房地产的经济、社会、政治属性

中国实行住房商品化改革已有十多年的历史，房地产业在这十几年间经历了一个从无到有、快速发展的阶段，现在已成变成国民经济中一个举足轻重的产业。最近这三、五年，关于房地产的社会舆论前所未有地多，房地产所呈现的各种纷繁复杂的社会现象引起的媒体、学术界、政府等方方面面的关注前所未有的强烈。

 

如何正确认识房地产这样一个行业，各个来自于不同的领域，站在不同的立场的人有各自不同的看法。有的人说中国城市化远远没有结束，房价肯定要涨，这是一个很直观但却不一定正确的逻辑。我们暂且不论房价的涨和跌以及由此造成的对购房者、房企和政府的影响是什么，而是从房地产产业的本质属性出发，尤其是房地产业与国民经济中的其他产业的根本差异出发，来建立一个科学、理性地分析房地产问题的思维框架，这将会有助于人们破解那些五花八门的以一己私利为出发点的所谓“房地产理论”。

 

房地产业与国民经济中的其他产业相比较，最大的不同之处就在于，不仅其生产过程是在土地上进行的，而且其产品必须附着在土地上成为不动产，使其消费和使用过程必须在之前生产它的同一块土地上进行。在实行私有制的国家，通常买了房就等于买了地，且具有永久产权。由于房地产的这种天然性质，从而使房地产业具有不同于其他产业的经济属性、社会属性和政治属性。

 

   一、房地产的经济属性

已经走过了发展阶段的发达国家，经济的高速成长，工业化早就过去了，像美国、英国这样的西方国家，房地产的发展已经进入了非常成熟的时期，不像中国这十多年来到处都是工地。像英国这样的国家，经济发展的动力已经从最早的资源驱动，经历了资本驱动和技术创新驱动的阶段，到了财富驱动的阶段时候，社会的各种硬件设施基本都建好了，铁路有了，机场有了，房子也有了，看不到多少新建房的工地，所以在房地产市场只能是二手房来回卖，这是因为有人口不断的流动，人们改换工作地点就要发生房地产交易。

 

作为像我们中国这样的发展中国家，人们工作、生活、休闲所需要的基本场所硬件条件还差很多，或者还远未达到现代人类对舒适性、便捷性的要求，所以经济发展首先就是搞建筑。大众需要有更多的房子，更好的房子去住，房地产业作为现代生产力和市场经济制度相结合的一种产业制度在经济发展中的作用不言而喻。最近这十年以来，在中国经济高速发展过程当中，房地产对于经济发展的贡献是十分巨大的，房地产企业功不可没。根据国家统计局的统计公报，2010年，房地产业占到全社会固定资产投资的24%，仅次于制造业。房地产作为仅次于制造业第二大投资支出方向，足以说明房地产在整个经济发展中重要地位。

 

由于房地产业所生产的产品，其使用和消费过程永久性地占用土地，而人类的生存和发展总是面临土地资源的有限性，这使得房地产业具有不同于一般国民经济产业的经济属性。房地产的这种经济特性最突出的表现就是不动产很容易变成市场经济中投资、投机甚至非法炒作和操控的对象，严重时造成房地产价格的暴涨或暴跌，对经济发展造成危害。可以说，中国近几年来由于房价的持续暴涨所带来的“土地财政”问题、房企的财富“井喷”、炒房者的“一夜暴富”都是由于房地产的这种经济天性带来的。在过份强调住房的投资功能，出现过度投机时，房子的功能就会出现异化，从一种满足人类居住需求的实物产品异化为一种金融产品，变成货币增值的媒介。

 

有专家认为，居民买第一套房就是投资，因为房价在不断地涨，即便只有一套房居民，他的财富也在不断地增长；租房子住才是消费。这种观点值得商榷。金融学指出，投资是投入当前的资金或者其他资源以期获得未来收益的经济行为。由于金融资产本身不能满足人类的需求，但是由于它代表对实物资产的索取权，人们愿意放弃当前的消费和使用，甘愿冒一定风险，将自己的金融资产进行投资，以获取将来更多的收益，这是投资的本质。如果一个居民只买了一套自己住，他没有放弃当前的消费权利，从一开始就不符合投资的特征；即便房价飞涨，那也和他无关，因为如果他变现套利，他就会失去住所，所以他的投资过程中就无法完成。

 

    二、房地产的社会属性

房屋和地永远联系在一起，在一些私有制国家，买了房子就等于买了地，具有永久的私人产权。所以，我们说房地产作为一个商品来讲，具有两重属性，一个是具有耐用消费品的属性，为我们人类的生活和生产提供基本的庇护所，是一个生活最基本的耐用消费品。同时房地产产品具有金融属性，这个是发达国家和很多发展中国家都存在的一种现象。房地产买入后，还有增值保值的功能。作为一个金融产品，在社会里面起着收入分配的作用，还起着资源配置的功能，把资源主要是金融资源，资本金配置到生产效率最高，对整个社会最有利的部门。这样的功能是不是很好的发挥出来，就取决于房地产市场是不是合理运行。

 

当然对于不同的国家，不同的社会来讲，房地产的金融属性所强调程度是不同的看法是不一样的。比如对英国、美国这样的国家，基本上把房子看成一个投资品，在金融市场是可以允许存在一定意义上的投机性。就像股票市场一样，尽管我们认为股票市场的基本功能是配置资源，价格应该很好的反映企业的内在价值，但是我们允许在股票市场存在一定投机性，如果不投机的话市场就失去了吸引力。尽管允许存在投机，但实际上我们看到西方发达国家对房地产投机和炒作方面，不是像中国这么强，反而成熟了以后没有这样很浓的炒作和投机的色彩。

 

     房地产的耐用消费品性质是满足人的最基本生理需求-居住需求，因为人类进化到现在他必须住在房子里面，否则难以生存。由于居住需求是人的基本生理需求之一，如果房地产的问题解决不好所带来的社会反应比其它产业更加激烈，会更多地带来社会不稳定。这就是为什么房地产业发展这么快、为什么房地产业中的各种问题，包括价格问题受到社会如此多关注的原因。房地产的金融产品属性提供了人们金融投机的机会，在一定的合理范围内对于资源配置是有利的。但是，金融属性会恶化社会收入分配的差距，引起社会不公。现在很多人讲，辛辛苦苦去经营一个小企业，打拼3、5年所挣的钱不如买卖两套房。房价涨的太快以后，把人的注意力，把人的聪明才智都引向过度投机，这对整个社会发展是不利的，也是不利于房地产长远发展。从这个角度来讲，我们认为要看重房地产的社会属性，从社会学角度来研究人的房地产生产、消费以及房地产市场交易过程中各种市场行为，采用社会学的理论去解释和解决围绕房地产所发生的各种各样的社会现象。房地产政策的制定更是不能单纯从经济的角度去考虑问题。

 

三、房地产的政治属性

 

房地产具有政治属性，这一点在过去提的比较少。实际上由于房地产天然的土地关联性，房地产具有不同其他国民经济产业的重要政治属性。

 

前不久，住房城乡建设部督察团的一个领导曾讲过讲，现在的房价问题已经发展到影响大局的程度。这个“大局”是什么？就是政治。中国是一个讲政治的国家，中央高层绝不缺少敏锐的政治嗅觉，他们已经意识到了房地产问题所带来的政治影响。

 

最近，我们大家都在关注路桥费的问题，“收费养路”的模式是不是走到尽头？媒体对此事的报道也比较多。高速公路的建设都是靠贷款，收费还贷，在此过程中产生了一些的利益集团，这里面有可能存在公权力的私用问题，使社会公共利益和社会公共政治受到了侵害。高速公路建起了，对经济发展和社会生活是有很大的促进作用，但是从另外一方面来讲，由于高昂的物流成本，反而阻碍了经济的发展。路桥费的问题和房地产的问题在某种意义具有相同的性质，路和房都是长在地上，而不是像电视机、汽车可以拿走。从中国宪法和法律角度来讲，土地属于国家和全体公民所有，不属于某一个私人或者利益集团所有，但是由于一些利益集团拥有对土地的使用权的时候，如果政治制度不完善，就会沦为牟私利的手段，这就变成一个政治现象，不是一个简单经济现象或者社会现象。用经济学研究房地产的现象，或者路桥费的现象已经完全不够用。

 

必须从政治层面来看待房地产的问题。中国共产党创建新中国，就是从土地革命起家的，通过“打土豪分田地”起家的，这足以说明土地问题的政治属性。我们现在要维护社会的稳定和和谐，土地问题依然重要。通过解决好土地问题来把房地产市场，把房地产这样一个非常重要的行业搞好，从而维护社会的稳定和政治上的合理，平衡各种利益集团的利益诉求，这是今后我们必须要考虑一个问题。所以，作为中国这样一个人多地少，而且是实行社会主义制度的国家来说，应该限制房地产的金融属性，特别是要限制房地产投机和炒作。

 

我们应该不只是看到房地产是国民经济中的一个产业，还要看到房地产业比其他的国民经济产业具有特殊的社会学性质和政治学性质。对于从事房地产研究的人来讲，不能单纯研究供给和需求，把房价问题单纯看成一种货币现象，而忽略房地产的社会属性和政治属性，否则就会得出错误的推断。可以这样说，过去七、八年房地产行业比其他行业发展的更快，房地产行业的利润比其他行业增长更快，那是因为房地产行业不只是具有经济属性，还具有社会属性和政治属性，是这些属性帮助房企实现了财富的爆发式增长，帮助地方政府满足了巨大的财源需求。那么，现在房地产的问题为那么多国民所不满，中央的宏观调控剑指房地产而毫不言弃，房地产业从业人员感受到到了强大的打压力量，这也是这由于房地产所具有的经济属性、社会属性和政治属性。只有和谐、共赢，才能发展，房地产业必须充分考虑社会性和政治性，才会有更美好的明天。