为一个房地产企业，在履行社会责任方面，很重要的方面就是要做好保护消费权益方面的工作，简单来说就是善待消费者，房地产企业应该善待消费者，要作为朋友来对待。
说到具体作为房地产企业如何履行社会责任，我觉得从三个方面，首先就是质量，开发商在设计和建设的阶段应把好关，在商品房设计跟建造的过程当中，要严把质量关，特别是安全方面的问题，不能马虎，建设出来的房子出现了质量问题，这里漏水，那里倾斜，出现质量问题的话，就损害了消费者权益。
其次，开发商要客观的宣传，不要用虚假广告蒙骗消费者。
第三，做好售后服务工作。房子往往不是卖出去之后就没事了，因为房子在住的过程，房子可能会出现各种质量的问题，还有物业管理的问题。开发商要重视消费者的呼声，设立一个热线电话、接待室，接待的人员，或者是专门的工作制度，对待消费者的投诉的问题要真正有一个好的态度，而且要换位思考，多站在消费者的角度思考问题。
主持人：俄罗斯诗人涅克拉索夫有一句话：你可以不做一个诗人，但必须做一个公民。我们的20强企业是我们广东优秀的企业公民。作为房地产企业，最大的社会责任可能是保证我们掌握的珍贵的土地资源，合理有效得到利用，切实保证建筑的品质，为广大人民提供优质的家园，社会责任会将帮助我们成就更大的事业！
下面有请人民日报网络中心主任、人民网总裁何加正宣布荣获第九届(2010年度)广东地产资信20强企业名单。
何加正：下面我宣布荣获第九届(2010年度)广东地产资信20强企业名单。
从2002年---2010年蝉联九届的企业有：
碧桂园控股有限公司
雅居乐地产控股有限公司
中国奥园地产集团股份有限公司
广东珠江投资股份有限公司
当选八届的企业有：
中信地产广州投资有限公司
广州市城市建设开发有限公司
合生创展集团有限公司
广东龍光（集团）有限公司
当选七届的企业有：
广州颐和集团有限公司
当选六届的企业有：
珠海华发实业股份有限公司
广东创鸿集团有限公司
广州百嘉信集团有限公司
入选第九届广东地产资信20强的企业还有：
广东利海集团有限公司
中惠熙元房地产集团有限公司
广州市敏捷投资有限公司
广州市嘉裕房地产集团有限公司
广东珠光集团有限公司
星河湾地产控股有限公司
广东锦峰地产投资有限公司
广东广物房地产开发有限公司
主持人：第九届(2010年度)广东地产资信20强及最具社会责任房企颁奖。
在金融机构支持下，在龙头企业的带动下，我们相信，无论是广东房地产业的金融信贷质量，还是广东房地产企业的整体实力，都将进一步在全国市场保持领先态势。资、信、责任是房地产业的永恒主题，我们相信，2010年会成为广东房地产业、房地产金融业发展的一个新的里程碑。明年此时，让我们再共同分享广东房地产业发展的新硕果。“资•信•责任”地产金融峰会暨第九届（2010年度）广东地产资信20强”到此结束。谢谢大家！
花 絮
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“资·信·责任”地产金融峰会暨“第九届（2010年度）广东地产资信20强”颁奖现场直播
2010-06-04 | 来源：
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