卓越集团“疾驰”千亿左手拿地右手融资

    自年初提出千亿目标后，卓越置业集团有限公司（以下简称“卓越集团”）高土储、强融资的策略执行尤为抢眼。

    2018年1-8月，卓越集团新增土地货值1054亿元。而8月，卓越置业在不同城市拿下多宗总价逾40亿元的地块。融资方面，在2018年上半年，卓越集团旗下商业地产平台深圳市卓越商业管理有限公司（以下简称“卓越商业”）共计160亿元的多个融资项目已获得通过，上半年融资金额则已达111亿元。

    仅在2018年8月下旬，卓越集团就先后在天津、东莞、嘉兴、宁波、湛江等城市获取地块，总价逾40亿元。除了招拍挂市场，收并购也是卓越集团扩大土地储备的方式。近一年来，卓越集团在司法拍卖中斥资约25亿元获得青岛“紫檀山”项目一二期地块，土地总面积约21.03万平方米。此外，卓越集团以10亿元收购中航地产旗下子公司100%股权，并通过股权合作涉足蓝光发展旗下4个项目的开发，股权交易对价16亿元。卓越集团拿地不断与竞逐销售规模不无关系。2018年1月1日，卓越集团董事局主席李华在新年致辞中就曾提道：“高土储，高周转，强融资，3年千亿目标已触手可及。”

    半年融资逾百亿拿地不断的同时，卓越集团也在积极融资补充资金。官网显示，除了房地产开发之外，卓越集团的核心业务包括了金融投资、资产运营。2015年初正式成立的卓越金控，是卓越集团金融资产管理平台。而卓越集团持股100%的卓越商业，则是卓越集团以商业地产为主的平台，主要业务是商业地产销售与租赁及地产项目投资。2018 年上半年的债券报告显示，卓越商业在上半年直接融资3 亿元，间接融资 107.69 亿元，共计110.69亿元。

    不过，《深圳市卓越商业管理有限公司债券半年度报告（2018 年上半年）》显示，预计2018 年产生销售回款270 亿元及租金收入8.5 亿元。另外，卓越商业目前在深交所申报 48 亿元小公募及在银行间市场申报60亿元中期票据，同时也可收回部分关联方往来款。深交所信息显示，上述卓越商业48亿元规模公司债券已在8月7日获得通过，而且合计约22亿元规模两个资产支持专项计划已于上半年获得通过，一个4.5亿元规模资产支持专项计划处于已反馈状态。另外，上交所相关信息亦显示，卓越商业90亿元规模公司债券已于3月6日通过，22亿元规模资产支持专项计划则处于已反馈状态。也就是说，仅在2018年上半年，卓越商业共计160亿元的多个融资项目已获得通过。

    房地产销售是卓越商业的主要收入来源，其中商业地产近几年的收入占比已达到90%以上水平。2016年和2017年，卓越商业的商业地产收入为142亿元、96亿元，2018年第一季度为42亿元。以区域来看，深圳则是收入来源的主要区域，占比已由2105年的72.29%逐步上升至2017年的83.05%，2018年第一季度则高达92.28%。

    不过，随着近期深圳楼市新政对商务公寓的限制，卓越商业未来的商业地产开发销售或受到一定影响。公寓是卓越商业不少已建或在建项目的一大业态，而从卓越集团拟注入卓越商业的土地储备来看，拟注入的6个项目均是旧改项目，主要集中在深圳地区，占全部拟注入土地储备的75.09%。值得关注的是，深圳3个旧改项目均未确认主体资格，其中两个项目涉及到公寓业态。