王洪：大家下午好！非常高兴也很荣幸参加，我也是第一次参加这个活动，并向获奖企业表示祝贺！
今天我要讲的主题是“中国经济当前形势下房地产金融面临的挑战与机遇”！大家都是主要的金融机构和国内实力最强的一些房地产企业，目前大家比较关注的就是我们中国经济发展的方向、趋势、潜力以及在整个国际经济格局里我们再往下发展有哪些优势。目前来看，经济发展三驾马车包括出口、内需和投资，出口的情况在美国金融危机后来演化成国际金融危机之后比较疲弱，可能在相当一段时间内也不会有太大的起色；内需，由于我们的保障体系、贫富差距等多方面的原因，也不太容易拉动，所以这三驾马车一直是投资在驱动的。但是这个有很大的局限性，而且会造成债务危机，特别是4万亿之后。
所以目前国内的经济形势大概可以归纳成下面这几个特点，就是普遍的产能过剩，就原来高速发展之后积攒起来的产能，很多行业都过剩，所以就要去降低它的产能，这个可能是一个过程。另外债务，就包括我们国内很多的房地产企业的债务也越来越高，特别表现在地价越来越高，一线城市拿一块地动不动就几十个亿，像上海地王可能就得上百亿甚至好几百亿都有可能。所以这样的话，很多的企业一看它的回报率比较稳定，但是也有一些下滑，但是它这个回报更多是杠杆的加大，而不是利润瓦解，实际上单位的利润是在逐步下降。
房价虚高普遍跟收入，跟租金不匹配，这个大家也比较担心，是不是泡沫很严重，这个泡沫会不会破裂，造成金融危机。另外我们比有贫富差距的问题，贫富差距造成社会问题，另外经济发展的后劲也不足。当然大家有切身体会的，尤其我从北京来就感觉到环境污染、空气污染，大家也很担心水的污染，很多地方还有土地污染，这些都是我们面临的一些挑战。那么我们怎么样来面对这些挑战，将危机转化为机会呢？我们说经济要进行结构转型，传统的我们土地的成本、劳动力的成本以及人民币汇率都比原来有很大的提高，所以我们完全靠成本优势在国际经济的竞争中越来越没有什么优势了，所以我们要多做一些高附加值的制造业发展，另外要加大服务业的发展。这是我们经济发展下一步必须面临的问题，也必须解决的，这样我们的经济才能够比较健康的、可持续的发展。
当然房地产在经济发展里头起到一个非常重要的作用，现在不怎么提了，但实际上到目前为止它还是一个支柱产业，就是GDP的发展直接相关的就有大概20%的，它的增长五分之一是靠房地产拉动，间接的应该有小一半，所以这是一个非常重要的行业。尤其是我们的结构转型还没有完成的情况下，房地产的支柱产业的地位恐怕要维持甚至于要不断的加强，但是这个不是从数量上加强，这个是要从品质上加强的，要提高它的发展质量，以前主要是数量。
当然另外房地产也是最大的消费品，刚才我也说了内需，房地产既是投资品，又是消费品。所以我们要刺激消费，如果我们老百姓都不买房子了，那内需的拉动就面临很大的问题。大家知道，人一生中最大的消费很多人就是买房子，这是最大的消费品，当然这个有刚需，很多人因为工作、结婚、生小孩，第一次置业有必须买的需求，我刚才看高层决策里头的“三个一”，就是有1亿人口继续转化为城市人口，有1亿人在城市生活，但是居住条件很差，另外中西部城镇化，所以还有很大的发展潜力。
中国房地产的发展到底还有多大的潜力？其实我专门有一个专题来讲中国经济的长期发展以及房地产的长期需求，根据城镇化率、大家的收入增长对需求以及供应进行了长期的测算。我觉得这个需求还是很大的，比较直观的感觉，就是说现在大家出国比较方便了，比原来容易得多，你看我们小时候主要是比较拥挤，数量就不够，有的就三代同堂，当年文革前后有很长一段时间都是这样，所以城市建设非常滞后。现在我觉得从数量上有很大的改善，也就是说我们年人均只有不到10平米，大城市可能连10平米都没有，几平米，比较拥挤，现在已经提高到全国来说将近30平。这个是什么标准呢？这个相当于日本大概二十年前的标准，也就是我们是人多地少，但是应该比日本这方面还是要好一些，但是不能跟美国、加拿大、澳大利亚这些国家比，所以数量上还是有一些差别。
但是更大的差别就是质量的差别，你看国外的设计，环境和用的材料，我觉得居住环境整体质量还有很大的提升空间。也就是说，我们有很大的改善性的需求，所以大家如果有条件了，有钱了，一定会有这方面的追求。当然我们又有一定的投资品，跟股票有关，看到房价预期有下跌，可能有再大的需求也不会释放，会等到房价比较稳定了，或者下降到一定的程度才会买，这跟刚需的表现不一样，不是一定要买的。所以需求变化比较快，但是这个需求是存在的。所以现在看我们大城市里的很多房子，包括时间不长的房子，我觉得质量，尤其是八十年代的普遍标准比较低，也没有考虑到现在很多都买了小汽车的。我看了很多包括北京的小区，三环或四环以内地段比较好，但是很多单位盖的房子车都停不进去，没有停车的地方，当时觉得自行车就不错了。所以盖的房子普遍标准比较低，普遍没有电梯，用的材质也比较差，所以这些房子看着时间不长，但感觉都可以拆了。所以我们现在要盖房子往下发展，更多不是追求数量，而是要追求质量。
从整个房地产市场来看，市场分化比较明显。大家现在就觉得大都市、一线城市需求比较稳定，大量的人不断拥进，尤其年轻人，另外土地供应比较受限，有的已经呈现很大的规模，这是大城市比较明显的。包括北京，交通拥堵非常严重。包括深圳这座城市，我就觉得是做房地产最理想的城市，什么是最理想的城市呢？就是说这个城市经济发展很好，但是供应量比较有限，在这种地方做房地产基本不容易做杂，做的多好不知道，普遍能做好，深圳就是这样的情形。
深圳土地资源非常稀缺，但是经济发展不错，转型效果很好，有些企业又大又强，但是全国来说很多地方就不乐观，除了一线城市之外，包括二线城市和大部分的三线城市，产品同质化问题非常严重，就有类似的房子，而且盖了很多的房子一些有钱人都看不上，没钱的人买不起，没有什么特色，量大而且产品同质化很严重。
现在房价比较虚高，政府一直以来的调控不断，但效果普遍不尽人意。当然如果没有调控会不会更糟大家也不知道，现在一个是调控达到预计的效果不是很理想，另外一个，中央政府主导的调控有很大的问题，因为现在的市场分化比较明显，所以全国各地各个地方的情况很不一样，如果普遍用一个或者是大家都全国一样的方法来治理的话， 就会存在很大的弊端，而且会弱化市场的作用和资源配置，造成很大的浪费。
所以现在就要充分发挥市场的作用，宏观调控慢慢退出，而且更多是以各个地方政府根据不同的情况做一些税收、财政，还有比较大的像限购、限贷这种。这是目前房地产的普遍的一个情况。
总的来说，我觉得往下的机遇，从房地产开发商的角度来说，特别是对于在座的这些大型的房企来说有很多的机会，并购，有很多行业集中度的提高。另外以前是住宅，现在这个领域竞争很激烈，而且随着大家竞争积累，市场的需求相对比较稳定，增长也有限。现在商业地产及其它产业地产，旅游、酒店、工业、旅游及养老养生等等，从布局来说刚才已经提到了，另外还有政府提倡的保障房建设也有参与。另外就是高端的物业、有特色的物业，将来都有很大的发展空间，包括有产业特色的，一般是物业本身有特色，包括智能建筑，节能环保都会有。像前一段时间伦敦主城区有一块地盘，在现在女王执政60年期间，价格增长了500多倍，物业品质也好，这块地也很好，增长的潜力比较大。现在我们国内比较优质的物业、精品还是比较少，无论是住宅 、商业、产业都普遍这个问题。另外是持有物业很多都散卖了，都不完整。金融资本市场也不支持大家比较方便的持有物业，所以这也是一个问题。
这里顺便提了一些发达国家房地产运作的一些模式。我们国内的开发商同时也是投资商，其实在国外很多地方开发商只是做开发服务，不一定自己投多少钱，有品牌的开发企业金融机构都会跟它合作，大部分钱都由金融机构，还有各种基金、银行和它对接。香港的房地产就要开发商很有实力，不太一样，我们原来走的更多的是香港的模式，以后会参考世界各地的不同模式，会发展的更平衡一些。另外主要是做增量，不太持有物业，将来在这一块会有一些变化，现在有一些房企也在不断的全部卖掉，有一些物业特别是商务的物业能够产生现金流的，就是持有物业。因为开发商现金流往往不太稳定，所以像香港的一些企业持有物业，特别是上市公司，就不至于业绩表现太不稳定。
另外也有银行发行一些债券，这一块将来也会有很大的发展。当然这个跟我们说的资信有关，就是信用体系评级这方面要跟上，到底哪些公司，它适不适合发债，能不能发出去，成本多高，这些都相关。资信这个很重要，大概上一周国内的一个很大的有国际背景的一个房企，资金周转出现一些问题，就导致很紧张，帮它做了一笔小贷，它的集团非常有钱，但是现在也不轻易的增资或者是借款，所以第一是企业自己解决问题。但一旦有违约，就影响到整个集团的评级，一旦有违约将来就是一个负面的情况，所以就很紧张，想了各种办法。所以很多企业非常珍惜自己的品牌，珍惜自己的声望，维护自己的诚信和形象，也认识到了这个非常重要。诚信是企业发展做大做强的最基础的条件，当然价格导向方面也要促进企业往诚信方面不断努力，如果不诚信就会付出代价，这些代价都是得不偿失的。
当然从房企的角度来做，就是将来的住宅要讲究品质，要强调质量，但是如果要做大众化的住宅，就要注意成本的控制，强调性价比。前几天有一个大的房企他们今年做内部工作总结，回顾了一下全国各地各项项目，发现很奇怪，同一个板块做的项目差不多，同一个城市，同一个地区，同一个板块，同一个团队，做的差不多类似的项目，业绩表现却差别很大。这说明什么问题呢？就说明不能简单的重复，成功的经验不能简单去复制，有些地方差别不大，但是没有注意到，可能最后的结果就会产生意想不到的差别。市场在分化，发展比较粗犷，怎么做最后都能解决问题，市场的需求，消费者也不是很讲究，未来在这个方面在专业能力提升方面没有太大必要，往下发展在这方面就有更多的要求，如果企业要想在市场里竞争，就要不断提升自己的竞争力。
资产证券化我觉得也是一个机遇，美国的证券化，就是说我们原来企业上市也是一个证券化的过程，就是把股权让给别人买，大家在公共市场可以买公司的产品，大家以后上市不光公司能够上市，资产也能够上市，物业的股权也可以在公共市场上上市。而且债权也能够上市，股权是这一块，物业股权上市，就是资产打包上市，就是REITS，债券上市就是MBS。我们国内这一块公共市场的股权不发达，有一些常识谈了二十年，还在萌芽阶段，有各种方面的因素，因为我们没有立法，也没有税收优惠，散售能产生现金流的物业也不是很大，另外租金和价格倒挂。而这种打包资产要上市的话，主要是要租金分红，有百分之多少的租金收益要分红给投资者。所以我们有很多市场的因素、政策的因素，还有产品的因素，所以我们这一块没法。但债券方面有一些试点，但是因为金融危机失败了，所以整个有一半的市场没有发言权，这是一个很大的问题。
房地产证券化有什么好处？大家可以分散投资，而且很多中小投资者有机会参与，这样可以降低风险，改善流动性。另外以前大的开发商，大的民营企业家，有钱就做项目，而且能从银行融资借到便宜的钱，所以越来越富，而一般的老百姓只能存的银行，而银行的实际利息是负的，通胀往往比较高，所以贫富差距就这么造成了。那么如果我们有这么一个机制，让很多的人能够参与同步发展的机会，就不至于使社会两地分化，至少很多人能跟上，财富的增长会有比较多的人会跟上步伐。更多的一些中产阶级、富裕阶级多了，才能有能力，国家通过转移支付做社会保障，扶持这些收入比较低的家庭和个人，这样就比较合适。现在我们中产阶级都不行，只有很少一部分，当然绝对数也不少，但是从比例上来讲很低，他们是快速的发展，但大部分的是滞后的，这样就不好。
开发商融资渠道的拓展，当然这里头有一个互联网的金融大家都比较重视，以前互联网金融只对平面媒体、纸质媒体有直接影响，现在已经影响到金融领域，很多银行，包括四大行都做了很多的准备、研究，怎么样在这个新的互联网环境下能够提升服务，在商业模式上做一些调整。
互联网金融实际上是大众参与的、普惠金融。其实做的好，有比较规范的发展，就能把刚才的REITS解决，REITS，就很多人持有物业，MBS就是很多人持有物业债务，如果有互联网金融比较容易的把很多资金集中起来，集合投资，对接公司、对接产品，还有对接债那一部分，还有对接股和债中间一部分，就能部分达到上市的目的。而且中间的成本有很多的节省，所以这方面的影响应该将来潜力很大，也很方便，大家在电脑、手机上就可以操作。所以对接投资者，首先是银行里面的银行家，有钱的跟需要用钱的怎么对接起来，有钱的还能有一些收益。这个对接银行发展以后，这种同质化的可以不断重复的，没有什么个性、特色、差异的这种服务，将来会大量减少，因为这是机器人可以干的。但是以后是不是网点就不需要了，这个也不一定，可能以后更多的就是那种个性化的，跟人看病一样，在国外先看家庭医生，一般来说不是专科医生，就是第一步要见这样的医生，他根据你的毛病再把你推荐到看专科，看眼科或者是看什么专科。
银行一般的服务可能是互联网，但是个性化的服务就得这些网点，将来银行里都是你的顾问、理财师、分析师，都会有针对性的了解，解决一些个性的具体的问题，所以这个对接就比较对接，而且高效，如果完全从互联网金融的角度来说。我看房宝宝试点那个，不知道是真的还是假的，就在深圳别墅，一千多万，很多人都投，钱不多，一下就把一千多万汇集起来炒别墅，听说回报率很高，40%。以前投资别墅都是以前人，现在如果有这么一个机制能够采用私募或者众筹的模式，就能很快的，不是很有钱的人也能够参与这种投资，取得比较高的回报。但是也有风险，如果时机不对，也会有风险。如果代入这个机制很多人都可以参与。
另外互联网让我们这个城市变得更智能，社区更智能。所以以后就不是一个简单的盖楼、建楼，也会想到这个楼是做什么类型的楼，提供什么服务，所以讲究的不是卖房子这个行为，要交易，要赚很多钱，互联网思维就是羊毛出在羊身上，所以讲究的有很多一般的服务都是免费的，增值服务才收费。以后房子本身赚钱可能没有以前这么暴利，只是你是一个很重要的顾客，可以提供很多服务，教育、医疗、娱乐、健身、养老、养生等等很多的需求，你如果能够给他提供一个全方位的解决方案，将来你就不是只是盖房子、卖房子了，他是你终生的顾客，你能够提供多方位、多种多样的服务，每一个服务可能赚钱不多，但是量很大，而且粘性很强。你就住在那，你就为他服务。
房子本身的质量提高，节能、环保、绿色，而且买的时候可能不那么贵，而且平时使用的成本也能得到供给，而且给人的伤害更低。像北京每两周给人提供空气过滤或者怎么样的一些功能。
还有一个趋势，银行以前主要是做债，就是借钱，将来可能就是整个的资本市场里头的股权投资可以变大。以前大家投股比较麻烦，因为这个回报没有担保，我看很多人做金融，有的人掌握的上千亿，跟我说王老师我们现在做的这个事情感觉小学生都能做，就看主体，项目怎么样我们都不看。所以你以后要是做的话，你慢慢就不能这样了，要主体也好，也要考察这个产品怎么样，市场怎么样，比如说中信，你在这个市场，这个城市做这个产品，还有在北京做刚性住宅，我给的贷款也不太一样，同样的主体同样的债，我也会有差别化。当然你可能做其它的创新产品，有一些有风险的我不熟的业务，我可能做债，但是成本可能高一点，甚至我还可以股加债，不一定名股实债，有可能是真股。额外有一种债，PATTY PENTING，就是我借给你钱，将来我要参加分红，如果没有这个我就不能借你的钱，因为你这个项目有一定的风险，不是很好把握，但是如果做好了利润可能不错，做好我可能承担了一定的风险，但将来利润我就要跟你分享。所以将来做的就不是那么简单的去做，有很多专业能力，风险能力，而且要做很多工作，要做调研市场，要看具体的将来的盈利潜力。所以银行的发展机遇，可能要专业化程度和个性化服务，这方面会有比较高的要求。
服务的中介，简单的中介，就是去杠杆，去中介，简单的服务中介可能慢慢跟互联网对接，会非常高效。市场越来越透明了，通信越来越方便了，你只是简单提供一个信息可能价格就不高了，所以可能还会存在价格，但是你工作的内容、方式要转变。比如说这个图讲的就是房地产有很多的投资机会，有的是机会型的，有的是稳健型的，比如说大城市的核心地段高端的写字楼可能有很多核心资产，核心资产风险低，但是我回报也低，但是价格也高。机会型的可能风险高，但是能产生的利润也比较多，所以这个中间就很多，你就可以做一些加层的，或者中间级的机会。
这个嘉德置地是新加坡的房地产公司，它的业务可以作为房企的一个参考。新加坡很小，所以它的业务有很大的一个比重就是海外，在座的都是国内、广东10强、20强，深圳10强，差不多全国也就10强。因为我感觉国内100个领军的房地产企业估计有一半是总部在广州、深圳，半壁江山，所以将来你们的发展可能不需要那么多的房地产开发商了，特别是有一些传统的产品就饱和了，可以到海外去做，而且中国人海外置业的需求也有，在海外本土市场也有优势。因为海外开发商的资金实力跟国内不同，国外开发商不光有专业开发服务能力，而且有钱，有些人账上现金就好几百亿，有点像香港的开发商，但是我们的负债率高，香港的负债率很低，但是也很有钱，现金也很多，规模也很大。所以海外因为很多人没有这个业务，就慢慢长不大了，而且投资跟开发是分离的，所以这也是它的优势。
所以新加坡有很大的海外业务，而且房地产开发投资围绕着房地产方方面面的开发、投资、金融服务、资产管理、物业管理，还有其它的一些特殊的，像酒店服务业，还有工业地产等等，所以房地产方方面面的业务都开展，有海外业务、国内业务各种类型。在项目层面来说，一开始私募基金对接各个项目开发，项目一旦完成，马上自己做位子，那个定价跟你自己买地盖楼，那个要求回报率可能5%、6%就不错了，私募基金至少要求15%以上。到那边的话，由于那些原因，这个地方到上市公司价格就很低了，因为本身就成本就高，中间就是增值服务，本身公司就是上市的。所以随着公司上市，资产上市，然后跟很多私募基金有合作。我们国内现在这方面发展也很快。
但是现在比较纠结的，就是很多的金融机构老跟我说，王老师，你这么多学生，能不能推荐几个，有的项目给的回报率高，他说不行，这个可能做不了，然后大的房企又嫌人家成本低。包括万科，我有一次有大的资金进来，说7%都嫌贵，但是另外其它的一些房企可能觉得15%都拿不到，所以你又要求人家主体好，又要求人家给你的回报高，你的纠结就在这，所以你做一单很难。业务结构我就不说了。
这个是国内的一个大型房企，它海外也有上市公司，国内也有上市公司，我们现在的10强、20强估计也做到这一步了，资金来源渠道也多元化了。我觉得中国人做服务也能做的很好，比如说信用卡，在国外消费一般不会马上给你发短信，我觉得这个就不错，就有创新，一有消费就来一个短信，就觉得很踏实，国外就不管你。但是国外有一个好处，你不承认它就给你，这边不承认就比较难了，还有其它的服务，包括房地产，包括互联网，我们有很多东西也能做的比国外好，比国外有创新。
从金融的角度来说，证券化之后能够投资的机构、投资者就多了，就能够有很多的结构，精准的对应不同诉求的投资者。原来比较简单，结构比较初级，能投的对应的金融机构、投资者有限，证券化之后就比较丰富，产品也比较丰富，同样持有物业也一样，公司层面、物业资产层面都能够有很大的，这个也一样，能够对应不同的层次。
所以我们国内从经济到房地产都存在很多的问题，但是这些问题如果我们能解决好，当然这些问题是我们在座的这些就业人员，就是房地产公司和金融机构想办法能够解决，但有一些不是房地产的问题。比如说很多体制方面的问题，包括贫富差距，包括购买力不足等等，大家消费力也不足，这不是我们在座的房地产公司能解决的。更大的层面是通过制度建设不断深化改革解决的，但是我们房地产也能提供一些方案，反向来促进社会和谐，解决社会问题能起到一些帮助，包括我刚才说的。
所以总的归纳来说，就是说我们将来从房企的角度来说，将来就不是单纯做住宅 了，要做很多的其它的不同产业，而且不是讲究数量，要讲究质量，不是说每年单纯看你盖了多少面积的楼，卖了多少销售，而是说你的产品是不是品质好，有口碑，有特色。所以产品方面从住宅到多样，从数量到质量，是这么一个过程，而且你资本方面，渠道端化，资产公司规划运作，而且资产本身也能上市，而且负债率不能太高，不像以前市场比较稳定，而且是单边上扬，将来可能会有一些波动，弄不好你可能企业现金流会有问题，将来潜力不错，发展空间很大，但是现金流断了，这样的情况要避免。
而且要充分利用新的技术革命，包括互联网提供的各种无数的可能性，最后你盖楼不是楼本身，要提供一种用途，一种生活品质，更好为消费者服务。从经营的角度来说，就有很多多样化的产品创新，而且服务要提高，提高服务质量，要有个性化服务、特色服务，体现出人的优势，而不是一个机器的优势，机器的优势是简单、稳定、重复、高效，人的优势就是个性、特色、差异。所以要有专业素养，能够灵活面对各种情况，机器目前来讲在很多方面是很难竞争的。
总的来说，就是要优质、多样、特色。这是目前来看的以后发展的新的趋势和大家可能的一些机遇。
今天时间有限，我就讲到这，谢谢大家！
主持人：感谢王院长的精彩主讲！刚才王院长用一些具体实例为我们介绍了国外优秀企业的发展经营模式，也为我们提供了一些借鉴，但是就像王院长所说的，机遇始终是大于挑战的，尤其是对于深圳的房地产企业来说，只要我们能够注重创新，精品，注重资信，我们就能获得更大的机遇。
刚才王院长也讲到了，近几年，多家过去销售不错的房地产企业出现财务问题，这本届入选的10强房企9家上届连续当选。资信不是短期评价，可贵就贵在这种长时间的坚持，贵在市场发生一定变化的关键时刻。7年来，深圳地产金融界续创辉煌，深圳地产资信10强企业在新一轮大浪淘沙中保持了持续、稳健和令人信服的发展。
下面到了今天最为激动人心的、也是最重要的时刻。我们将会为深圳10强颁奖，首先请地产资信评审会秘书长徐静宣布获得“第五届（2014年度）深圳地产资信10强” 称号的房地产企业名单。