碧桂园百亿租赁住房REITs获批 龙头房企租赁证券化已达500亿

    在去年底宣布“三年百万套”长租公寓计划后，碧桂园百亿租赁住房REITs于近日获批，成为国内迄今为止最大的一笔租赁住房REITs。除此之外，碧桂园长租公寓还得到建行、中信银行等金融机构的全方位支持。

    不只是碧桂园。保利地产、招商蛇口、龙湖、旭辉等房企也已获得租赁证券化的入场券。据不完全统计，截至目前房企获批的REITs、CMBS、ABN、公司债等租赁证券化产品规模已达500亿。

    在“租购并举”的政策风向和“盘活存量”的市场趋势之下，有关租赁的资产和金融都在快速推进，这有利于租赁机构形成商业闭环，促进租赁市场的成熟。

    碧桂园的长租模式

    2017年12月20日，碧桂园发布长租公寓品牌——“BIG+碧家国际社区”，宣布未来三年要提供100万套租赁房源。

    彼时，碧桂园集团总裁莫斌提出了“长租城市”概念，将以集体建设用地、自持用地以及收并购用地拓展长租房源，结合自身全产业链优势，并辅以金融手段，实现百万套公寓快速落地。

    无论什么样的机构做租赁，都离不开金融的支持，碧桂园深知其中逻辑。不到两个月，碧桂园便抛出了百亿租赁REITs。

    2月2日，“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”（下称“碧桂园租赁住房REITs”）获得深圳证券交易所审议通过，由碧桂园联合中联前源不动产基金管理有限公司（以下简称“中联基金”）共同实施，产品规模100亿元，采取储架、分期发行机制运作。

    这单REITs的获批，标志着碧桂园资产+金融的长租商业闭环正在构建，这让碧桂园在长租公寓激烈的竞争中占得先机。

    “这是千亿级别的战略性布局，随着整个房地产行业从增量市场转为存量市场，销售转持有将给企业营运带来巨大挑战。”碧桂园集团首席财务官兼集团副总裁伍碧君表示，此次REITs成功试水，碧桂园将综合运用各类金融工具，构建租赁住房完整金融链条，保障租赁住房战略的顺利实施。

    房企竞逐租赁金融

    去年10月以来，相关部门对于租赁金融的支持力度前所未有。深圳证券交易所对租赁住房证券化产品设置了绿色通道、专人专岗，确保此类项目的高效审核。

    “本单产品是以高周转为标签的龙头房企，通过‘并购/开发-自持-运营’模式获取房源，并创新尝试以自持租赁住房为基础资产的REITs，具有很好的市场带动效应。”深圳证券交易所相关业务负责人表示，租赁住房企业可借鉴碧桂园租赁住房REITs模式，实现对自身租赁住房业务的有益支撑。

    在碧桂园之前，多家房企已发行租赁证券化产品。2017年10月23日，同样由中联前海开源“保利租赁住房REITs”获得上海证券交易所审议通过，这是国内首单央企租赁住房REITs，也是首单储架发行REITs，发行规模达到50亿。

    其重大意义在于，它不仅是一次融资，更间接实现了公募REITs的扩募功能，给REITs发行市场带来了新的利好，也为其他房企和机构的租赁业务证券化带来了无限可能。

    去年2月更是租赁住房证券化的“爆发月”。当月，招商蛇口首单储架式长租公寓CMBS获深交所审议通过，发行规模60亿元，高达200亿元的招商蛇口长租公寓系列资产支持票据也获批注册，这是银行间市场首单长租公寓ABN；龙湖发行50亿元住房租赁专项公司债券；旭辉领寓长租公寓储架式权益类REITs也在当月获得通过，规模为30亿。

    2018年1月5日，万科公告称，拟发行350亿直接债务融资工具，投资于长租公寓等用途。接近万科的人士指出，万科的租赁住房证券化产品预计也很快会推出。

    除了房企，独立第三方公寓品牌也获得了租赁金融的支持。2017年10月11日，国内首单长租公寓资产类REITs产品由新派公寓发行，额度为2.7亿元。

    链家旗下的分散式公寓品牌自如发行了“中信证券—自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”，该项ABS发行规模为5亿元。

    作为一项前期投入大、回报周期长的微利业务，长租公寓的机构房东需要面对巨大的资金和成本压力，目前，无论是房企、酒店集团、中介公司旗下的长租公寓还是第三方独立公寓、地方国资租赁平台，都面临前期获取房源（轻重资产模式）、后期运营的难题。

   证监会有关人士表示，发行租赁证券化产品之后，相关机构要着力做好租赁住房底层物业的管理运营质量，实现金融支持与租赁住房产业发展的良性循环。