万科：国内首只公募地产基金明起认购 门槛10万元

    备受各方关注的“鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金”明日起将正式开始认购。作为国内首只REITs公募基金，此次破冰标志着REITs项目从去年从私募领域进行探索之后，公募基金正式进入不动产投资领域。

    在业内人士看来，公开募集资金进入商业地产投资，既能盘活市场资金促进实体经济发展，也能为普通投资者提供更多投资渠道，共享优质物业收益。

    在昨日深圳召开的“前海公募REITs金融创新高峰论坛”上，来自前海管理局、深圳证券交易所、银行、基金、会计师事务所等各类金融机构中介机构代表200多人，就国内REITs探索与发展热烈发声。

    业内人士表示，以REITs产品先行带动发展的国内市场，亟待在专业资管团队、配套交易制度进一步完善，以支持商业地产证券化快速健康发展。

    公开募集资金进入商业地产为老百姓提供了更多投资渠道

    发行：总额30亿元 投资门槛为10万元

    今年6月8日，中国证监会正式批复准予“鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金”注册（以下简称“鹏华前海万科REITs”）。前海管理局表示，该基金即将登陆深圳证券交易所挂牌交易，成为国内第一只真正意义上符合国际惯例的公募REITs产品。

    REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。

    据了解，鹏华前海万科REITs仍侧重债权性质，发行规模上限30亿，投资位于深圳前海的万科企业公馆，以未来8年的租金收益权作为产品收益；前海万科企业公馆总占地面积约9万平方米，项目总建筑面积约6万平方米，由前海开发投资控股有限公司与万科企业股份有限公司联手建立，是前海首个通过BOT土地开发模式为企业提供超甲级实体办公场所的创新项目。

    同时，作为创新公募基金产品，其首次认购金额最低为10万元；根据深交所公告，该基金简称“鹏华REIT”，证券代码“160641”，本所挂牌价为每基金份额1.00元。

    每一账户可以重复认购，不可撤单，每一笔认购份额下限为100000份，超过100000份的须为1000 份的整数倍；认购申报日期为2015年6月26日至2015年7月2日。

    改变：输血前海实体经济 创新深圳证劵市场

    深圳证券交易所副总经理林凡表示，REITs在国外是一个成熟的产品，大概产生于上世纪60年代的美国，以低风险、现金流稳定为特征。全球的REITs产品目前大概有700多只，总市值是1.5万亿美元，其中美国是全球最大的REITs产品国，市值达1万亿美元。

    相比国外成熟专业且体量庞大的REITs市场，国内市场尚在探索阶段，此前在公募基金领域，主要投资QDII产品，通过海外资本市场运作；而在私募领域，去年中信启航和苏宁云创这两只私募REITs已经挂牌交易。

    “REITs作为一个市场化的融资工具，通过收购建成物业或合作经营等创新模式，能够盘活存量资产，加快建设资金的流转速度，从而促进整个房地产行业的长期稳定发展。” 林凡表示，前海REITs在国内以公募的形式推出，为前海企业提供了一个公开、健康、透明、高效的融资渠道，也为企业输送了宝贵的发展基金，有助于推动整个社会资本共同开发前海，支持实体经济的发展。

    同时与股票、债券等市场形成有效补充，树立深圳证券市场创新形象，提高深圳金融市场的广度和深度。

    ●名词解释

    REITs：

    房地产信托投资基金（REITs）是房地产证券化的重要手段，是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。

    BOT模式：

    指在基础设施投资、建设和经营之中，以政府和私人机构之间达成协议为前提，由政府向私人机构颁布特许，允许其在一定时期内筹集资金建设某一基础设施并管理和经营该设施及其相应的产品与服务。

    观点：前海万科REITs偏债权属性

    有分析人士指出，鹏华前海万科REITs并不涉及股权投资，投资者需考虑标的资产的运营和租金回收能力，在交易方面也更类似于此前的封闭式债券基金。

    中国REITs联盟秘书长王刚有类似的看法，他认为在目前探索启动阶段，主要以公募基金这样一些相对被动式的产品、偏债权性的产品，未来将会越来越向实际的REITs产品渐进发展。

    招商证券研究报告观点认为，对于商业地产证券化产品的投资，重点需要分析标的物业资产的地理位置、商业环境、租约保障等因素，充分考虑增信措施和退出机制，选取标的资产所在地区经济发达，周边配套设施齐全，已经形成一定商圈的物业，并具有长期不可撤销租约的项目进行投资。

    国内私募、公募领域REITs领域“试水”令广大中小投资者欣喜，但在诸多业内人士看来，国内REITs常态化发展之路仍然任重而道远。

    王刚看来，REITs领域突破是让普通的老百姓能够享有大宗商业物业的专业化管理、分享收益。

    “普通公募基金是一个买方业务，而REITs基本上是卖方为主的。” 东方证券资产管理公司副总经理周代希表示，在此情况下，管理人的职责，REITs的制度性要求，REITs标的筛选，相关物业的权属、土地权属资料齐全与完整估值，都亟待进一步完善。