尹伯成：楼市走势和调控预期

　　2009年我国房地产市场出现了一个空前的繁荣，其实是多方面的原因，一个是流动性比较充裕，另外一个是投资性的需求比较旺盛。
　　根本的原因是供求不平衡，这不是短期能够改变。全国房地产，特别是一些城市住宅需求始终保持一个旺盛期，开发商开发供应量跟不上，保障性的住房建设也没有能够跟上。从投资需求来讲，投资需求也是非常旺盛，因为我国投资需求比较的缺乏，房地产不动产作为一个很好的产品，这是抵消通胀最有效的工具，投资需求会在比较长的时间内一直旺盛下去，消费和投资两方面需求都是长期的。
　　第三个原因房地产行业作为我国国民经济发展的支柱产业，我个人认为这个地位不可动摇。经济的增长离不开房地产行业，我们的地方政府希望房地产业的繁荣。因为我国财政的原因，经济增长后支出反而大幅度的增加，产业就不对称，地方政府对房地产业依赖非常大。
　　2009年房市繁荣，价格猛涨，例如一线的城市，北京涨的很多，结构不平衡；上海高端的房子涨幅比较小，但上海郊区的价格原本处于7000-8000元/平方米，到2009年年底就上升为20000元/平方米，涨幅偏大，引起了中央政府和社会各界的关注。温家宝总理到上海来谈到要抑制投资性的需求，发改委主要的负责人也重申了此点。
　　在这样的情况下，今年1月份、2月份上海的楼市，很多人觉得房价要降了，政策面会有所调整，结果是当时没有具体的政策出台。进入3月后，上海等地房价突然升高开始销售时，就被抢光，这就引发4月份出台了一系列的政策。
　　我认为政策杀伤力是非常大的，二套信贷政策，三套房贷的性质，都是要抑制投资和投机性的需求，目标明确。4月中旬成交量迅速的萎缩，投资性的需求迅速退出，结果造成总体成交量不断萎缩，萎缩的情况在上海是非常严重的，有一些楼盘开始出现价格的松动，特别是挂牌的价格出现了一定的松动。可以说，新政策的作用开始有一定的显现，房价总体虽然还没有动，但是继续上涨的势头不存在了，抑制了，且各城市地方政府也出台了一些政策。
　　我觉得下一阶段政策的调控预期就是两种，一是看已经出台政策的效果，需要一段观察时间。调控的措施刚刚出台，出台的很及时，终端市场会慢慢调整，反映在股票市场上就是地产股的下跌，但地产股已经跌的差不多了，再往下掉的可能性不大。二是看经济和政府的承受力。尽管中国现在的出口量并不小，但中国经济应该说还是不能太乐观。
　　未来市场，政策变化决定市场预期，市场预期决定市场走势，政策比较稳定，预期比较稳定，将来的市场就会比较稳定。
　　至于政府要出台新的政策，其实就是热议中的物业税，我个人认为，物业税短期内不会出来。变换一下就是房产税，近期出台也还不可能。增值税的实施细则已经出台，对于开发商的资金要求是非常严厉的，主要是抑制外来开发商囤地。
    下一步楼市会怎样？一些城市的楼市难免有一定波动，但是这个调整，15000元/平方米跌到10000元/平方米我认为不可能的，我觉得以后的调整就是按照政府希望的价格调整，而不是按照社会大众的预期。例如北京、上海、广州等市中心调整的幅度会比较小，因为供应本身已经决定了。
　　另外的可能是涨的快，跌的慢，涨得多，跌的少。例如上海有些就是涨了100%，即使调整降低50%，也还是涨多跌少。具体要看不同区域的涨幅情况，涨幅迅猛的都跌的少，涨幅小的调整就会更小。
　　房价到合理的水平，我个人有一个看法，其实我觉得房价还是应该根据资金的回报来制订，例如我这套房子在300万，如果有相应合理的出租收益支撑，我认为消费者就可以拥有。如果售租比越来越高，就有一点泡沫，因为租金的价格是消费需求，而房价的市场价格含一定投资性需求在里面。
　　从长期来看，中国的房地产市场还有一个很大的发展空间。房价在现有的基础上，还会有一定的上升幅度。当然我认为将来房地产肯定一头是市场化，一头是保障性。
　　今天广东地产资信20强企业，有金融机构的信赖，有消费者的口碑，我觉得虽然任重道远，将来要走的路还很长，但前路是非常光明。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　尹伯成 上海复旦大学经济学院教授、博导，复旦大学房地产研究中心主任