高增长快周转中国奥园步入高速发展-中地会

　　商住双线以及快周转的发展战略正在推动中国奥园[简介最新动态]迈入新的增长台阶。根据中国奥园近日发布的业绩报告，2013年该公司合同销售总额突破人民币100亿元，超额完成经调高后的全年销售目标人民币85亿元的约118%。2014年，该公司还将继续保持高增长的态势，合同销售目标增长50%至150亿元。

　　中国奥园执行总裁杨忠在接受本报记者专访时表示，有效的土地储备和良好的现金流可支撑业绩的高速增长，而清晰的发展策略、高效执行力和成熟的运营团队则可为公司的提速保驾护航。

　　百亿突破

　　杨忠介绍，2013年公司销售额首次达到百亿元，和2012年相比，有近一倍的增长。而这种令人鼓舞的成绩，首先得益于近几年公司制定了清晰的发展战略，即“商住双线发展”的产品策略，和“快速开发，快速销售”的开发策略，公司策略得到了很好的贯彻落实；其次奥园早年完善了“奥园地产标准化项目开发模式”，工作制度流程成熟，具体操盘工作富有成效；第三，2012年较好的投资、融资工作为2013年业绩成长创造了前提条件。

　　他表示，2013年开始公司就已经进入新的高速发展期，多个新的重点项目如奥园城市天地、奥园越时代、重庆国际城、株洲神农养生城、株洲奥园广场等顺利展开；加上公司积极扩大优质土地储备，2013年以来共收购了约8个新项目，其中有3个项目在2013年陆续开售并为集团带来良好销售贡献，其余几个项目也将在2014年上、下半年陆续推出，将进一步促进2014年的销售增长。

　　延续高增长

　　对于2014年150亿元的销售目标，“我们充满信心。”杨忠表示。他认为，这个目标的主要预判来自三个层面：第一，公司预判2014年外部环境不会发生太大变化。国家最新的房地产政策重在“分类调控”，更注重市场调控而不是行政干预，这有利于房地产健康发展。

　　第二，奥园有效土地储备和良好的现金流可支撑业绩高速发展。在项目方面已有老项目和2013年新增的8个项目都将继续为2014年业绩作出贡献，奥园150亿元销售目标是基于已有项目的开发计划做出的，各项目目前已按计划顺利进行，同时奥园有充足的现金流和良好的信誉提供资金保障。

　　第三，清晰的发展策略、高效执行力和成熟的运营团队为高速发展保驾护航。奥园从2010年开始始终坚持“快速开发、快速销售、快速回款”的开发策略、坚持“商住双线发展”的产品策略，形成被市场和客户普遍认可的住宅产品和商业产品；坚持区域深耕，积极拓展商住需求大、市场限制相对较少的区域；经过多年的锤炼已经形成自身最佳实践的经营模式，运营团队也相对比较成熟，相互配合默契，因此市场机会把握较好，运营效率不断提高、风险管控驾驭能力较强，都为公司实现2014年业绩目标保驾护航。

　　杨忠透露，为了保证未来高速增长，公司还在管理架构、人才建设、内部管理等方面都进行了相应的调整及优化。首先，管理架构上开始实践区域管理新模式，如广州、重庆、沈阳都已实行区域化管理，实现二级管理向三级管理转化，这既能有助于提高决策效率又有助于快速应对市场，为集团快速均衡可持续发展保驾护航。

　　加速人才的梯队建设工作，通过弘扬企业文化、改善激励体系、加强内部培训等手段，奥园已较好建立了“自身培养为主、外来引进为辅”的优秀职业经理人搭建体系，能较好满足奥园目前和未来高速发展对优秀人才的要求。

　　精简优化工作流程，改进提高运营管理效率，规范各业务板块的管理，深化绩效考评机制等都会进一步提高运营效率，激发和调动全员的积极性和能动性，保障持续高速增长。

　　“这些调整成效显著，2013年总销售额突破百亿，各项指标均实现，掀开了奥园发展史上新的一页。”他认为。

　　商住双线

　　2013年，奥园百亿销售额中商业物业几乎占了一半的比例。据了解，在国内的开发企业中，奥园的商业开发比重也是较大的。

　　杨忠对本报记者表示，奥园近年来践行的是“商住双线”的产品策略，商业产品包括主题和社区商业街、公寓和写字楼、商业MALL和酒店，前两类商业产品全部是不限购的可售产品，按货值算占全部商业货值的80%左右。“不少学者谈到的商业体量偏大且有一定风险的，主要是指商业MALL和酒店。不论过去还是未来几年，我们认为，只要做好位置选择、产品定位和设计，商业街和商业公寓销售依然会不错。”

　　对于商业MALL，杨忠认为：重点把握以下四个方面就能够控制风险，起码不会犯大错误。一是地段的选择，二是规模的选择，三是模式定位的精准，四是成熟的经营管理能力。

　　他透露，去年奥园成立商业集团主要是在原有奥园发展商业地产的基础上进一步提高专业能力，特别要求体现在以上四点。2012年以来，奥园相继推出番禺奥园广场、奥园城市天地、奥园越时代等多个商业项目，地段、市场定位、产品规划与设计、商业规模、商业模式、招商[简介最新动态]能力和商业运营能力都得到了市场普遍认可，为奥园培育了一套商业运营体系、培育一批优质品牌商家、打造了一支有战斗力的运营团队、引领了一批忠实的业主朋友。

　　对于今后奥园商业的发展计划，他表示：“从产品结构而言，我们会依旧保持商业、住宅地产的合理比例，即住宅地产和商业地产对销售额的贡献分别为60%及40% 。但这个比例不是一成不变的，奥园每年都会检讨这个目标，根据市场状况、行业竞争状况、消费者购物模式、心理状态以及企业资源和财务状况来进行动态调整。”就发展模式而言，奥园会依旧保持“销售为主，自持为辅”，公司预期在商业的比重中，从货值来讲，销售的产品比例占到80%左右，自持占20%左右。按商业面积计算，自持比例则高于20%；上述比例会根据市场情况和商业规律等因素进行适当调整。

　　短期内，奥园业绩主要还是以物业销售为主，商业以培育为主。长远来看投资性物业收入会逐步增多。

　　对于商业MALL，奥园从位置选择、规模确定作为切入点，商业业态定位上，考虑消费需求的不断发展升级，尤其是电商的迅猛发展，体验式消费已成为商业地产和商业经营的命脉特点，加强“体验式商业业态”和“体验式商业服务”的培育和发展，推出有奥园特色的商业品牌概念。

　　可售项目增加

　　对于今年国内的房地产发展形势，杨忠认为目前整体社会环境保持平稳，政策和市场没有出现十分巨大变化。“我们预计2014年的房地产业整体走势将会平稳发展，各线城市具体情况会有所差别。一线城市楼市仍然会出现价格上涨的情况，但幅度与2013年相比没那么大，二三线城市市场价格会相对稳定。”

　　而这种平稳的发展态势也有助于奥园完成更高的业绩目标。据了解，今年奥园的150亿元销售目标中约45%为商业产品。2014年集团可售项目接近30个，其中，新推项目主要包括广州萝岗奥园广场、重庆奥园城市天地、广东佛山公园一号、阳江奥园、梅州奥园等。

　　今年奥园还计划在投资方面投入50亿元的资金购地，为今后每年能够保持一定比例的发展奠定基础。

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