万科“小股操盘”创新商业地产证券化路径

      8月28日，万科发公布告实与凯雷达成战略合作，将旗下9个商业物业大部分权益授予凯雷；事隔几天后，万科再度出手，以约16.51亿元人民币抛售万狮置业90%的股权，买方为RECONANSHAN PRIVATE LIMITED，实际控制人是新加坡政府产业投资有限公司。

      在商业地产领域，万科选择了一种结盟外部资本、国际化的运作方式。而在商业物业资产化的探索上，万科再一次引领了行业。

      商业物业资本化战略

      万科方面表示，与凯雷签署《万科凯雷商业地产战略合作平台之意向书》，并成立资产平台公司，两者分别持股20%和80%，该平台将收购万科拥有的9个商业物业并长期持有，同时，双方共同设立运营管理公司，未来以资产证券化为目标退出。

      通过合作协议不难发现，万科在与凯雷的合作中处置其商业地产的方式并非简单的出售。

      负责商用地产业务的万科集团高级副总裁毛大庆指出，在与凯雷的各合作项目中，万科的商业品牌要保留和发扬，在运营管理公司中，万科也要有绝对的经营管理权。

      这符合万科今年以来不断强调的“小股操盘”战略思路。同样，万狮置业出售完成后，尽管买方将持有90%的股权，但万科仍将负责后续的开发及运营。

      与大部分住宅物业不同的是，商业物业可选择长期持有，开发商收获持续稳定的租金收入，但另一方面，存在资金大量沉淀，回报周期偏长的特征，国内几乎所有开发商都面临商业地产开发资金不足的问题。

      万科与凯雷合作的另一个现实背景是，国内商业地产已出现过剩苗头，竞争加剧。

      机构预测，中国每年购物中心将以300家的速度增长，到2015年，中国购物中心总量将达到4000家。

      而在宏观经济增速放缓的大背景下，消费力或难以支撑如此快速的商业物业增长。

      基于此，万科的一系列举动得到了机构的认可。券商研报分析，万科通过“小股操盘”模式，有望彻底解决商业物业发展在长期资金匹配上的瓶颈，万科手中丰富的商业物业资源进一步盘活。

      有券商认为，万科和国际私募巨头凯雷的合作，旨在实现未来将其商业物业以资产证券化形式退出，并进一步帮助公司实现轻资产化发展，减少潜在风险。

      研究员同样指出，万科轻资产、重运营的商业地产思路显现，并且，其资产证券化走在了行业前列。

      业务和估值的国际化

      两项合作中，万科选择的合作伙伴均为境外机构。券商分析师认为，引入境外长期资金，是万科国际化战略的重要一步，有利于万科综合资金成本进一步下降。

      房地产金融业内人士指出，事实上，在海外自由的资本市场环境中，商业物业轻资产化并不新鲜，通过与房地产投资信托基金和私募房地产基金的合作，开发商可实现资产证券化，及时回收资本以投入到下一轮投资。

      但在中国的环境中，万科在国内难以通过自行发行基金的方式完成其轻资产构想。与凯雷的合作方式，有着鲜明的中国特色。

      自提出合伙人制度以来，万科合伙人盈安合伙目前已持有万科A股份2%多，跃升第二大股东。此次与凯雷合作，外资增持，将进一步加强外资股东的地位。

      另一券商分析师称，考虑HKSCC NOMINEES LIMITED所持股份为其代理的在HKSCC NOMINEES LIMITED 交易平台上交易的万科H 股股东账户的股份总和，万科合伙人实际上已是公司第二大股东。

      券商认为，股东结构转变体现出海外资金和万科员工对公司中长期发展的认可，将对万科A未来估值国际化起到积极意义。万科A虽不是沪港通直接标的，但其行业龙头地位仍将吸引长线资金关注。此外，万科的“小股操盘”、商业运行模式也开始与国际一流公司接轨，公司正在逐步实现业务模式的国际化。

      自今年成功完成B转H之后，万科的H股溢价表现良好。在不久前的中期业绩发布会上，万科总裁郁亮表示，H股毫无疑问提高了万科的竞争力，对整合全球资源很有帮助，这也正是万科国际化的目的。