董藩：物业税会否如期而至

　　物业税和房地产税近来引人关注，这个问题是怎样回事，我想分享一下我的认识。
　　物业税其实2003年10月份开始就是要开始做的东西，但是提出来了以后没有人管，2006年突然想起来，就在中国十个地方搞空转试验。一些要做的人想都没有想，或者说想法非常简单，在执行的时候，简单评估一下，按价值的60%就可以了。这完全有违科学执政的理念。
　　深化房地产税制的改革，其实住宅物业税再过10年想出台也难！
　　尽管有关部门非常重视，后来有一个回应说，我们可以不把土地出让金放到里面，我们也要考虑可行性。所谓物业税或者是房地产税，什么是真正意义上的物业税？我们现在看物业税网上或者是报纸上说物业税就是增值性产业征的税，如果是这样评估，增值性的东西就只剩下房地产，而且增值价格非常大。全世界对增值产品，就对房地产增值税，其实这种财产税有特质，专指房地产税，其实物业税就是房地产税。
　　想征物业税，不妨研究一下，土地增值非常的高，每一个平方米上使整个房屋在增值，装修什么的在耗损还能够增值。真正的增值是来自于土地，而不是房子本身的问题。在中国，土地仍然属于国有，七十年之后，房子还没有坏，按照现在的法律规定仍然收回去了。如果你说在增值，是国家的土地在增值，要收税显然是无法说通的。我们现在要不土地制度化，要不放弃这个物业税。
　　要征纳房产税，还要搞清楚房地产怎样征税，这个问题比较麻烦吧。第一个问题就要跟反腐败斗争结合在一起，只有反腐败斗争胜利的程序，才知道哪一个渠道是违法的。这个问题其实不用避讳，搞了这么多年也确实发现有些腐败的分子，我们发现越来越严重。中央有决心，但是必须有一个时间的过程，算了很多年都没有算出结果。
　　我们还必须清理产权关系。在大城市里面相当的明确，广州90%以上的房产已经很明确了，有少量有争议的。回到中西部地区，我们发现大量的中小城镇二手房交易只要签一个合同就行了，找两个见证人。征税时产权是谁的就说不清楚了。何况买东西未必非要签合同，或者有取巧的人就说合同被偷了，或者就说没有必要告诉你，把房子卖出去了。到底向谁征呢？我曾经了解过，这些地区是能够省一点就是一点，因为要交税，要交各种费用，其实都不办理过户。
　　我国规定产权保护是以登记为准的，其实就看签合同的。我们决不可能只在大城市征，不在中小城市征，我们要保证工作百分之百的准确。
　　我们要征税，但是我们无法做到保证老百姓纳税。因为中国的法制环境和欧美国家不同，欧美国家不依法纳税的人就睡不了觉，如果不依法纳税，就夜不能寐。这也和知情权、和西方的运行规则有关。我们想征税是困难的，所有的财产税根本就没有办法征收。比如在银行工作的人，我们开工资的时候个人税就已经扣了，如果个人去交肯定就不会有人去交，都说忘了。
　　房价终究是供需关系决定的。最早的时候房价为什么那么高，土地出让金逐年回收房价就下来了。现在取消土地出让金，假如我是政府，我现在出让土地，各位都是开发商，如果不征土地出让金了，这块土地给谁？其实我们对的是私营经济，而不是公有制经济，这是市场经济的基本要求。所以这条路是走不通的，通过这种方式调整房价也是走不通的。这就只能成为政府增加财政的一个手段。
　　2009年经济危机出来了，有了5万亿投资计划，经济危机的时候，财政部应该想如何减税，但是房价上涨。我们暂不提这些，假定真的是能够征，怎样保证地方收入？整个地方收入因此下降40-60%，土地财政本身就有问题，但我们已经形成了依赖，显然现在就不具备这个条件。所谓的土地制度改革，进展不大，在现在的制度下征收房产税也是一样的。
　　房地产价格来源非常复杂。隔一条马路，这边都是商品房，另一边是小产权房，怎样征？当年的价格不一样，商品房涉及的是支出巨大的买家，小产权房买家则付出了很低的成本。如果因为是小产权，就不用交税？或者说很多人住的公房就不用交物业税？农民的住房面积也很大，好几层，要不要交税？所有这些都非常复杂。
　　中央说了要征物业税，清理相关的税。600个城市，每个城市都有几百种的项目，中央政府要跟市政府谈判，每个收费项目都要谈判，谈得过来吗？600个城市，每个城市都有我们的收费项目。
　　最关键是立法工作需要人大讨论，按照法律理解，凡是税法制定都是属于人大的，国务院都没有权利。当年制订物业税房地产条例的1985年，过了一段时间之后，出现了立法法，还有基本法。外贸、金融、海湾的税收，这些税收就是属于制度，跟地方政府没有关系，无论是哪一个地方政府都是无法制定法律的，现在我们要建设的是社会主义法制国家。在人大立法的的时候物业税肯定不会顺利，人大代表的房子都不小。
　　人大讨论的结果就必然是在中国物业税或者是房地产税的条件还不成熟。
　　按照区域能征吗？同样一个区域，房子量特别大，有新房，有几年前的房，有几十年前很旧的房，怎样征呢？
　　按照面积能征吗？老伴和家人去世了，只剩下老头一个人，人均超过25平方米，能交，交不上来。120平方米住三代人，根本不能征吧。有的农民是200-300平方米，征还是不征？不行按照容积率来交？按照容积率来交，住别墅的去交，而过去盖的很多别墅质量差，和农民房差不多，西方来讲的话，就必须卖掉。廉租房如果容积率高了怎么办。
　　按照价格能征吗？凭什么这套房子80平方米免征，50平方米的房子因为房价贵就要征。一个人在市中心有一套100平方米房子，因为在市中心价格贵就要征，另一人在郊区住了500平方米的别墅反倒不用交。
　　上海市房子评估一遍就要33年，评估好了一开始征税，房价又翻了几十倍。是按33年前的还是按照现在的征收？就算我们这些工作都准备好了，即使是户型一样，套型一样，价格差别上非常大。什么叫评估，就是以市场价格为基础。如果你评估的房子价格高，业主说可以卖给你你又不要，老外老百姓征税就交不起。
　　总结一下：物业税前途是光明的，道路暂时还是没有的！

　　董藩：北京师范大学管理学院的教授、北京师范大学房地产研究中心主任，土地资源管理、政府经济管理两个专业博士生导师