“物业税”平抑过度投资，不会“买得起住不起”

国务院日前批转发改委《关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》，其中“深化房地产税制改革，研究开征物业税”的提法引起市场广泛关注。有关是否应该开征物业税的讨论经年有余，不久前才稍见降温，这一次却意外地出现在发改委的文件当中，令不少业内人士认为，物业税的出台或许提上了日程。

 

设立物业税的目的之一，是抑制住宅投资行为，并通过抑制需求平抑房价上涨。曾经有乐观的估计称，物业税开征后，房价大约能下降20-40%左右。其根据为，在目前房价构成中，税费及房产商利润占到60%，建筑成本只占40%。购房者买一套房子的钱中，有30%-40%是缴了各种税费。因此，物业税开征的支持者认为，国内物业税的开征，基本上将借鉴许多国家采用的逐年缴纳办法，以财产税的形式，分期支付地租和税费，理论上开发成本就可以大幅下降，使得现在的房价更趋于合理化。因此，对于那种还没有买房的人来说，开征物业税无疑是一个好消息。有学者甚至表示“开征物业税将重创高房价”。

但这种说法也遇到了社会上的一些质疑声。一些房产中介公司负责人认为，房价下降与否，是一个市场行为，物业税对平抑房价是个有利因素，但需要其他因素的相互配合。

有学者表示，如果现在开征物业税，可能将推动新一轮房价上涨，而不是某些人预期的“调节平抑高房价”。有专家说，不应天真地以为，由于政府不向发展商收取一次性的土地使用权出让金，发展商在向购房者售房时，售价就不会包括由土地级差效益决定的地价吧？房价高低，仍会主要由土地位置与环境决定。这时人们就会发现，开征物业税或实施年租制，不仅难以抑制房价过快上涨，反而有可能加重购房者的负担。因此，抑制房价过快增长，税收方面政府应该在流转税环节上下功夫，而且这种方式对抑制房价上涨的效果，或许比物业税要明显。

而在众说纷纭之中，物业税更成了民间议论的焦点，具体实际效果究竟如何更让人期盼。

 

有购房者担心，眼下许多购房者购房是贷款的，本来就是“房奴”，日子过得紧巴巴的，再让他们交纳物业税，岂非“屋漏偏遭连日雨”？一个随之而来的问题是：开征物业税，使得所有业主的房屋使用成本增加了，会不会出现“买得起住不起”的情况。

大多数专家对此却表示了一致的态度，认为这种担心是杞人忧天。从国际惯例看，物业税的征收都有一定的底线，主要是对投资、出租等经营性房屋在拥有环节征收，而对自住房屋，则采取免征或少征的做法。对于自住型房屋购买者来讲，开征物业税是利好。因为在购买环节，减轻了购房者的负担，而在拥有环节，税负也会很轻甚至没有。而对投资类住房的购买者而言，他们应该为占有更多的资源而付出相应的费用。

 

在许多西方国家，物业税是地方政府的主体税种。在美国，整个房地产的财富占私人财富的55%，财产税占县一级政府收入的68%，市镇政府收入的53%，学区政府收入的68%。而中国地方政府目前并没有主体税种，1995至2005年期间的财产税收入占地方财政收入的比重平均仅为7.36%。

有专家认为，尽管波折不断，但物业税开征是早晚的事。因为市场经济的原则就是“有资产就要征税”。但是，物业税开征，绝非一个简单的房地产领域的税费合并过程，而直接决定着诸多现实状况的变革。

物业税是新增的一种新税，在没有减少其他税的前提下征收，或者纳税人缺乏为财产纳税的文化传统与思想准备的情况下，不应仓促出台物业税，否则可能出现大面积欠税。有财税专家预测，真正开征房地产物业税至少还要一段时间，而且不会完全照搬国外的模式，征收额度不会太大。他们认为，物业税应该承担房地产宏观调控功能，一旦推出，就要对全国过快上涨的房价起到抑制作用。