万科：筹建养老事业部杭州项目或成样板-中地会

　　经济观察报记者获悉：万科集团正在筹建养老、医疗、物业管理、度假4个事业部。作为第一事业部的养老事业部正紧锣密鼓地组建，将统筹万科全国养老业务。

　　月9日，在万科集团内部第三次养老生态选择务虚会议上，万科集团总裁郁亮传达了3个信息：一是万科要坚定不移地加快发展养老产业；二是万科将养老产业具体发展权授予地方公司，总部对其没有任何绩效考核；三是万科与险资企业的合作持开放态度，对养老产业的售卖持差别化政策。

　　从组织搭建到高层发话，万科的养老产业正式进入实战阶段。目前开发商对养老产业基本处于探索阶段，万科对养老的态度是“一切皆有可能”。

　　虽然较物业、家装和产业地产等业务的培育期长，但养老已经成为万科高层明确要探索的板块。“郁亮甚至表态鼓励区域公司突破传统开发思维，积极试错。毕竟国内惊人的老龄化趋势和政策引导，已经将一个潜力巨大的市场呈现出来。”一位万科内部人士说。

　　作为万科最成熟的养老社区，随园嘉树即将开启“保险公司输出资本，房企输出开发，运营公司输出技术”模式。

　　“合作的保险公司在寿险领域排名前10，不久后我们将对外公布。模式是险资重资本端，万科重开发端，随园嘉树运营公司重运营端，三者后期将成立一个平台公司，辐射到全国。”浙江万科南都房地产有限公司养老管理部负责人严栋说。

　　万科青岛的长者公寓、万科北京的幸福家、万科上海的智汇坊等在研讨如何复制杭州随园嘉树的“邻里式社区”以及对接社会资本的方式等。

　　险资的宠儿

　　养老产业正在成为万科“轻资产”转型的重要切入口，已经入市的随园嘉树项目便是万科养老产业的“标杆性作品”。

　　经济观察报了解到，随园嘉树的土地性质是旅游用地，尚余土地使用产权28年，产权以每栋进行办理，故可以采用出租或使用权转让的方式经营。项目分两期开发，一期200户，全部售罄；二期415户，目前主要有两种销售模式：使用权转让，均价16000元平方米，15年租赁，均价11200元平方米。一期使用权转让占50%，租赁模式占50%。二期使用权转让占20%，租赁模式占据80%。

　　与险资合作后，随园嘉树将根据产品成熟度将股权转让给险资。未来万科养老社区将以出租为主，使用权转让将退出舞台。

　　因国土资源部目前尚无旅游用地续期的具体政策，故随园嘉树的用地续期未定，目前一期入住120余户，以75平方米一房为主，100平方米两房、110平方米三房为辅，居住对象是预养老活力型老年人，服务费是3万元年。

　　面积仅仅58937平方米的随园嘉树净利率约20%，杭州万科养老事业部总监苏彬灿表示：“前期使用权的出售，已经覆盖前期的投资成本，运营板块预计2015年10月持平，这是万科养老社区最早盈利的项目。”

　　随园嘉树是中国第一家实行养老社区开发建设、投资、运营管理分离制的养老社区，实现了开发利润、租金收益、资产升值收益与经营管理收益的分离，从而实现风险收益的分拆匹配。其中万科负责房地产开发和投资（两者分离），随园嘉树运营公司负责后期运营，为确保以服务为主体的养老社区更专业，杭州万科成立了相对独立的养老事业部，隶属于杭州万科，并打造了一支120多人的专业养老运营团队。

　　“养老产业是一个需要长期占用资金的企业，我们在资金上不占任何优势，万科的优势是房地产开发和基础物业服务，并且万科有轻资产转型目标，所以持有并不现实。而险资企业手握充沛的现金流，加上寿险产品与养老产品天然的联系，我们选择和险资企业合作，形成了保险公司投资，万科做开发，随园嘉树运营公司做运营的一个平台公司。”严栋说，目前正在完善部分细节，“随园嘉树的项目可以卖给险资公司，但随园嘉树运营公司绝对不会卖掉，万科作为开发商的角色不会改变。”

　　这一养老社区分工模式能否真正在万科集团推广尚不得知。“在务虚会议上，集团目前对此持开放态度，这个模式做得好，符合集团轻资产战略，险资企业若同意全国化复制，万科肯定给予支持，做得不好，那就不会给予支持。目前来看，至少集团在内部对我们的探索没有反对，让我们大胆去干。”杭州万科一位高管表示。

　　模式的探索

　　这个模式的诞生可谓一波三折。2014年初，随园嘉树刚刚入市，郁亮在内部发话，随园嘉树养老社区做得并不成功，甚至失败，随园嘉树的养老社区还是在卖房子，“在国外，养老社区是险资和REITs持有，轻资产转型的万科为何要给自己增加负担，为何要自己投资重资产的养老社区。”

　　这样的评价给杭州万科养老团队敲响了警钟，不能走“卖房子”道路。

　　随着保险领域“国十条”的推出，2014年6月后，众多险资企业进军养老产业的欲望越来越强，杭州万科养老团队考虑到资金实力、寿险产品和养老产业的匹配度以及做养老产业的诚意，开始频繁接触险资企业。

　　在前述万科养老会议上，郁亮明确养老需要用轻资产的方式去做，与保险公司和专业医疗机构展开合作。

　　“应该是天时、地利、人和，我们本身是金融公司，参与开发具体项目经验不足，加上国内成熟的养老社区并不多，我们当时是抱着学习的态度去杭州看了一下万科的随园嘉树，看完了，真的有眼前一亮的感觉，然后就慢慢地开始和他们接触，感觉整个团队对养老产业思考很深刻，现在我们对养老分工制的分工和社区都非常满意，细节还要商量。”某大型寿险一位高管表示。

　　促成这次合作除了行业趋势之外，随园嘉树公司的量化运营能力是让险资企业颇为欣赏的，严栋说，“保险公司来参观随园嘉树养老社区时，他们看到随园嘉树15年租赁期限、老人的活动规律、食堂的饮食搭配等都是通过多个国家精算师测算出来的数据。”

　　在杭州一位高管看来，社区理念深植万科，万科丰富的社区运营经验，也是双方开启合作的基础，险资企业弥补了万科资金量少的短板，同时又能让万科发挥自己开发的长处，双方合作的目的都是打造社区化养老模式，将专业护理型养老机构植根于成熟的城市生活社区，整合社区资源，提供居家、社区、机构三位一体化养老服务。

　　中国房地产业协会副会长朱中一说，房企在转型过程中，进入养老地产行业是正常行为，在大规模复制前，更多的是要考虑配套和服务能否跟上去，否则造成资源浪费。显然，在养老分工制中，资本端的险资企业优势明显，开发端的万科开发经验丰富，而重运营端的随园嘉树运营公司尚处于初级阶段。

　　随园嘉树运营公司依靠的是基层服务人员团队，杭州一位高管表示正在思考如何把万科事业合伙人机制度运用到随园嘉树运营公司中。

万科：筹建养老事业部 杭州项目或成样板

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