万科去年净利151亿 互联网时代应做好主业

      大粤房产讯 万科3月6日晚间发布其2013年年报，2013年万科实现营业收入1354.2亿元，同比增长31.3%，实现净利润151.2亿元，同比增长20.5%；全面摊薄净资产收益率为19.66%，与2012年持平，为1993年以来的历史性高位。

      2013年销售金额再创记录 蝉联全球冠军

      2013年是万科第三个十年发展阶段的收官之年。报告期内，万科实现销售面积1489.9万平方米，销售金额1709.4亿元，同比分别增长15.0%和21.0%，年度销售金额再度刷新行业记录，蝉联全球冠军。

      万科所推产品仍以中小户型普通商品房为主，144 平方米以下户型占比达到91.5%。由于年内保持着良好的销售节奏，新推盘当月认购率基本保持在60%左右。

      坚持审慎投资 负债率保持较低水平

      万科坚持聚焦主流市场、深耕现有城市的策略，在开发前景较好的城市适度补充了一批优质项目资源。鉴于热点城市土地竞争较为激烈，万科在拿地时依然强调“宁可错过，绝不拿错”，坚持谨慎投资，规避了估值过于乐观的地块。

      2013 年万科新增加项目104个，按万科权益计算的占地面积约757万平方米（对应权益规划建筑面积约2148 万平方米），其中约66%的项目为合作、联合方式获取，新增项目平均楼面地价约为3516 元/平方米。截至报告期末，规划中项目按万科权益计算的建筑面积约4495 万平方米，继续保持在满足未来两到三年的开发经营水平上。万科年内新进入泉州、郑州、常州、漳州、南宁等城市，布局更加合理。

      由于始终坚持积极销售、审慎投资，万科资金状况继续保持在良好状态。截至报告期末，万科持有货币资金443.6亿元，相比2013年中期时增加67.6亿元。

      截至2013 年底，万科剔除预收帐款后的其它负债占总资产的比例为45.54%，净负债率为30.7%，较2013 年中期时的41.5%下降约10.8个百分点，继续保持在行业较低水平。有息负债中，短期负债合计占比42.5%，较2012年的49.7%下降7.2个百分点。

      万科的净资产收益率仍然保持在历史上的高点。2013年万科全面摊薄的净资产收益率为19.66%，与2012年持平。

      房地产业务结算毛利率下降

      截至报告期末，万科合并报表范围内尚有1437.4万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约1623.3亿元，较2013年初分别增长6.1%和13.0%。

      万科房地产业务的结算均价为10787元/平方米，较2012年下降4.5%；房地产业务结算毛利率为22.31%，较12年下降3.53个百分点；结算净利率12.01%，较2012年下降1.07个百分点。

      对于利润率下降的主要原因，万科总裁郁亮表示，除行业整体趋势外，一方面在于结算装修房比例的上升，但装修房比例上升同时会提升回报率，是效率提升的表现；另一方面在于2011年下半年市场调整期内售出的房屋于报告期内进入结算期。

      丰富产品线 启动“幸福社区计划”

      万科在扩大业务范围的同事，其产品线也在不断丰富。2013年，万科在社区服务方面进行了更深一步的探索。

      万科启动“幸福社区计划”，围绕客户的居住感受，持续开展服务创新。为满足互联网时代的业主生活需求，公司联合合作方推出“万科—韵达全国邮包合作”、“万科—天猫自提服务合作”，联通数据库系统等服务，方便业主接收包裹。万科物业以成为“物业管理标准的制定者、资产保值增值的捍卫者、社区和谐环境的营造者、信息技术应用的领先者”作为愿景。经过2 年的调整，万科物业统一了股权架构，作为公司内相对独立的事业单元，进一步理顺了内部关系。并基于殷实的客户基础，与30%的老项目业主按根据市场情况调整过的服务费价格成功续聘合同，公司物业服务水平继续领跑行业。

      进军海外市场B转H助力海外业务拓展

      报告期内，万科首次进军海外市场，通过和当地知名开发商合作的方式，先后进入香港、美国、新加坡市场，包括，和新世界发展有限公司合作开发香港荃湾项目；和铁狮门公司合作，开发美国旧金山Lumina项目；和吉宝置业有限公司合作，开发新加坡林曦阁（The Glades）项目。目前，万科参与海外业务，目的主要在于增进对海外成熟市场的理解，学习和借鉴国外优秀同行的经验，进一步强化自身的专业能力和管理水平。

      万科日前获中国证监会核准其B股可到香港以H股形式上市。万科总裁郁亮表示，B股转H股有助加快公司推行国际化，对公司拓展海外业务如虎添翼，亦有助提升公司海外评级，方便安排海外业务。长江证券认为，万科B转H成功实现之后，预计将能够享受香港资本市场对于地产龙头股的高估值优待，但是A股市场的估值很难仅仅因此就有大幅度的提升。

      互联网时代应做好主业

      万科年报提到：“在过去的一年中，我们花费了相当的精力，去学习什么是移动互联网。对于新的事物，我们只有敞开心胸去拥抱，然后才能理解；只有真正理解，我们才知道什么是合适的距离。”

      过去一年，互联网思维在不断地影响房地产，郁亮带领万科的中高层管理团队，先后拜访了阿里巴巴、腾讯、海尔、小米等与互联网密切相关的公司，业界颇多关注，也引发了一些猜测。而万科也在此次年报中，表述了自己的学习心得和结论。

      万科年报称：

      我们相信互联网将改变这个世界，而不能适应变化的组织将被淘汰。但我们也认为，比察知变化更重要的，是找到变化背后的不变。

我们相信善待客户、为客户创造价值是永恒的商业逻辑。互联网带来的变化，只是让我们和客户变得更贴近。这要求我们更深入地理解客户需求的细节，更迅速地跟随客户需求的变化，而互联网也为我们做到这一点，提供了效率更高的工具。

      我们相信，性价比在任何时候都是竞争力的核心。而随着产业链透明度的提高，信息不对称的减弱，在未来它会变得更加清晰和重要。

      我们同意，极致是互联网时代的重要特征，且唯有专注才能做到极致。而专业化，正是万科成立以来，一直追求的方向。

      我们依然可以看到，中国的城市化还远未结束。互联网时代的来临固然是世界历史的新篇章，但中国的城市化、现代化，同样是影响全球格局的重大事件。当两个伟大的进程并进之时，我们无须厚此薄彼。

      三十而立，三十岁的万科还是一个年轻的企业，只是在不知不觉中，我们被贴上了传统行业、传统企业的标签。对此我们无意辩解。因我们始终相信，衣食住行，是人类基本的需求。在任何一个时代，这些需求不可能消失，而只应得到越来越好的满足。

      当新时代的大幕揭开时，传统企业应该做的，不是远离自己熟悉的领域，而是理解新的规则，寻找新的伙伴，运用新的工具，将原有的业务做得更好。

这就是我们的答案。