万科总裁郁亮：楼市冬天还会持续很久

　　6月28日，万科总裁郁亮在5月成功登顶珠峰后首次公开露面，也许是像他自己所说的“登顶珠峰后，我对人生有了一个全面的认识”，他一改往日内敛的风格对记者表示“有问必答”。在谈到对行业前景的判断时，一向不做预测的他开诚布公地说：“房地产的春天还远远没到，冬天还会持续很久。”

　　我们已不指望春天夏天

　　记者：前两年您提出“过冬论”，现在，房地产春天来了吗？

　　郁亮：我觉得冬天还会持续很久，我们已经不指望春天夏天，天气好坏都得做。行业未来2到3年的处境都可能很痛苦，春天不太可能出现。

　　记者：万科是否有过冬压力，尤其面对当下“钱荒”的大背景？

　　郁亮：首先，我想说“钱荒”是好事情，可调整发展结构挤压泡沫。其次，万科一直运营冬天模式。万科的钱应该没问题，因为我们始终对银行不太放心，所以持有很多现金，这一点经常会被股东批评。但很多经验告诉你，钱越多的时候才会有人愿意给你。因此，有时候在中国不能太强调资金的效率，而是要强调有钱很重要，这么多年来，万科在这一点上深有体会。

　　坚持不拿“地王”

　　记者：您如何看待开发商拿地的热情？

　　郁亮：尤其在像北京等一线城市，“面粉”价格太疯狂，都接近“面包”价格了，这确实让我难以理解。但不难看到，目前疯狂拿地的大部分是中型房企，他们可能是想再上一个台阶，因此比较有胆量去做这件事情。

　　记者：近来各地一线城市纷纷出现“地王”，但万科屡次失手，下半年会加快拿地步伐吗？

　　郁亮：万科不会放弃拿地机会，但会坚持不拿“地王”这个原则。目前我们的“面粉面包”都还多，储备开发两年没问题，下半年不会加快拿地速度。尤其如果“面粉”价格过高，我们宁可饿着，也要退出这种疯狂游戏。

　　房产税无法取代土地财政

　　记者：您认为地价和房价的疯狂，是否能通过房产税来抑制？

　　郁亮：对房产税，我看不懂。房产税税收成本相当高，且即使全国征收也就5000亿元左右，土地财政一年2万多亿元，显然无法被房产税取代。其次，要搞明白收税是为什么收，有人认为房产税能迫使有多套房子的人抛房，但这“并非好事”，多套房持有人可把房子出租，满足低收入者的租房需求，这些人群是即使有房源也买不起房子的人。所以，应该先建立租房制度，让空置房的业主有信心进入到租赁市场中来，而非靠税挤出来。

　　记者：三年来，限价的大背景对开发商有什么影响吗？

　　郁亮：从2008年以后，我们已经习惯了在各种不利环境下成长，限价对我们而言就是少赚点钱。事实上，再限制还是给你钱赚的，所以限价不是很大的问题。

　　万科“出海”不为投资客建房

　　记者：其他开发商都把超越万科作为目标，那么万科作为老大的目标是什么？

　　郁亮：我也一直在思考这个问题。未来10年住宅需求量会稳定下来甚至是萎缩，万科也会碰到规模的天花板。其实开发商并不是城市建设的主角，应该是以人为主。现在我们有自己的物业，在经营食堂、菜市场、商业，我们甚至还想过要经营垃圾处理厂，都是为人服务，所以公司会转型做城市配套服务商，这是万科新的增长点。

　　记者：如何看待开发商纷纷进军商业地产及海外地产？

　　郁亮：万科目前还是要盖主流客户要住的房子。网络时代对于商业地产的打击太大，我们在这方面会谨慎。投资海外地产的人会更聪明，其实不用担心是否出现泡沫。不过，万科“出海”有两个原则，一是选择中国移民和留学生多的城市，二是打造刚需产品，并非为投资客建房。

　　记者：万科走出去，是为了实现打造世界级房企的目标吗？

　　郁亮：对。尤其和国外企业合作会发现，有很多我们值得学习的地方。万科现在追求的不是规模，而是更关注管理结构以及企业竞争。